房地产经纪人

一、资金时间价值的换算

(一)资金时间价值换算的基本说明

1.资金时间价值换算中的符号及其涵义

P表示现值，是指相对于将来值的任何以前时间的价值。

F表示将来值(又称未来值、终值)，是指相对于现值的任何以后时间的价值。

i表示利率(或称折现率)。

n表示计息的周期数。

A表示等额年金，是指一系列每年相等的金额。每季支付一次、每月支付一次或每周支付一次的一系列付款(或收款)都被视为年金。此外，每次支付的金额也未必是相等的，它可以按照某种规律递增或递减。

G表示按一定数额递增的年金的逐年增加额，即年金第一年为A1，第二年为(A1+G)，第三年为(A1+2G)，依此类推，第n年为[A1+(n-1)G].

s表示按一定比率递增的年金的逐年增长率，即年金第一年为A1，第二年为A1(1+s)，第三年为A1(1+s)2，依此类推，第n年为A1(1+s)n-1.

2.资金时间价值换算中的假设条件

(1)资金时间价值换算中采用的是复利。

(2)利率的时间单位与计息周期一致。

(3)本年的年末为下一年的年初。

(4)现值P是在当前年度开始时发生的。

(5)将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。

(6)年金A是在每年年末发生的。

(7)第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。

3.资金时间价值换算中的基本关系

(1)现值+复利利息=将来值

(2)将来值-复利利息=现值

(3)将来值-现值=复利利息

(二)资金时间价值换算的各种公式

1.将现值转换为将来值的公式

F=P(1+i)n

上式中的(1+i)n称为“一次支付终值系数”，通常用(F/P，i，n)来表示。

例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息为：

1000000×(1+8%)=1259712(元)

2.将将来值转换为现值的公式

P=F*1/(1+i)n

例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来看相当于：

500/(1+8%)3=396.90

二、房地产供求弹性

(1)弹性的概念

当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度(或敏感程度)的一种度量。具体地说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化，即

弹性=作为因变量的经济变量的相对变化/作为自变量的经济变量的相对变化

(2)房地产的需求弹性

房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性。

1、房地产需求的价格弹性是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，在通常情况下，需求的价格弹性是一个负数，即当价格上升时，需求量一般会下降，但通常直接把它写做正数。

Ed=Q2-Q1/(Q1+Q2)/2/-(P2-P1)/(P1+P2)/2

2、房地产需求的收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。

3、房地产需求的人口弹性是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。

4、房地产需求的交叉价格弹性是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分比变化

5、房地产需求的价格预期弹性，是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来价格变化的百分比之比

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（责任编辑：lqh）

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