房地产经纪人

第五章 房地产经纪

一、房地产经纪指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。

房地产经纪活动的主要参与者：房地产经纪人员、经纪机构、委托人、交易相对人、交易资金监管机构、银行、主管部门。

房地产经纪的对象：即各种类型的房地产。 (商业用房、写字楼、工房)

房地产交易方式：买卖、互换、租赁

房地产经纪服务的目的：促成委托人与他人达成房地产交易。

房地产经纪服务的内容：提供房地产交易相关信息，促成委托人与他人订立交易合同，调查房地产状况，代收代付相关税费，代办抵押贷款，代办房地产登记。

房地产经纪服务的方式：代理，居间

房地产经纪服务的费用：佣金、延伸服务收费。

房地产经纪的必要性：房地产的独一无二、价值量大等特性，房地产的质量、功能、产权复杂，房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，以及房地产交易复杂、交易双方难以相互信任等，

使得房地产交易者需要专业的房地产经纪人员和机构为其提供房地产交易相关信息和专业服务。

作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，维护交易秩序，优化资源配置。

按经纪对象分：二手房经纪、新建房屋经纪

按交易对象分：买卖经经，租赁经纪

按经纪服务方式分：代理业务，居间业务

按经纪对象使用性质分：住宅，非住宅

按经纪服务内容分：经纪基本业务，经纪延伸业务

房地产居间与房地产代理的区别：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以接受一方或同时接受相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务并收取服务费用，居间立场中立、公正，不偏向任何一方。

在房地产代理业务中，房地产经纪机构通常只难接受一方委托人的委托，以委托人的名义，代表委托人的利益，承办代理事务并向委托人收取服务费用。

房地产中介服务机构应当具备以下条件：

1、有自己的名称和组织机构，

2、有固定的服务场所，

3、有必要的财产和经费，

4、有足够数量的专业人员，

5、法律、行政法规规定的其他条件。

二、房地产经纪人员职业资格的种类：职业资格考试和注册制度。

房地产经纪人：指取得房地产经纪人执业资格，并按照规定注册，取得房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

房地产经纪人协理：指取得房地产经纪人协理从业资格，并按照规定注册，取得房地产理注册证书，协助房地产经纪人处理房地产经纪有关事和的专业人员。

房地产职业资格证书考试：已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件者，

1、取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年;

2、取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年;

3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年;

4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年;

5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。

考试科目：《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》、《房地产经纪相关知识》。

申请注册的人员必须具备以下条件：

1取得房地产经幻人执业资格证书;

2无犯罪记录;

3身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作;

4经所在房地产经纪机构考核合格。

房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年。注册有效期届满需要继续从事房地产经纪活动的，应于注册期满前3个月，按规定的程序换发新的注册证书。

房地产经纪人的权利：依法发起设立房地产经纪机构;承担房地产经纪机构关键岗位;指导房地产经纪人协理进行各种房地产经纪业务;经所在机机构授权订立经纪合同;

要求委托人提供与交易有关的资料;有权拒绝执行委托人发出的违法指令;执行房地产经纪业务并获得合理报酬。

房地产经纪人的义务：

遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则;

不得同时受聘于两个或两个以上机构执行业务;

保障委托人的权益;

为委托人保守商业秘密;按受行政主管部门的监督和检查;接受职业继续教育，不断提高业务水平。

三、房地产经纪机构：指具备足够数量的房地产经纪人员等条件，依法设立并到工商登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的专业服务机构。

按业务类型分为：以租售代理、居间业务为重点的实业型房地产经纪机构;以房地产营销策划、投资咨询业务为重点的顾问型房地产经纪机构;管理型房地主经纪机构;全面发展的综合性房地产经纪机构。

四、房地产交易：以房地产为对象的交易。

特点：实物不发生空间位移;交易活动主要在区域市场内进行;交易存在多层次性;买卖和租赁方式并存;二手房市场和新房市场同样发达;对中介服务依赖程度高;与金融的关联性大;受法规政策约束强。

