房地产经纪人

案例一：G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题:甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。该转让行为中，土地增值税纳税人是( )。

A、B国有企业

B、甲房地产开发公司

C.乙房地产开发公司

D.张某

2、按照规定，一级资质甲房地产开发公司的注册资本应不低于( ) 万元。

A、100

B、800

C.2000

D.5000

3、若乙房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A.1

B.2

C.3

D.4

E、5

[答案]B,D,C

[解析]1.解析：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。本例中，甲房地产开发公司是土地增值税纳税人。

2.解析：一级资质房地产开发公司的注册资本应不低于5000万元。

3.解析：采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

案例二：G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题:按规定，( )应与D物业管理公司签订物业服务合同。

A、B国有企业

B、乙房地产开发公司

C.阳光花园小区业主大会

D.阳光花园小区业主委员会

2、按规定，下列属于该小区物业服务合同主要内容的是( )。

A、阳光花园小区业主的权利义务

B、B国有企业的权利义务

C.乙房地产开发公司的权利义务

D.D物业管理公司的权利义务

3、阳光花园小区业主交纳的维修基金，属( )所有。

A、B国有企业

B、乙房地产开发公司

C.D物业管理公司

D.阳光花园小区全体业主

4、按规定，对于阳光花园小区多层住宅出售，B国有企业应从售房款中最低提取( ) 万元的维修基金。

A、300

B、600

C.900

D.1200

[答案]D,AD,D,C

[解析]1.解析：业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订《物业服务合同》。

2.解析：B国有企业的权利义务、乙房地产开发公司的权利义务，不属于该小区物业服务合同主要内容。

3.解析：维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。

4.解析：根据：公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，基金属售房单位所有。该小区建多层住宅8栋，3万平方米，售房款为4500万元。4500×20%=900万元。

案例三：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。

A.拍卖方式

B.招标方式

C.协议出让

D.挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为( )年。

A.30

B.40

C.50

D.70

3、关于该施工项目中标人确定后，下列说法错误的包括( )。

A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人

B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人

C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让

D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

4、B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于()万元。

A.500

B.800

C.1200

D.1500

5、E监理单位具体实施了“三控”、“两管”、“一协调”监理基本工作，其中“三控”是指( )。

A.工程进度控制

B.工程质量控制

C.工程投资控制

D.合同控制

E.信息控制

6、下列条件中，是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的为()。

A.有保证工程质量和安全的具体措施

B.施工企业必须保证按工程设计施工

C.建设资金已落实

D.已确定施工企业

[答案]ABD,D,BD,C,ABC,ACD

[解析]1.解析：2002年，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

2.解析：住宅地块出让的最高年限为70年。

3.解析：招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人;对建设工程实施监理;中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。

4.解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元X30%=1200万元。

5.解析：“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制。工程质量控制和工程投资控制。

6.解析：施工企业必须保证按工程设计施工，不是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的。

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（责任编辑：lqh）

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