房地产经纪人

1、建筑、建筑物、房屋、构筑物的含义及之间的异同是什么?

广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物，是指人工建行的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础，墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或者进行其他活动的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

2、建筑物的分类主要有哪些?各种分类对建筑物是什么划分的?

建筑物根据使用性质，分为民用建筑、工业建筑和农业建筑三大类。民用建筑根据使用功能，分为居住建筑和公共建筑两类。工业建筑是指供工业生产使用或者直接为工业生产服务的建筑，如厂房、仓库等。农业建筑是指农业生产使用或者直接为农业生产服务的建筑，如料仓、种子库、畜禽饲养场、水产品养殖场等。

3、住宅有哪些分类?各种分类对认识和了解住宅有何作用?

住宅根据层数，分为低层住宅(1-3)、多层住宅(4-6)、中高层住宅(7-9)和高层住宅(10层及以上)。

4、对建筑物的基本要求有哪些?

作为使用人，对建筑物的基本要求概括起来是安全、适用、经济、美观。

5、住宅性能包括哪些方面?各方面性能评定的内容是什么?

包括适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能。

(1)适用性能：单元平面，住宅套型，建筑装修，隔声性能，设备设施，无障碍设施。

(2)环境性能：用地与规划，建筑造型，绿地与活动场地，室外噪声与空气污染，水体与排水系统，公共服务设施，智能化系统。

(3)经济性能：节能，节水，节地，节材。

(4)安全性能：结构安全;建筑防火;燃气及电气设备安全;日常安全防范措施;室内污染物控制;

(5)耐久性能：结构工程;装修工程;防水工程与防潮措施;管线工程;设备;门窗;

6、建筑物一般由哪些部分组成?各组成部分的主要作用、要求及主要内容是什么?

建筑物一般是由竖向建筑构件(基础、墙体、柱等)、水平建筑构件(地面、楼板、梁、屋顶等)及解决上下层交通联系的楼梯等组成。此外，有些建筑物还有台阶、坡道、散水、雨篷、阳台、烟囱、设备井、垃圾道、通风道等。

7、基础和地基的概念及之间的区别是什么?

基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。

地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。

8、建筑设备主要有哪些?各种建筑设备的主要功能是什么?

建筑设备包括：给水系统及设备;排水系统及设备、采暖系统及设备;通风和空调系统及设备;电气设备;燃气供应系统及设备;电梯;设备层和管道井;综合布线和楼宇智能化。

给水系统及设备：是供应建筑物用水，满足建筑物对水量、水质、水压和水温的要求。分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。

排水系统及设备：一般分为生活污水、生产废水、雨水。

采暖系统及设备：是通过散热设备不断地向房间供给热量，以补偿房间内的热耗失量，维持室内一定的环境温度。

通风和空调系统及设备：维持一定的空气环境。

9、什么是综合布线系统?它有哪些优越性?

综合布线是由线缆和相关连接件组成的信息传输通道或导体网络。具休：兼容性、灵活性、可靠性、先进性。

10、什么是楼宇智能化?楼宇智能化系统包括哪几部分?

是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术，以建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备等的综合管理。主要包括：通信自动化、办公自动化、楼宇自动化。

11、什么是地形图?如何才能它懂它?

地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。

12、什么是水平投影面积?

该面积在其水平面上的相应投影面积。

13、什么是比例尺?其作用是什么?

它是图上距离与其所表示的实际距离的比，即：图上距离：实际距离=比例尺。

14、一套完整的施工图一般分为哪几部分?

一般分为：图纸目录;设计总说明;建筑施工图(包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图);结构施工图;设备施工图。

15、什么是定位轴线?其作用是什么?

定位轴线是确定主要承重构件在建筑物中相对位置的基准线。

16、什么是绝对标高?什么是相对标高?它们的作用是什么?它们在施工图中如何标法?

标高按基准面的选定情况，有绝对标高和相对标高。总平面图中的室外地坪标高常采用绝对标高。防总平面图外，一般采用相对标高，即把首层室内地面的绝对标高定为相对标高的零点，以±0.000表示。高于它的为正数标高，低于它的为负数标高。

17、施工图及建筑施工图一般由哪些图纸组成?

施工图的图纸目录、设计总说明。建筑施工图：建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、建筑详图。

18、建筑总平面图、平面图、立面图、剖面图的概念是什么?

建筑总平面图：用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图。

建筑平面图：是假想用一水平的剖切面沿门窗位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。

建筑立面图：是平等于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称立面图，用来表示建筑物的体型和外貌，并表明外墙装饰要求等的图样。

建筑剖面图：是假想用一竖向的剖切面沿建筑物的某一部位将其剖切后，对剖切显露部分的正投影图。

19、什么是结构施工图?

结构施工图通常包括基础平面图，基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱染、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要的详图。

20、设备施工图主要包括哪些内容?

设备施工图包括给水排水、采暖、通风、电气等设备的平面布置图、系统图、详图、统计表及文字说明。

21、什么是地籍?什么是地籍图?

地籍即土地的户籍，是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。

地籍图是地籍测量绘制的图件，是用来说明和反映地籍调查区域内各宗土地的分布、境界、位置和面积的，经过土地登记具有法律效力的专题地图。

22、什么是宗地?什么是宗地图?

宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。

23、房产图包括哪几种?各种房产图的主要内容是什么?

房地产图是房产产权、产籍管理的重要资料。分为房产分幅平面图，房产分丘平面图和房产分户平面图。

房产分幅平面图：是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。比例尺一般这1：500.

房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的基本图，比例尺在1：100-1：1000之间。

房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位。比例尺一般为1：200.

24、土地面积主要有哪几种?

广义上的土地面积，是指地球表面上某一区域的面积，如全国的土地面积，某一省、市的土地面积。

25、土地面积测算的方法有哪些?

土地面积测算的方法可分为图解法和解析法两大类。凡是从图上直接量算面积或由图上采集数据计算面积的，均为图解法。凡是由实地采集计算元素(坐标，连长等)用数学公式或数学模型计算面积的，均为解析法。具有有：几何图形法、坐标法、求积仪法、求积透明膜片法。

26、房屋面积有哪些?各种房屋面积的概念是什么?

房屋面积主要有建筑面积、使用面积，成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，住宅还有居住面积。

27、一套住宅的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和居住面积的异同?

建筑面积：是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下实验室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20以上的永久性建筑。

套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。

使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

居住面积：

28、房屋建筑面积计算中的规定有哪些?

(1)计算建筑面积的一般规定：计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋;层高应2.20M以上。同一房屋结果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

(2)计算全部建筑面积的范围：单层房屋;房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积;穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积;楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积;

(3)计算一半建筑面积的范围：与房屋相连有上盖无柱的走郎、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按照外围水平投影面积的一半计算。

29、全封闭的阳台与未封闭的阳台在计算建筑面积上有无不同?

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

30、成套房屋建筑面积如何测算?

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

31、影响房屋使用面积与建筑面积比值(得房率)的主要因素有哪些?

套内使用面积与建筑面积的比例，俗称得房率。该比值与以下四个方面直接相关：结构形式，地区温差，材料选用，套内建筑面积。

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（责任编辑：lqh）

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