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2017年房地产经纪人协理《综合能力》要点

发表时间:2017/10/16 14:32:41 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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房地产经纪业务的基本流程

一、房地产居间业务的基本流程

(一)房地产举荐业务的开拓

(二)房地产居间业务洽谈

1)首先,倾听客户的陈述,充分了解委托人的意图与要求,衡量自身接受委托、完成任务的能力。

2)其次,检查有关证件,如:身份证、房地产权证等相关证明文件,了解委托人的主体资格、联系方式、信誉等情况

3)然后,向客户告知自己的姓名、机构名臣和资格等等必须告知的所有事项

4)最后,双方就居间方式、佣金标准、服务标准等关键事项与客户进行协商,并委托达成共识。

(三)房地产查验(P224)

2.房地产权属状况

房地产权属状况包括《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的查验及其所记载的房源产权性质、法定用途、面积、业主姓名、土地使用年限以及租赁、抵押权等他项权利设置情况的查验;对于开发商委托代理的商品房还应查验《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等材料。

房地产交验是房地产交易过程中容易暴露问题、产生矛盾的一环。房地产经纪人员应协助交易双方进行现场交房和查验,核对房地产实际情况是否与合同约定相符,并作好相应的解释和配合工作。

(十)、佣金结算与提取

在完成房地产交易后,房地产经济机构应及时与委托人结算佣金,佣金的金额和支付方式按房地产居间业务委托合同的约定来确定;也有口头协议在成交后提取佣金,这种做法风险较大。

二、房地产代理业务基本流程

(三)房地产代理业务查询

在委托方同意和协助下,首先1、查询房地产实物状况,主要是房屋的数量、面积、结构、设备、装修情况、建筑风格等。2、房屋基础设施状况、基础设施和公共配套是否完备、以及物业管理状况等。

(四)签订房地产代理合同步骤

1、房地产经纪机构在接受委托后,应向委托方索取各种证照及有关资料,与委托方签订房地产代理合同。2、委托方开具委托书。

(六)方案设计与推广

一旦方案确定后,接下来的工作就是进行推广和落实,进入房地产的销售时期。

(十)房地产权属登记(备案)

房地产代理业务中,经纪人应代理委托人办理各种产权登记或文件登记备案手续。

三、个人住房贷款、担保及保险

(一)个人住房贷款的种类

1、按资金来源划分。个人住房贷款可分为商业性贷款、公积金贷款和组合贷款。组合贷款是借款人所需资金先申请公积金贷款,不足部分在申请商业性贷款,即贷款总额是由公积金贷款和商业性贷款两部分组合而成。

2、按住房交易形态划分

个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。再交易住房贷款是指在住房二级市场购买再次交易的住房(二手房)而申请的贷款,又称二手房贷款。

3.按贷款用途划分。个人住房贷款可分为个人购房贷款、个人自建房贷款、个人大修住房贷款和个人装修住房贷款。

4.按购房类型划分。个人住房贷款可分为个人购买经济适用房贷款、个人购买商品住房贷款等。

5.按借款人的类型划分。个人住房贷款可分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款等。(公共维修基金不可贷款)。

