房地产经纪人

房地产细分市场需求预测

1.住宅

(1)根据政府统计部门公布的人口资料，查寻标的房地产的市场区域所对应的城市区域内未来某一时期人口总数的预测值和户均人口数量，推算标的房地产市场区域内住宅需求总套数：

住宅需求总套数=某一时期人口总数/户均人口数量

(2)根据标的房地产所属住宅类型目前市场售价(每套总价)的范围(上限和下限)，按当时当地常规的抵押贷款方式，推算购买此类住宅的家庭每月须支付的还款额：

月还款额=总价X贷款占总价比例Xr(1+r)n/[(1+r)n一1]式中 r——个人住房抵押贷款利率;

n——贷款期总月数。

根据月还款额和当地的收入还贷比①，推算购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收人范围：

购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入=月还款额X12/收入还贷比

查寻有关人口统计资料，确定在有以上所推算的年收入范围内的家庭占标的房地产所在城市家庭总数的比例(HP)。

(3)调查标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积，计算标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型住宅的需求总量(DH，面积)：

DH=住宅需求总套数XHPX标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积

以上计算中，如果使用未来某个时期新增人口的预测值，则可得出相应时期新增住宅需求总面积的预测值。

2.零售商业房地产

(1)根据政府有关部门公布的标的房地产所在城市的城镇居民家庭购买商品支出及其在食品、衣着品、日用品等九大类商品上的分配比例，计算该城市城镇居民家庭在标的房地产最可能使用者所属零售业的消费支出(Eu)：

Eu=城镇居民家庭购买商品支出X城镇居民家庭在标的房地产最可能使用者所属零售业类型的消费支出比例

(2)根据政府统计部门公布的标的房地产所在城市的现有城镇居民人口总数和城镇居民家庭现有人均可支配收入，计算当地居民在标的房地产最可能使用者所属零售业的消费支出占可支配收入的比值(EvTIv)：

EuTIv=Eu/(城镇居民家庭现有人均可支配收入X现有城镇居民人口总数)

(3)根据政府统计部门公布的人口预测数据，查寻标的房地产市场区域内未来某个时期的城镇居民人口总数，计算该时期内标的房地产市场区域内城镇居民家庭在标的房地产最可能使用者所属零售业的消费支出(Es)：

Es=预计标的房地产市场区域内的城镇居民人口总数X城镇居民家庭人均可支配收入xEuTlu

(4)根据政府统计部门有关标的房地产所在城市区域内标的房地产最可能使用者所属零售业零售额的前3年数据，并按(3)所述方法计算相应年份的该城市区域内城镇居民家庭在标的房地产最可能使用者所属零售业的消费支出总额(Es)，计算各年前者与后者的比例：TEs=标的房地产所在城市区域内标的房地产最可能使用者所属零售业销售额/Es

标的房地产所在城市区域内标的房地产最可能使用者所属零售业销售额/Es取各年数据的平均值(用STEs表示)。

(5)根据Es和STEs计算标的房地产市场区域内标的房地产所属零售业在未来某时期内可实现的销售额(S); S=Es×STEs

(6)调查标的房地产市场区域内标的房地产最可能使用者所属零售业年销售额与年租金的比例(STR)，用此比例乘标的房地产的每平方米的可行性租金(FR，求取方法参本节“二、价格咨询”)，得到标的房地产市场区域内同类房地产每平方米应有的销售额(SPSM)：

SPSM=STRXFR

(7)计算未来某时期标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型的商业房地产的需求量(DR，面积，平方米)：

DR=S/SPSM

在以上方法中，如在计算Es时用对未来某年份标的房地产市场区域内城镇居民新增人口总数的预测值和(或)城镇居民家庭人均可支配收入增加额的预测值，则可得出未来某年份标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型的商业房地产新增需求量的预测值。

3.办公楼

(1)根据前述“房地产市场细分市场供求分析”第二步中关于最可能使用者的分析结果，查阅有关统计资料关于各行业就业人口的预测以及有关研究机构对各行业就业人口中使用办公室的人数占该行业就业总人数中的比例，确定标的房地产最可能使用者所属产业就业人数中使用办公室的人数的比例(OPPi)，计算标的房地产所属类型的办公楼的潜在使用人数(户)：

式中 i——即标的房地产最可能使用者所属的某个行业;

Pi——i行业就业人数。

(2)调查标的房地产最可能使用者所属的各行业中使用办公室的雇员平均每人使用的办公室使用面积(SMPP)。

(3)调查标的房地产所属类型的办公楼通常的使用面积与建筑面积的比例(UTB)，计算标的房地产所属类型的办公楼的需求量(Do，建筑面积)：

Do=PXSMPP÷UTB

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（责任编辑：lqh）

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