房地产经纪人协理

法律概述

法律的概念

法律是反映统治阶级意志，由国家制定或认可，并有国家强制力保证实施的行为规范的总和，是保护、巩固和发展有利于统治阶级的社会关系和社会秩序的工具。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。

法律的作用

指引作用

法律的指引作用是指它规定了人们可以这样行为、应该这样行为或不应该这样行为，从为人们的行为提供授权性、命令性和禁止性三种模式。

评价作用

教育作用

强制作用

法律的分类

按适用的范围划分

有国内法和国际法。

按规定的内容划分

有实体法和程序法。?实体法：《民法》、《刑法》等;程序法《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》等。

中国现行法律的效力

(一)法的效力

《中人民共和国宪法》，是国家的根本大法，它规定了国家的根本制度和根本任务，它具有最高法律效力，是人们必须遵守的最高行为准则，是制定其他法律的依据。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。

(二)法律的效力

这里指狭义的法律，是指由全国人大及其常务委员会制定的。法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。

行政法规的效力

地方性法规的效力

自治条例和单行条例的效力

部门规章和地方规章的效力

法律的效力层次

宪法是最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。(2)法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。(3)行政法规的效力高于地方性法规、规章。(4)地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。(5)省、自治区的人民政府规定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。宪法→法律→行政→地方→自治区→本区域

第二节房地产主要法律法规

物权法

《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实行。

1、物权

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

2、不动产登记

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。登记机构不得有下列行为：(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。

3、财产所有权

财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

4、用益物权

用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

5、担保物权

担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，包括抵押权、质权、留置权及占用。

6、业主的建筑物区分所有权(了解)

二、城市房地产管理法

(一)立法依据与目的

本法是为了加强对城市房地产的管理，维护房地市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定。

(二)适用范围

在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

(三)主要内容

第一章“总则”

第二章“房地产开发用地”?第三章“房地产开发”?第四章“房地产交易“

1、一般规定

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

2、房地产转让?3、房地产抵押?4、房屋租赁

第五章“中介服务机构”?第六章“法律责任?第七章“附则”

三、土地管理法

该法全面调整了土地的所有、占有、使用、管理、保护、利用等各种社会关系，他为保护土地资源，保障土地所有者、使用者合法权益，惩治破坏土地的行为提供了法律依据。

(二)基本原则

1、坚持社会主义土地所有制的原则

2、统一管理全国土地的原则

3、全面规划、因地制宜、合理利用土地的原则

4、珍惜图、节约用地的原则

四、城乡规划法

五、房地产开发经营管理条例

(一)立法依据、目的与适用范围

(二)基本原则

1、房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设;

2、确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求的原则;

3确定房地产开发项目、应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则;

4、房地产开发项目的开发建设，应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

(三)主要内容

六、物业管理条例

(一)立法依据、目的与适用范围

2003年国务院颁布了《物业管理条例》，2007年进行修订。

(二)基本原则

1、提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业的原则;

2、鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步，提高管理和服务水平的原则。

七、城市房地产中介服务管理规定

(一)立法依据、目的与适用范围

1996年建设部制定《城市房地产中介服务管理规定》，2001年进行修订。

(二)基本原则

1、从事房地产中介服务的人员必须取得考试合格证书和资格认证的原则;

2、从事房地产中介服务，应设立相应的房地产中介服务机构的原则，房地产中介服务机构应按照可准的业务范围从事经营活动;

3、必须遵守自愿、公平、诚实信用的原则。

(三)主要内容

八、房地产广告发布暂行规定

(一)房地产广告的内涵

(二)不得发布广告的房地产

1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;

3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;

5、权属有争议的;

6、违反国家有关规定建设的;

7不符合工程质量标准，经验收不合格的;

8、法律、行政法规规定禁止的其它情形。

第三节民法、合同法、物权法和消费者权益保护法

民法

民法的调整范围(熟悉)

民法是调整社会组织之间，社会组织与公民之间，以及公民相互之间的一定范围的财产关系和人身非财产关系的法律规范的总称。

民事法律关系的要素

民事法律包括主体、客体和内容三个要素。

民法的基本原则

平等公平原则;

自愿原则;

等价有偿原则;

诚实信用原则;

保护合法的民事权益不受侵犯原则;

