房地产经纪人

第十章 住房保障和住房公积金

第一节 住房保障相关制度

住房保障是政府公共住房政策中的重要组成部分。它是针对无能力完全依靠市场机制解决住房问题的家庭或社会群体，而设计的一系列制度安排和政策。通过为中低收入住房困难群体提供适当的住房救济或援助，帮助其解决居住问题，实现“住有所居”。其实质是政府利用国家与社会力量，解决弱势群体的住房问题。

随着保障性住房建设规模不断增大，其投资建设、运营管理、准入退出作为住房保障工作的重要环节，将直接影响住房保障政策的实施效果，关系住房保障工作的持续健康发展。

一、投资建设

(一)投资模式

住房保障作为政府维护群众利益的重要工作，是政府公共服务的一项重要职责，是公共财政投资的一个重要领域。按照政府主导、社会参与的原则要求，保障性住房建设以政府投资为主，鼓励支持社会机构投资参与建设。

根据《廉租住房保障办法》等规定，地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金，地方财政要将廉租住房保障资金纳人年度预算安排，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%;对中西部财政困难地区，中央通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等规定，市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入;省、自治区人民政府要给予资金支持;中央以适当方式给予资金补助。经济适用住房为出售型住房，政府主要是提供土地划拨、税费减免等政策优惠，按照政府组织协调、市场运作的原则进行建设供应社会参与保障性住房建设是多渠道筹集建设资金，缓解地方资金压力的有效途径。社会捐赠的保障性住房房源、资金是住房保障来源之一。根据公共租赁住房有关政策规定，公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，引导各类投资主体特别是外来务工人员集中的开发区和产业园区投资建设公共租赁住房。社会机构参与投资建设保障性住房的，享受有关税费减免政策支持。

(二)建设模式

各国都在寻找一种合理的规划建设模式，提倡各种收入群体混合居住型的可持续发展的社区建设。混居可以带来多个方面的社会效益，人口构成的多样化可以丰富居民的生活;面对多样化的人群可以增加居民对于社会的容忍度;社会混合将有利于下一代在教育和个人发展上更多更好的选择;混居可以加深不同阶层问的理解，增强社会主流对于弱势群体的关心与重视。

借鉴国外保障性住房建设的经验教训，立足于科学发展、社会和谐，我国的保障性住房建设坚持分散配套建设与集中建设相结合，以“插花建设”为主，以“集中建设”为辅。按照现有政策规定，新建廉租住房应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设，经济适用住房主要在普通商品住房项目中配套建设，新建公共租赁住房也以配建为主。这种“插花居住”的社区能够使不同收入全体相互帮助，有利于整个社会和谐，使群众住得舒心、生活安心。

(三)户型面积与规划布局

人口众多、资源相对不足、生态环境承载能力弱是我国的基本国情，同时我们还面临城乡住房建设和使用资源消耗相对较高，城镇化快速发展带来的压力。

土地、能源、环境以及社会结构和人口的变化，将对未来城乡住房建设发展构成严重制约，城乡住房建设必须向“紧凑型”方向发展，大力建设节能省地型住宅;住房消费必须向“适度型”方向发展，提倡住房适度消费、梯度消费，这是我国住房建设和消费的发展方向。遵循这样的基本国情和住房建设模式，我国住房保障也按照保基本的原则要求，在保障性住房建设中坚持了小户型、功能齐全、质量可靠的要求，创造安全、适应、健康的居住环境。

1.规划布局。保障性住房项目要统筹规划、合理布局，充分考虑城市中低收入住房困难家庭居住和就业的便利，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域、交通便利、公共设施较为齐全的区域。同步做好小区内外供水、供电、供气、供热、污水处理、垃圾处理等市政设施和教育、医疗等公共服务设施的配套建设，方便居民生活、就业、就医和子女入学。

2.户型面积。新建廉租住房单套建筑面积应控制在50m2以内，经济适用住房单套建筑面积控制在60 m2左右，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在60 m2以下。提高户型设计水平，满足基本使用功能。并按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺，努力做到经济适用、功能齐全、节能环保、质量可靠。

二、运营管理

保障性住房的运营管理主要是对住房保障对象的租赁管理和保障性住房日常的物业管理等相关管理。由于保障性住房以低收入家庭居住为主，居民收入水平偏低，自我发展能力较弱，保障性住房的运营管理既要符合市场经济发展方向，又要适应低收入住房困难家庭特点，满足其基本的居住生活服务需求。

(一)租赁管理

廉租住房、公共租赁住房等租赁性保障性住房产权人应与承租人签订书面租赁合同，合同应载明租赁住房状况、租金标准、租赁期限、维修责任范围、使用要求、违规转租转借等违约责任承担及争议解决办法、其他有关事项，明确产权人与承租人双方权利义务。承租人应按法律规定或合同约定居住使用租赁性住房，不得将所承租的租赁性住房转借、转租或改变用途。

