房地产经纪人

第八章房地产税费

第一节税费制度概述

一、税收的概念及特征

(一)概念

税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。

(二)特征

(1)强制性：根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。

(2)无偿性：国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不需要支付任何形式的报酬。它是税收的关键特征。

(3)固定性：国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和税率。它是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。

二、税收制度构成要素

税收制度构成要素有纳税人、课税对象、税率、附加、加成和减免、违章处理等。

(1)纳税人：是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。

纳税人和负税人的区别：纳税人是直接向国家缴纳税款的单位和个人;负税人是实际负担税款的单位和个人。

(2)课税对象：又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即确定对什么事物征税。

课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种可分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

(3)税率：据以计算应纳税额的比率，即课税对象的征收比例。它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。

三、中国现行房地产税种

我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、印花税等。

四、房地产收费

企业税外收费负担是指企业在税收以外向政府及其行政事业单位交纳的各种收费。房地产收费主要有行政事业性收费和政府性基金(统称政府规费)，依照法律法规或物价部门批准的文件执行，收取的资金进入财政专户，有的用于支持专项事业发展，有的用于为社会提供特定的服务。对于房地产行业来说，税外收费可以直接或间接地计入企业的开发成本，再通过商品房销售，转嫁给购房者。

房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为土地～级开发收费和土地二级开发收费两类。

土地一级开发政府规费项目，主要有土地补偿费、拆迁安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、土地复垦费、新菜地开发建设基金、城市房屋征收管理费、土地上市招标代理服务费、防洪工程维护管理费、新增用地有偿使用费等10余项费用。这些费用在土地实行招拍挂出让后，已体现在土地出让的地价款中，目前基本上已不再单独出现。

土地二级开发政府规费属于房地产开发环节企业应向政府缴纳的费用，当前主要有：城市基础设施配套费、新型墙体材料发展基金、散装水泥专项资金、工程质量监督费、防空地下室易地建设费、公共消防设施建设费、占道费、绿化费、白蚁防治费(在南方地区收取)等10余项。

除政府规费外，房地产开发企业需要支付一些经营服务性收费、开发项目的基础配套费以及其他费用。经营服务性收费，不属于政府收费，是房地产开发企业向一些具有专业资质的社会机构支付的费用，种类较多。主要包括环境影响评价费、交通影响评价费、地震影响评价分析费、勘察测绘费、施工图审查费、文物勘探费、档案服务费、沉降观测费、防雷检测费、墙体保温节能监测费等，不完全统计，这部分费用在20项左右，在具体实施时各地名称有所差别。

房地产交易环节的收费，主要有交易手续费、房产登记费、房地产评估费、房地产经纪服务费、利用房地产档案费等类别，交易手续费、房产登记费、利用房地产档案费属于政府规费，房地产评估费、房地产经纪服务费则属于经营服务性收费。目前，有全国性收费标准的房地产交易环节收费主要是交易手续费和房产登记费。

编辑推荐：

2017年房地产经纪人考试时间10月21、22日

房地产经纪人考试制度政策章节考点知识点

2017年房地产经纪人考试专业基础知识点

2017年房地产经纪人考试业务操作知识点

2017年房地产经纪人考试职业导论知识点汇总

房地产经纪人考试零基础通关培训

全国房地产经纪人考试历年真题整理回顾

（责任编辑：lqh）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页