1、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者共他合法方式将其房地产转移给他人的行为。(房地产权利人是指房屋所有人和建设用地使用权人)。

房地产转让的条件：

以出让方式取得土地使用权的，转让城市房地产时，应当符合下列条件：取得土地使用权证;完成开发投资总额的25%以上;转让时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。

不得转让的房地产：

以出让方式取得的未办理土地使用权证的;司法机关和行政机关依法裁定、查封的房地产;

依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;

未依法登记领取权属证书的;法律、法规规定禁止转让的其他情形。

2、新建商品房销售包括新建商品房预售和新建商品房现售。

预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。

新建商品房买卖的基本流程：

预购人寻找中意楼盘;

预购人查询该楼盘的基本情况;

与房地产开发企业签订商品房预售合同;

办理预售合同备案手续;商品房竣工后，办理初始登记，交付房屋;

与房地产开发企业签订房屋交接书;

办理交易过户、登记领取房产证书手续。

新建商品房预售条件：取得土地使用权证;持有建设工程规划许可证和施工许可证;工程建设总投资25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期;取得商品房预售许可证明。

房地产开发企业申请预售许可应提交证件：

商品房预售许可申请表;

开发企业的营业执照和资质证书;

土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

工程建设总投资比例符合规定条件的证明;

工程施工合同及关于施工进度说明;商品房预售方案。

预售许可证办理的程序：受理，审核，许可，公示。

现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为。

商品房现售的条件：

现售商品房的房地产开发企业具有法人营业执照和资质证书;

取得土地使用权证书;

持有建设工程规划许可证和施工许可证;

已通过竣工验收;

拆迁安置已经落实;配套基础设施和公共设施具备交付使用条件;

物业管理方案已经落实。

商品房买卖合同应当明确的主要内容：

1当事人名称或者姓名和住所;

2商品房基本状况;

3商品房的销售方式;

4商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

5交付使用条件及日期;

6装饰、设备标准承诺;

7配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

8公共配套建筑的产权归属;

9面积差异的处理方式;

10办理产权登记有关事宜;

11解决争议的方法;12违约责任;13双方约定的其他事项;

3、二手房买卖：指房屋所有权人将其房屋依法通过买卖转让给他人的行为。

流程：购房人或卖房人通过房地产经纪机构等渠道寻找交易对象;买卖双方签订房屋买卖合同;办理交易过户登记。

4、房地产开发项目转让：指房地产开发企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建设活动，达到房地产转让条件但尚未完成全部建设任务时，将房地产开发项目转让给他人继续开发建设的行为。

转让的实质性要件：转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资格，但受让方并非为经营开发的，受让人可不受经营资格的限制;转让的项目依法得到批准，并且达到转让条件;转让合同合法有效。

房地产开发项目转让应提交下列材料到建设行政主管部门办理备案登记：

01、转让申请表;

02、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件;

03、项目立项;

04、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;

05、原土地使用权出让合同及国有土地使用权证;

06、已进行投资开发的证明条件;07、规划设计总平面图;

08、涉及房屋拆迁的，需提供拆迁安置情况说明;

09、受让方的上资产负债表、损益表，同时还需提供银行的资信证明;

010、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证;

011、双方签订的转让合同;

012、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，及资金落实证明;

013、双方已办理土地使用权变理登记手续的证明;

014、其他需要提供的材料。

房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

特点：转移的权利不同;价值实现形式不同;资产形态转化的时间不同。

有下列情形的房屋不得出租：

01、未取得房屋所有权证。

02、司法机关裁定、查封的房屋。

03、共有房屋未经共有人同意的。

04、权属有争议的。

05、属违法建筑的。

06、不符合安全标准的。

07、已抵押，未经抵押人同意的。

08、不符合主管部门有关规定的。

09、法律、法规规定禁止出租的其他情形。

房地产抵押：指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

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（责任编辑：lqh）

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