租金标准应结合当地经济发展水平和房地产市场租金状况，并综合考虑承租对象的经济承受能力等因素确定，实行动态管理，定期向社会公布。政府投资建设租赁性住房的租金收人，应按照有关规定实行收支两条线管理，租金收入专项用于偿还建设贷款、租赁性住房的维护和管理。

(二)物业管理

保障性住房物业服务管理，可以采取政府直接管理、市场化专业管理、住户自主管理等多种模式，提高后期管理效率和服务质量，降低管理成本。对集中建设的保障性住房小区，可以通过招投标方式，选择物业服务企业或其他专业管理机构承担，也可以由承租人自我管理、自我服务;对配建的保障性住房，应纳人所在项目统一的物业管理。鼓励物业服务企业优先聘用住房保障家庭成员从事物业服务管理工作，吸纳住户代表参与管理，充分发挥住户自我管理积极性。

目前，各地积极探索保障性住房维护管理和社会服务的新思路、新方法，把对保障性住房管理和为保障对象服务结合起来，充分发挥市场机制的作用，全面调动保障家庭的积极性，努力做到安居乐业、社会和谐。一些地方已经明确了保障性住房维护管理的责任主体、资金来源和工作机构;有的地方创造条件积极鼓励社会化的物业管理企业参与保障性住房管理;部分城市坚持以人为本，为保障家庭就业、就学、就医提供全方位的帮扶，引导他们积极参与社区管理，参加公益活动，创建文明社区。

(三)动态监管

加强对保障性住房使用和保障对象情况的动态监管，是住房保障管理工作的重要内容。住房保障主管部门应定期或不定期地对保障性住房使用情况进行检查，包括自住、闲置、出租、出借、出售及住房用途等，及时掌握保障性住房使用状况，发现并纠正保障性住房违规使用行为。建立住房保障管理信息系统，完善各类保障性住房档案，并对住房保障对象进行定期复审和不定期抽查，对住房保障对象家庭住房和经济状况及其变化情况进行实时监测，创新监管手段，提高监管效能，根据保障对象经济状况变化情况，调整实施住房保障。

三、准入退出管理

(一)加强准入审核管理

准入管理是保障性住房的“入口关”，关系到住房保障资源的公平分配，必须确保审核过程公开透明，实现分配结果公平公正。

1.合理确定准入条件。结合当地政府保障能力和住房保障需求，合理设定廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等住房保障对象的家庭财产收入条件、住房困难条件，逐步扩大住房保障范围。

2.规范审核流程。目前，各市县均建立了住房保障准入审核制度，形成了较为完备的申请、受理、审核、公示、复核程序，加强了准入审核。需要认真总结经验，查找漏洞，制订更为科学合理的申请审核、公示、核准登记、轮候、配租配售等环节的工作程序，明确受理条件、材料内容、完成时限等工作标准。

3.创新审核手段。从各地实践看，建立部门信息共享机制有利于增强审核工作准确性，提高审核工作效率。要按照民政部、住房城乡建设部等部门制定的《城市低收入家庭认定办法》的要求，建立住房保障、公安(车辆和户籍管理)、人力资源和社会保障(社会保险)、房管、金融、工商、税务、住房公积金等部门的协作审核机制。

4.公开分配过程。按照公开为原则，不公开为例外的政务公开要求，实行房源公开、过程公开、住房保障对象公开，科学确定保障性住房配租配售方法。并可以邀请人大政协、纪检监察、公证机关、新闻媒体等单位代表和群众代表，参与到住房保障分配管理过程之中，主动接受社会监督。

(二)健全退出机制

保障性住房退出需要按照强制性和人性化管理相结合的原则，不断完善退出办法，区分不同家庭的实际情况，综合运用经济手段、行政手段、司法手段，加

大清退工作力度。进一步强化申请人诚信申报义务，申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。

依据保障对象自行申报、住房保障管理信息系统监测、群众举报查实等途径，依靠住房保障、社区、公安等部门协同配合的管理机制，对住房保障对象经济状况发生变化、不再符合保障条件，或购置、租赁、继承、受赠其他住房的，要按规定予以退出。对在规定期限内未退出保障性住房的，可以通过提高租金、租转售等方式实现退出;对拒不退出的，可以依照法律规定或合同约定申请人民法院强制执行。

对骗取住房保障、恶意欠租、无正当理由长期闲置，违规转租、出借、调换和转让保障性住房的，要严格按照有关规定或合同约定责令限期退出，情节严重的取消其再次申请住房保障的资格

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