(二)个人住房贷款中的几个主要术语

1.首期付款。首期付款简称首付、头款,是指购买住房时个人首次支付的房款金额,这部分房款由购房人自己的资金支付,并且在取得住房贷款之前支付。

2.首付比例。是指购买住房时,首付款占所购住房总价的百分比。

3.贷款金额。贷款金额简称贷款额,是指借款人向贷款(银行)借款的数额。贷款额为房款总额减去首付款后的余额。

4.贷款成数。是指贷款额占抵押房地产价值的比率。最高贷款成数不超过80%。

5.贷款期限。一般最长不超过30年。

6.贷款利率。是指借款人在单位时间(一个记息周期)内应自付给银行的利息额与贷款金额之比,一般以百分数表示。

7.分期偿还额。

8.偿还比例。又称收入还贷比例,是指借款人分期偿还额占其家庭同期收入的比例。一般要求偿还比率不超过50%。

(三)个人住房贷款的偿还方式

1.等额本息还款法

等额本息还款方式是指借款人每期(通常是每月)以相等的本息金额偿还贷款。就是本金不断增加,利息减少。

2.等额本金还款法

本金一样,利息减少

3.等比累进还款法

4.等额累进还款法

(四)个人住房贷款的程序

1.借款申请?2.受理申请?3.签订合同

(五)申请个人住房贷款的条件和需要提供的资料

1.申请个人住房贷款的条件

(1)具有完全民事行为能力的自然人

(2)具有城镇常住户口或合法的居住身份

(3)必须有稳定职业和经济收入,无不良信用记录,具有还款能力

(4)已经签订了合法有效的购买、建造、大修住房合同、协议或有关批准文件等

(5)有不低于所购买(建造、大修)住房全部价款一定比例的首付款

(6)能够提供抵押、质押担保或其他担保

(7)贷款人规定的其他条件

2.申请个人住房贷款需要提供的资料

(1)个人住房抵押贷款申请

(2)本人户口本、身份证或其他有效居留证件,以及婚姻状况证明、配偶身份证

(3)有所在单位出具的职务和收入证明、个体工商业者提供有关部门出具的能证明其偿还能力的经营收入或纳税证明

(4)已经签订的合法有效的购买、建造、大修住房合同、协议书或有关批准文件。

(5)提供已预付所购买(建造、大修)住房全部价款一定比例的首付款的证明,如售房单位房款收据的原件和复印件(银行核实后退原件,留复印件);

(6)抵押物和质押物清单、权属证明以及有关权属人同意抵押或质押的证明;有房地产价格评估资质的评估机构出具的抵押房地产的价值评估报告;保证人同意担保的书面文件和保证人资信证明;

(7)贷款人要求提供的其他材料。

——个人住房贷款保险是指通过借款人的人身保险、抵押房屋的财产保险、贷款保证保险、贷款信用保险等方式来分散个人住房贷款有关风险的一种经济手段。

1.借款人的人身保险是指在个人住房贷款期限内,为防止借款人因人身意外(死亡、伤残、丧失劳动能力等)而丧失还款能力,由保险人代为偿还贷款的一种风险;2.抵押房屋的财产损失保险是以补偿抵押房屋的损失为目的的保险,是为了防范贷款期限内,房屋抵押后可能出现的毁损、灭火等给贷款人行驶抵押权造成风险的一种保险

——(一)房地产居间合同主要内容:委托人、经纪机构的姓名或名称、住址、联系方式;如果同时将交易的相对方作为委托人,则包括:委托人甲、居间人、委托人乙三者的姓名或名称、住所

——(二)房地产居间合同的注意事项:明确违约责任的处理方法。由于房地产转让是一个较长的过程,较易因外界的影响和交易双方自身情况的变化而发生变故,从而造成违约,所以,须相应设置详细条款,避免因违约条款不完善而发生纠纷。

7.解决争议的方式

当事人应在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径,如通过仲裁或诉讼。当事人没有做明确的选择,则应通过诉讼解决合同纠纷。

2.二手房买卖代理合同注意事项(重点)

在二手房卖方代理业务中,经纪人的基本义务是实现标的物业是最高出售价格。由于价格越高,出售难度越大,因此,在代理合同中对出售价格的底线以及委托代理期限进行约定是较为名字的做法。

此外,买方代理业务中,由于用户有特定的要求,佣金的标准不能等同一般卖方代理合同标准,可在合同中特别约定。

(二)商品房买卖合同注意事项

1.共有人的权利。

2.权益转移。开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人,买受人享有“两书”规定的权益。

3.房屋质量。

4.承租人优先购买权。

5.集体所有土地上房屋的买卖对象。

6.住房户口迁移。已投入使用的住买卖,除房屋交接和权利转移外,住房内的原有户口是否及时迁出也影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。

7.维修基金交割。房地产买卖合同生效后,当事人应将房地产转让情况当面告知业主管理委员会和物业管理单位,并办理房屋维修基金户名的变更手续,帐户内结余维修基金的交割,当事人可在补充条款中约定。

83物业管理、公用事业业费具结。

五.房地产抵押合同

(二)房地产抵押合同注意事项

房地产抵押中可以作为抵押物的包括两个基本方面:一是依法取得的房屋所有权连同该占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。

