第二节 商品房屋租赁合同
一、商品房屋租赁合同的概念及法律特征
(一)概念
商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中,出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此,出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确规定,并且以文字形式形成书面记录,成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。
(二)特征
1.转移的是房屋使用权而非所有权
这是商品房屋租赁合同与商品房屋买卖合同的根本区别。后者是以转移房屋所有权为目的,而房屋租赁合同仅转移房屋的使用权,所有权并不发生变动,承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益,而不得处分。
2.诺成、双务、有偿合同
商品房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立,并不以房屋的交付为合同的成立要件,故为诺成合同而非实践合同。出租人通过移交房屋使用权而获取租金,承租人则通过缴纳租金获取房屋使用权,双方当事人互负权利义务,为双务有偿合同。
3.实行登记备案制度
与其他租赁相比,商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外,还应当向建设(房地产)主管部门履行登记备案手续。
二、商品房屋租赁合同的内容
《城市房地产管理法》第五十四条规定:"房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”房屋租赁关系的订立、变更、转让均应通过书面的房屋租赁合同加以明确约定。《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步明确,要求应当包括以下内容:
1.当事人姓名或者名称及住所。
2.房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况。
3.租金和押金数额及交付方式。房屋租金,是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一,是引起租赁纠纷的主要原因。因此,应当明确约定租金标准及支付方式。 .
4.租赁用途和房屋使用要求。租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,确需变动的,应当征得出租人的同意。
5.房屋和室内设施的安全性能。
6.租赁期限。《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。,’承租人如需继续承租原租赁的房屋,应当在租赁期满前,征得出租人的同意,并重新签订租赁合同。
7.房屋维修责任。
8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。
9.争议解决办法和违约责任。
10.其他约定。
如有其它事项需做出约定的,也可在房屋租赁合同中写明,如房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
《商品房屋租赁管理办法》要求,建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。
三、商品房屋租赁合同当事人的权利义务
(一)出租人的权利义务
1.出租人的权利
根据房屋租赁合同,享有租金收益权是出租人最基本的权利,承租人逾期不缴纳房租则出租人有权单方解除合同。
2.出租人的义务
除当事人另有约定外,出租人主要承担以下义务:第二节商品房屋租赁合同
(1)提供符合要求的房屋及其附属设施
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据常理以及公序良俗原则,房屋及其附属设施除符合约定的特殊要求外,至少应当不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、财产安全的隐患。
(2)对房屋进行维修
出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。租赁期间出租人对房屋及其设备应及时、认真地检查、修缮,保证房屋的使用安全及正常使用。当租赁物出现故障时,承租人应及时通知承租人在合理期
限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。
(二)承租人的权利义务
1.承租人的权利
承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外,为保护承租人合法权益不受侵害,我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。如出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效;承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
2.承租人的义务
(1)交付租金
承租人应当按照约定的期限支付房屋租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,双方可以协议补充。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
(2)合理使用、善意保管房屋
承租人在租赁期间,应按照约定的方法使用房屋,并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用,致使房屋受损,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物,否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条:承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。但是,经出租人同意,可以对房屋进行改善或者增设他物。租赁合同解除后,承租人可以请求出租人就现存的增加价值部分偿还支出的费用。
(3)相赁关系终IE时归还房屋
租赁期间届满或一方违约而致房屋租赁合同解除时,承租人负有返还房屋的义务。
四、商品房屋转租
商品房屋转租,是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。
(一)转租要求
1.须经出租人书面同意
承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除房屋租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院将不予支持。
2.转租期限不得超过原合同规定的期限
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限,但出租人与转租人双方协商一致的除外。
除上述规定外,房屋转租也须签订转租协议,并办理登记备案手续。
(二)转租效力
承租人转租的,承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
五、商品房屋租赁合同的解除
合同解除指在合同有效成立后,没有履行或没有履行完毕之前,合同关系提前消灭。根据行使解除权的主体为双方还是一方,可分为双方解除及单方解除。双方解除,又称协议解除、合意解除,是指合同的双方当事人依双方的合意,使原合同的效力溯及消灭。单方解除是根据当事人一方的意思表示而解除合同。根据解除条件,单方解除又可分为出租人单方解除与承租人单方解除。商品房屋租赁出租人及承租人单方解除的情形如下。
(一)出租人单方解除
出租人单方解除的情形主要有:
1、承租人将承担的房屋擅自转租的;
2.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;
3.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;
4.承租人在合理期限内未支付租金的;
5.法律、法规规定的其他可以收回的。
发生上述行为,出租人除终止租赁合同,收回房屋外,还可索赔由此造成的损失。
(二)承租人单方解除
关于承租人单方解除,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
1.租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
2.租赁房屋权属有争议的;
3.租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
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