中级经济师

第一章房地产经济基本理论

第一节区位理论

一、区位

(一)区位的概念

区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

房地产与其他财产、资产、商品的最大不同，是其位置不可移动。因此，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位。两方房地产界甚至认为投资房地产最重要的“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。因为一般你能够改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位。由此可见区位对房地产的重要性。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

(二)区位的特征和种类

1.区位的综合性

区位借助客体表述。按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。归纳起来，区位的种类如下所示。

(1)天文区位。它是指某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。

(2)自然地理区位。它是指某一事物与山、汀、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴;水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。例如，贵阳市因在贵山南面而得名，江阴市表示位于长江南岸。一般来说，阴阳反映了区位的相对优劣，通常阳优于阴。

(3)经济地理区位。简称经济区位，是指某一事物与经济实体的相互关系的区位。例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。

(4)文化地理区位。简称文化区位，是指某一事物与文化环境的相互关系的区位。对城市、街区、住宅来说，文化区位的影响越来越明显。

(5)政治地理区位。简称政治区位，是指某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能是负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。

2.区位的确定性

在特定的时间，区位是确定的和唯一的，南方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系

3.区位的层次性

区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有下列4个层次。(1)大位置。(2)小位置。(3)地址。(4)微位置。

4.区位的历史性

地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。道路、铁路、机场、港口等交通设施建设、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。

(三)房地产区位的概念

区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的一重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。

二、区位理论

(一)区位理论的概念

区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理沦、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

(二)农业区位理论

农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能(J.H.Von Thünen)，其代表作是《孤立国同农业和国民经济的关系》(以下简称孤立国)。

(三)工业区位理论

工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯(Alfred Weber)，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

1.韦伯工业区位理论的假设前提

2.运输指向的工业区位分析

3.劳动力成本影响工业区位趋向的分析

4.集聚与分散因素影响工业区位的分析

(四)中心地理论

中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒(W.Christaller)在《德国南部的中心地》一书巾提出的。

1.中心地理论的基本概念

(1)中心地。它是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

(2)中心地职能。它是指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。

(3)中心性。它是指中心地对其周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用的大小，可用“高”“低”“强”“弱”“一般”“特殊”等来形容和比较。

(4)需求门槛。它是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

(5)商品销售范围。它是指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。

2.克里斯塔勒的中心地理论

(1)假设前提。①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全相同。②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。③厂商和消费者都是经济人。④平原上的货物可以自由地向各个方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

(2)六边形市场区。在一个均质平原上，让所有的人都由一个中心地提供商品和服务显然是不可能的。超额利润的存在，必然会吸引其他中心地的厂商加入进来。为了避免相互竞争所引起的销售额下降，第二个中心地必须与第一个中心地相隔一定的距离，一般Zr的距离(r是第一个中心地某种商品的最大销售距离)不能相距太近。以后，第三个中心地、第四个中心地等都会以同样的方式加入进来。

(3)市场等级序列。不同规模等级的中心地，其需求门槛和商品销售范围是不同的。

(五)城市空间结构理论

城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度和效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异c城市土地利用过程比农地、林地等利用过程复杂，这是因为城市土地具有用地类型上的多样性、区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特性，城市土地利用不仅受自然条件的影响，而且受社会、经济等因素的影响。

1.同心网理论

同心网理论是伯吉斯(E.W.Burgess)总结的。他基于生态学的入侵和承继(Invasion-succession)概念，解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心网用地结构。

2.扇形理论

扇形理论是霍伊特(H.Hoyt)创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

3.多核心理论

多核心理论最先是麦肯齐(R.D.Mckenzie)提出，后来被哈里斯(C.D.Harris)和乌尔曼(E.L.Ullman)发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。

4.中心商务区土地利用模式

自伯吉斯在其同心圆理论中提出中心商务区的概念后，很多学者从地价、交通便捷性等方面对中心商务区中的地价及土地功能布局进行了较深入的研究。

5.商业区区位选择指向特征

(1)单一的消费指向性

(2)空间关系的外部性。

(3)地价是商业区位的重要因素。

(4)商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

6.城市空间结构对区位的影响

(1)城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布。这是由用地付租能力和用地效益两方面的原因决定的。

(2)城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展，一般而言，城市有商业区、文教区、工业区和风景旅游区等不同功能区，各个功能区都有其主导功能。

(3)城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。

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