第四节 房地产投资项目的财务报表
知识点一、现金流量表
(一)现金流量表的类型
(1)项目投资现金流量表:
以全部投资作为计算基础,或是不分资金来源,在假定全部投资为自有资金的条件下,用以计算全部投资所得税前及所得税后的内部收益率、净现值及投资回收期等经济指标。
(2)项目资本金现金流量表:
是站在投资者的角度,以投资者的出资额为计算基础,把借款本金偿还和利息支付作为现金流出,用以计算自有资金的内部收益率、净现值等经济指标的表格。
(3)投资各方现金流量表:
是以投资者各方的出资额作为计算基础,用以计算投资各方的内部收益率、财务净现值等盈利性指标,编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。
(二)现金流量表的编制
1.可计算税前净现金流量,也可以计算税后净现金流量. 在投资项目可行性研究中,通常计算税前净现金流量。
2.关于计算期
(1)出售型项目:其计算期是从项目建设开始到全部售完为止。
(2)经营型项:建设期与经营期之和,从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束。
(3)置业型项目:经营期与持有期之和,从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束
3.计算现金流入流出时,必须区别全部投资和自有资金现金流量表,还要区别出售、出租、自营项目。
知识点二、财务计划现金流量表
1.财务计划现金流量表,能够全面反映房地产投资项目的资金活动全貌,反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划,并为编制资产负债表及资金平衡分析提供依据
2.构成:资金来源、资金运用、盈余资金、累计盈余资金
知识点三、利润与利润分配表
(一)利润与利润分配表。
是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表,主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。
利润的计算:
利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-经营税金及附加
税后利润:缴纳所得税之后的利润为税后利润,为可分配利润
(二)房地产开发企业的税后利润顺序分配
1. 弥补企业以前年度的亏损
2. 提取法定盈余公积金和公益金
3. 向投资者分配利润。
4.余额为未分配利润,主要用于归还借款
知识点四、资产负债表
资产负债表,是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化对应关系的报表,用于考察项目资产负债、所有者权益的结构,进行项目清偿能力分析。
知识点五、房地产投资项目的辅助报表
(一)房地产投资项目总投资估算表
(二)房地产投资项目借款还本付息计划表
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(责任编辑:xy)
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