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第三节 商品房屋租赁登记备案

《城市房地产管理法》第五十四条规定："房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案"。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定："房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案"。

一、商品房屋租赁登记备案材料

商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：

1.房屋租赁合同;

2.房屋租赁当事人身份证明;

3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

4.直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

商品房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

二、商品房屋租赁登记备案办理

对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所 有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记名案证明。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

三、商品房屋租赁登记备案证明

商品房屋租赁登记备案证明载明内容包括：出租人姓名(名称)，承租人姓名(名称)，有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额租赁期限等。房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十E内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

四、商品房屋租赁登记备案信息系统

按照《商品房屋租赁管理办法》要求，直辖市、市、县房地产主管部门应兰建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括：

1.出租人的姓名(名称)、住所;

2·承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码;

3·出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限;

4.其他需要记载的内容。

五、商品房屋租赁登记备案效力

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。

尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同，具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。

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（责任编辑：lqh）

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