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中级经济师考试房地产专业章节考点第十章

发表时间:2018/3/21 14:27:22 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日,2018年经济专业技术资格考试中级实行机考。2018年经济师报名时间为7-9月份,建议考生们提前复习,以下是《中级房地产专业知识与实务》教材考点,供考生查看学习!

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第十章物业管理

第一节物业管理的理论基础

一、建筑物区分所有权的概念

《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据这一规定,建筑物区分所有权由以下三部分构成:①业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,有权对专有部分占有、使用、收益和处分。②业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分(如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等)享有共有的权利。③业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

二、专有部分的所有权

(一)专有部分的认定

专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。一般而言,专有部分必须是一套自身封闭的住宅,权利人对专有部分享有单独的所有权。

(二)专有部分所有权的行使

三、共有部分的共有权

(一)共有部分的认定

共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,应当认定为共有部分:①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;②其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整幢建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

(二)共有部分共有权的行使

(1)业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利不履行义务。

(2)建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有杖归属

(3)建筑区划内车位、车库的所有权归属。

(4)业主对与专有部分相对应的共有部分的利用。

(5)侵害共有权的法律责任。

四、共同管理权

(一)共同管理权的概念

共同管理权是建筑物区分所有权的一个权能。它是指建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系,作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务,传统的说法为成员权。

1.共同管理权的内容

依据《物权法》第七十六条规定,建筑区划内的下列事项需由业主共同决定:①制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程,需要由业主共同决定。②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定,涉及每个业主的切身利益,应当由全体业主共同制定和修改。③选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员,成立业主委员会。对不遵守管理规约、责任心不强的业主委员会委员予以更换。④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人的管理水平如何,与业主利益有着直接的关系,通过业主大会集体决策,可以较好地选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益,应当由业主共同决定。⑥改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建,涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担,需要业主共同决定。⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外,对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项,也需要由业主共同决定。例如,如何对物业服务企业的工作予以监督,如何与居民委员会协作等。

2.共同管理权的特点

共同管理权的特点可以归纳为以下两点:①各个业主的所有权是共同管理权的基础。共同管理权是专属于业主的权利,任何人取得专有部分所有权就自然取得共同管理权,共同管理权是所有权的延伸,是确保专属所_有权和共有权实现的手段。不论管理形式是自主进行,还是委托他人,真正的管理主体都应当是业丰本身。②业主可以选择共同管理权的具体形式。《物权法》规定,对于共有财产和共同事务管理,业主可以选择成立业主大会的共同体组织形式进行管理,也可以不成立业主大会这种共同体形式而直接进行共同决定。

3.共同管理权的本质

共同管理权是业主基于财产而享有的权利,其行使足所有权的延伸。对于整幢建筑物的所有权而言,实际上是一种特殊的按份共有,每个业主都按其份额对专用部分享有专有权,对共用部分有共同共有或者按份共有。业主之间本质上是共有关系,因此,各国立法规定一幢建筑物的全体业主应当组成一个团体,整体享有地上权、地役权及其他共同的权利,管理共用设施及其他事物,解决纠纷。每一个成员作为团体成员之一,按照约定或者一定的份额享有权利,承担义务。

(二)共同管理权行使的表决规则

《物权法》第七十六条规定:①决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。②决定有关制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此处的建筑物总面积是指所有业主的专有部分之和,而不是建筑学中的建筑物总面积。

(三)关于业主大会和业主委员会

1.业主大会和业主委员会的设立

2.业主大会和业主委员会的决定效力

3.业主大会和业主委员会的处置权

(四)共同管理权的其他规定

(1)维修资会的所有权归属与使用。建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

(2)管理费用分摊与收盗分配。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

(3)建筑物及其附属设施的管理:①业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

(责任编辑:xy)

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