二是以单纯的土地使用权抵押的。

七.福建省房地产经济合同示范文本

《存量房买卖居间合同》、《存量房买卖合同》、《存量房委托洽谈合同》

第四节房地产经纪服务费

一、1.只要提供了经纪服务,就可以向委托人收取经纪服务费用,即经纪服务费用应向委托人收取。

2.房地产经纪服务费用应由房地产经纪机构向委托人收取,任何人不得以个人名义向委托人收取。

3.房地产经纪服务费用应按国家规定的收费办法和收费标准,与委托人协商确定费用金额,并签订合同,按约定收费。

4.房地产经纪服务收费实行明码标价的原则,房地产经纪机构应在其经营场所醒目位置公布其收费项目.服务内容.计费方法.收费标准等事项。

房地产经纪诚信管理现状

目前房地产经纪行业诚信方面存在的问题。

经营服务不规范

虚假行骗,诚信缺失

赚取差价,获取佣金以外的报酬

房地产经纪市场主体良莠不齐

行业监管力度不够

产生这些问题的原因表现在两个方面:1.房地产经纪服务自身的特点为出现诚信问题提供了一定的可能性。2.房地产经纪行业的不成熟时出现诚信问题的现实条件。

我省房地产经纪行业目前存在的主要问题

行业准入门槛低

人力资源不稳定

经纪机构良莠不齐

人员专业素质差

信息化手段落后

行业诚信度缺失

行业地位未被认可

管理有待继续规范

房屋本身及周边配套

做法:建议修复缺陷(提升房屋观感.格调)小的动作——如:打扫.油漆.修改裂缝及渗漏、灯具更新、暗处玻璃补光、歪斜处摆放饰品家具等。较大的动作——重新进行简易装修。

二、周边配套

1、引领客户看房时的介绍

除介绍房屋本身的特点外,还要借此机会介绍房屋周边配套(小区环境、学校、农贸市场、超市、医院、交通情况等等卖点)

2、针对不同动机客户要有侧重介绍

对自用的客户----强调房屋卖点、明星学校、购物中心、社会环境等居住舒适度、生活方便度的优势。

对投资客户------强调房屋增值前景、增值因素、租金水平等。

第二节?房屋权属与房主

一、房屋权属

房屋交易实质是房屋权属的交易,因此产权清晰是成交的前提条件。

1、有房屋未必有产权

2、有房地产证未必有产权

第三节?房地产经纪企业与经纪人员

一、房地产经纪企业

(一)规范管理

将下列文件在经营场所公开是最简洁的做法。

1、合法经营文件,如工商营业执照、税务登记证

2、房地产经纪资质证书,包括企业的和房地产经纪个人的

3、业务规章流程,重点是房地产经纪服务流程图

4、服务收费标准,特别说明什么时候和什么条件下收取,哪种情况不收取,等等。

第四节?区位状况实物状况对房地产价值的影响

一、影响房地产价值的因素

外部因素:包括人口、制度政策、经济、社会、国际、其他的办法因素。

自身因素:包括区位、实物、权益等因素。

四、影响商业房地产价值的因素

1、宽深比。一般用店面宽度以深度所得的数值表示。一般情况下宽深比达的店面价值就大。

第五章?房地产经纪业务促成的若干技巧

一、房地产居间服务的5S

1、5S=速度、微笑、机敏、真诚、研究。

二、宣传推广

平面媒体一直是房地产商的广告投放重点。目前房地产行业通行这样一个原则:70%--75%投向平面媒体,另外25%-投向网络、广播、电视,用于特殊告知或者做形象宣传。

三、定金和付款

1、签订租赁合同,要支付租赁定金

一般交付1—3个月的租金定金,也称押金。

四、了解客户的需求(三认知)

认识客户的目标-----投资或置业

认识客户的观点-----对所需物业的观点

认识客户的现状----资金状况、家庭人口、结构、职业、工作地点、文化兴趣等等。

五、处理异议的原则

轻松自然、保持冷静、笑脸相迎、切勿动怒。

更多信息请关注房地产经纪人协理考试网>>

(责任编辑:中大编辑)

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