房地产经纪人

第七节 其他相关税费

一、营业税、城市维护建设税和教育费附加

(1)营业税是对提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产(房地产)的单位和个人征收的一种税。销售房地产的税率为5%。

(2)城市维护建设税(简称城建税)以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。城建税实行地区差别税率。具体规定为：纳税人在城市市区的，税率为7%;在县城、建制镇的，.税率为5%;不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

(3)教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特

别目的税，税率为3%。

(4)营业税的有关减免规定：

1)个人自建自用住房销售时免征营业税。

2)自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

3)企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

4)对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收人，免征营业税。

5)自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。

二、企业所得税

1.纳税人

在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人。

个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

企业分为居民企业和非居民企业。居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

2.税率

企业所得税的税率为25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为20%。

3.应税所得额

企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及

允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：

①销售货物收入;②提供劳务收入;③转让财产收入;④股息、红利等权益性投资收益;⑤利息收人;⑥租金收入;⑦特许权使用费收入;⑧接受捐赠收入;⑨其他收入。

企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出.，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

4.应纳税额

企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。

企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额;超过抵免限额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：

(1)居民企业来源于中国境外的应税所得;

(2)非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。

三、个人所得税

1.纳税人

个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。

2.税目

下列各项个人所得，应纳个人所得税：

①工资、薪金所得;②个体工商户的生产、经营所得;③对企事业单位的承包经营、承租经营所得;④劳务报酬所得;⑤稿酬所得;⑥特许权使用费所得;⑦利息、股息、红利所得;⑧财产租赁所得;⑨财产转让所得;⑩偶然所得;⑩经国务院财政部门确定征税的其他所得。

3.与房地产相关的个人所得税税率

财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%

4.与转让住房有关的征收个人所得税具体规定

(1)对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

(2)对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

5.有关减免规定

(1)对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税。

(2)对个人按《廉租住房保障办法》(原建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。

(3)自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

四、印花税

1.纳税人

印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商投资企业和外籍人员。

2.税目、税率

①各种合同及具有合同性质的各种凭证;②产权转移书据(含土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同);③营业账簿;④权利、许可证照;⑤经财政部确定征税的其他凭证。

税率有：1‰、0.5‰、O.3‰、0.1‰、O.05‰，此外，许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元。

3.有关减免规定

(1)对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

(2)房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

(3)自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

(4)自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

五、交易手续费

《城市房地产转让管理规定》(建设部令第96号)规定，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。根据《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》(计价格[2002]121号)，住房交易手续费按以下标准计收：

(1)住房转让手续费。按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每.平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收;存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。

(2)住房租赁手续费。按套收取，收费标准为每套100元，由出租人承担。以上收费标准为最高限额。省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本地区住房交易量及经济发展状况确定具体收费标准。

六、房屋登记费

《房屋登记办法》(建设部令第168号)规定，申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。

根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格I-20083 924号)，房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件;非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。

房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。

复习思考题

1.税收制度的构成要素有哪些?

2.我国现行的房地产业税种有哪些?

3.我国现行的主要房地产收费有哪些?

4.房产税的计税依据和税率有哪些?

5.房产税的优惠政策规定如何?

6.城镇土地使用税的课税对象和税率是什么?

7.城镇土地使用税的适用税额具体有哪些?

8.耕地占用税的计税依据、减免规定有哪些?

9.土地增值税的税率具体规定是什么?

10.计算土地增值税，准予扣除的项目有哪些?

11.契税在什么情况下由谁交?

12.契税的计税依据、减免规定有哪些?

13.什么是营业税?

14.什么是城建税及其计税依据?

15.什么是企业所得税?税率是多少?

16.企业所得税的计税依据是什么?如何确定?

17.为鼓励个人买卖住房，营业税、契税、土地增值税有哪些优惠政策?

18.为鼓励换购住房，个人所得税有哪些优惠政策?

19.为支持住房租赁市场发展，住房租赁市场的税收优惠政策有哪些?

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（责任编辑：lqh）

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