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中级经济师考试房地产专业章节考点第二章

发表时间:2018/3/15 10:57:55 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日,2018年经济专业技术资格考试中级实行机考。2018年经济师报名时间为7-9月份,建议考生们提前复习,以下是《中级房地产专业知识与实务》教材考点,供考生查看学习!

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第二章建设用地使用权获取

第一节建设用地使用制度概述

一、建设用地的概念和分类

我国实行土地用途管制制度,将土地分为农用地、建设川地和未利用地,严格限制农用地转为建设用地,建没用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地利用的是土地的承载力、操作场地、建筑空间以及地下资源,是把土地作为生产基地、生活场所,而不是以取得生物产品为主要目的。

因实际需要的不同,建设用地有多种分类,目前的几种主要分类如下所示。

(1)按建设用地所有权性质,分为国有建设用地和集体建设用地。国有建设用地是指国有土地中的建没用地,集体建设用地是指集体土地中的建设用地,包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡(镇)村公共设施和公益事业用地等。

(2)按建设用地的来源,分为新增建设用地和存量建设用地。新增建设用地是指新近某一时点以后由非建设用地转变而来的建设用地。存量建设用地是指新近某一时点以前已有的建设用地,新增建设用地和存量建设用地在进入市场交易过程中有不同的进入方式和审批要求。

(3)按建设用地使用期限,分为水久性建设用地和临时建设用地。永久性建设用地址指建设用地一经使用后就不能再恢复原来状态的土地、临时建设用地是指在实施建设过程中需要临时使用的土地,如进场道路、材料堆场、工棚等用地。

(4)按建设用地服务的产业类型,分为农业建设用地和非农建设用地。农业建设川地是指地上建筑物、构筑物供农业牛产使用或直接为农业生产服务的土地,如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。非农建设川地是指地上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地,如城镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地等。

(5)按建没用地用途,分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。工业建设用地足指用于进行工业项目或者为其配套的其他工程设施建设所需使用的土地、民用建设用地是指用于解决城乡人民物质生活需要及其配套设施建设所需使用的土地。例如,城乡居住区用地、文教区用地、公共设施及道路设施用地等。军事建设用地是指按照国防和战备要求进行各项军事工程建设所需使用的土地。

(6)按建设项目生产规模或总投资额的大小,分为大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项日建设用地、

二、建设用地的取得方式

我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种。根据土地使用权与土地所有权相对分离的原则,城乡各类建设项目主要采取下列方式取得建设用地使用权。

(1)征收集体土地

经依法批准征收的集体土地,其所有权由集体所有转变为国家所有,再依法划拨或出让给建设单位使用,用地单位只有使用权。

(2)国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

(3)国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的最主要方式。

(4)国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给土地使用者使用,由土地使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。对于目前大量存在的行政划拨土地而言,实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变国有土地用途后依法应有偿使用的,可以实行国有土地租赁。

(5)国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营。国有建设用地使用权作价出资(入股)是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业(股份有限公司或有限责任公司),该建设用地使用权由新设企业持有,相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。国有建设用地使用权授权经营足指国家根据需要,以一定年期的国有建设用地使用权作价后授权给国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。建设用地使用权人依法取得授权经营的建设用地使用权后,可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁等形式配置土地。这种方式在目前国有企业改制改组中采用较多,既解决了国有土地资产流失问题,又为国有困难企业的改制改组创造了条件,有利于促进国有企业改制中上地资产的处置,加快企业改制的步伐,这主要是在现有国有企业使用的划拔建设用地使用权需要改制时适用。

需要注意的是国家以土地使用权作价出资(入股)与国有土地使用权授权经营的区别虽然这两种方式都规定了国家在一定年期内对国有土地使用权作价,但作价后土地使用权利具体内容是不同的。首先,获得权利的主体不完全相同,、前者规定的获得主体为改组后的新设企业;而后者规定的主体为经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。其次,权利内容不同。前者的权利主体是土地使用权的持有者,对该土地使用权利有较完备的处分权;后者的权利主体是土地使用权的经营管理者,一般并非直接使用土地,而是将土地使用权在授权范围内以作价出资(入股)或租赁等方式在其直属企业、控股企业、参股企业范围内配置土地,其向集团公司以外的第三人转让土地使用权时,须经土地管理部门批准,并缴纳土地出让金。

(6)国有建设用地使用权转让是指土地使用者将建设用地使用权再转移的行为,是土地使用者之间国有建设用地使用权的转移,包括出售、互换、赠与及其他转移同有建设用地使用权的行为。

(7)国有建设用地使用权出租是指合法取得国有建设用地使用权的民事主体(即出租人)将生地使用权及地上建筑物、附着物全部或部分提供给他人(承租人)使用,承租人为此而支付租金的行为。

(8)集体建设用地使用权的流转是指因村镇建设而使用农村集体经济组织内部的土地,但不改变土地所有权性质的行为。

三、建设用地管理

(一)建设用地管理的概念和对象

建设用地管理是指国家为维护社会主义公有制,调整建设用地关系,合理组织利用建设用地而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。其中,调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更,以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中所产生的各种关系。合理组织利用建设用地是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督

建设用地管理的对象是指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产州地,即广义的建设用地。

(二)建设用地管理的原则

我国的上地公有制、人多地少等国情,决定了我国在建设用地管理中必须坚持以下原则:①节约、合理利用每寸土地,保护耕地和提高土地利用率。②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用。③实行建设用地有偿使用。④社会效益、经济效益和生态效益相统一。

(三)建设用地管理的主要内容

建设用地管理是一项涉及面广、政策性强、业务要求高的土地管理工作。根据建立社会主义市场经济和土地使用制度改革的需要,围绕实行土地用途管制制度这一目标,建设用地管理的主要内容包括以下方面:①建设用地宏观调控管理。②农用地转用管理。③土地征收管理。④建设项目用地中请、审查、报批、供地T作。⑤建设用地的分配、协调,即组织建设用地使用权的供给,对建设用地使用权的转让、出租、抵押进行监督管理。

(责任编辑:xy)

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