维护国家和社会利益原则。

民事权利和义务

代理的概念和分类

代理是指代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人的代理行为承担民事责任。代理可分为委托代理、法定代理和指定代理。

合同法

2、无效合同。合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

(四)合同的变更、转让和终止

债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(1)根据合同性质不得转让;(2)按照当事人约定不得转让;(3)依照法律规定不得转让。(问题：哪些情况不能转让)

哪些情况当事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行;(4)但是人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。

(五)违约责任

违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，所应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

违约形式

预期违约。

实际违约。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

消费者权益保护法

消费者权益的概念

消费者的权利(熟悉)

消费争议的解决

争议解决的途径

①营者协商和解;②请求消费者协会调解;③向有关行政部门申诉;④根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁;⑤向人民法院提起诉讼。

下编?房地产经纪实务

下编?房地产经纪实务

房地产经纪概述

房地产经纪的概念

房地产经纪实指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务的行为。

目前我国房地产经纪活动的类型主要是房地产居间和房地产代理。

房地产居间

房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产代理

房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产居间与代理的区别

房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般不存在长期固定的合作关系，居间人锦以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。

房地产居间的服务对象虽不如居间活动那样广泛，但经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系，而且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内开展经纪活动，由此产生责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。

佣金

佣金是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。

房地产经纪的特点

服务性

专业性

问：为什么房地产经纪具有很强的专业性?

房地产直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品。

房地产作为价值量很大的单项产品，人们在购买房地产商品时，常常需要信贷的支持。

房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅把握房地产交易作为经纪活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。

房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这就要求房地产经纪人员必须熟悉与房地产交易相关的法律、法规、具体程序和手续。

地域性

房地产经纪的作用

传播经济信息

加速商品流通

优化资源配置(掌握P180)

规范和完善房地产市场(掌握P181)

促进社会经济发展

房地产经纪的产生与发展

2006年10月，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合发布《中国房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》。

房地产经纪人员职业资格制度

一、房地产经纪人员职业资格的种类

国家队房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人进行职业活动的法律凭证。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。是从事房地产经纪活动的基本条件。

二、房地产经纪人职业资格考试

房地产经纪人职业资格考试合格，颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》，该证书全国范围有效。

房地产经纪人协理从业资格，实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产协理从业资格考试。该证书在所在行政区域内有效，即持证人员可以在该地区从事非独立性的房地产经纪活动。

三、房地产经纪人员职业资格注册

房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自核准注册之日起计算，房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回《中华人民共和国房地产经纪人注册证》，并在解聘后30日内交回国务院建设行政主管部门注销。

每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况还应报住房和城乡建设部备案。

第三节房地产经纪人员的权利和义务

房地产经纪人协理的权利：

1、房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构;

2、协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

房地产经纪人和房地产经纪人协理的义务：

1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德;

2、不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务;

3、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务;

4、为委托人保守商业秘密;

5、接受国务院行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查;

6、结婚搜职业继续教育，不管提高业务水平。

第四节房地产经纪人员的基本要求

一、房地产经纪人的职业道德

基本要求：1.守法经营2.诚信为本3.尽职尽责4.规范服务5.公平竞争6.敬业原则7.进制原则(经纪机构签约的经纪人员，不得一个人名义从事与经纪机构相同和相关的业务)

二、房地产经纪人员的知识结构

知识结构：专业知识、基础知识、和辅助知识。

1、核心是房地产经纪的基本理论和十五等专业知识;

2、外层是与房地产经纪有关的基本知识包括经济知识、法律知识、社会心理知识、房地产专业知识、科学技术知识;

3、最外层是对文化修养产生潜移默化影响的各类文学、艺术乃至哲学等辅助知识。

三、房地产经纪人员的职业技能

1、收集信息的技能

2、市场分析的技能

对信息的分析方法包括：数学处理分析、比较分析、因果关系分析和趋势分析。

3、人际沟通的技能(掌握p188)

4、搭配的技能

5、协调成交的技能(掌握p188)

四、房地产经纪人员的心理素质和礼仪修养

心理素质的要求：自知、自信;乐观、开朗;坚韧、奋进。

礼仪修养包括：仪容与着装、接待客户时的仪态和电话中的礼仪。

第五节房地产经纪机构的基本类型和经营模式

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（责任编辑：中大编辑）