中级经济师

第四节房地产投资项目可行性研究报告

一、房地产投资项目可行性研究报告的作用

(1)申请项目核准的依据。我国推行企业投资项目核准制，按照其要求，房地产开发企业就拟开发建没项目编制项目申请报告，报送项目核准机关申请核准。项目核准批复文件是办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续的主要依据。而项目核准申请报告的主要内容，即项目申请单位情况、拟建项目情况、拟选建设用地相关规划、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析等，均是可行性研究报告中要解决的问题。

(2)项目投资决策的依据。房地产投资项目由于其投资规模大、投资类型多、投资时间长、不确定因素复杂，因此，房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学的、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目的市场需求前景，判断项目的市场竞争能力，衡量项目的投资风险，计算项目的投资效果等。通过这些分析和研究工作，得出项目该不该建设、如何建设、哪种建设方案能取得最佳的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。

(3)筹集建设资金的依据。银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请贷款的先决条件，对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才确定是否给予贷款。

(4)房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据。投资项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通信、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需要根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据此同国外厂商正式签约。(5)规划设计工作的依据。在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备造型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等都进行了分析和论证，并确定了原则和推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，在一般情况下，不必另作方案比较选择和重新论证。

(6)项目考核和后评价的依据。项目的后评价是在项目运行一定时期后，对已实施的项目进行全面综合评价，分析项目实施的实际经济效果和影响力，并论证可行性研究阶段决策的合理性和项目的持续能力，为下一步项目的运行决策提供依据。后评价的重要依据就是可行性研究报告中提出的各项经济指标。

二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容

房地产投资项目可行性研究报告是投资项目可行性研究阶段的工作报告和研究成果，应充分反映研究人员对投资项目所做的市场分析、经济评价、财务效益、风险承受等方面的成果和结论。由于不同房地产投资项目的性质规模、类型和复杂程度等的不同，可行性研究报告的内容不尽相同，各有侧重。其中，房地产开发投资项目可行性研究报告主要包括下列内容。

1.项目总说明

在项目总说明中，应着重就项日背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。

2.项目概况

具体内容包括：项目名称、开发建设单位;项日的地理位置，项目周围的主要建筑物等;项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性;项目的性质及主要特点;项目开发建没的社会、经济意义;可行性研究工作的目的、依据和范围。

3.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定

(1)土地调查。包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。

(2)人口调查。包括项目用地范围内的总人口数、总户数等。

(3)调查项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

(4)调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。

(5)调查各种管线。主要应调查上下水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。

(6)调查其他地上、地下物。项目用地范围内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等;地上物包括树木、植物等。项目用地现状一般要附平面示意图。

(7)用地范同内的拆迁计划。

(8)制定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类、各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人口等。

4.市场分析和建设规模的确定

具体内容包括：市场供给现状分析与预测;市场需求现状分析及预测;市场交易的数量与价格分析及预测;服务对象(目标市场)分析;租售计划制订;项目建设规模的确定等。

5.规划设计方案的选择

(1)市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。

(2)项目构成及平面布置。

(3)建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种户型的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。

6.资源供给条件分析

主要内容包括：建筑材料的需要量，采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。

7.环境影响评价

主要内容包括：建设地区的环境现状;主要污染源和污染物;项目可能引起的周围生态变化;设计采用的环境保护标准;控制污染与生态变化的初步方案;环境保护投资估算;环境影响的评价结论和环境影响分析：存在问题及建议。

8.项目开发组织机构和管理费用的研究

主要内容包括：拟订项日的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案;拟订人员培训计划：估算年管理费用支出情况等。

9.开发建设计划的编制

(1)前期开发汁划。包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。

(2)工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划。

(3)建设场地的布置。

(4)施工队伍的选择。

10.项目的经济评价及社会效益分析

(1)项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。

(2)项目投资来源、筹措方式的确定。

(3)开发成本估算。

(4)销售成本、运营成本估算。

(5)销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。

(6)财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和利润率、借款偿还期、偿债备付率、利息备付率等技术经济指标，对项目进行财务评价。

(7)国民经济评价。房地产投资项目一般不进行国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，有时需要进行国民经济评价。国民经济评价是在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价项目在宏观经济上的合理性。

(8)不确定性分析与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期等方面因素的可能变化，进行定性风险分析;另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。

(9)项目环境效益、社会效益及综合效益评价。

11.结论及建议(1)运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。(2)存在的问题及相应的建议。

三、房地产投资项目可行性研究报告编制的步骤

由于不同的房地产投资项目具有不同的特点，不同的研究人员在报告编制过程中也有自己的思维方式，所以房地产投资项目可行性研究报告的编制并无固定不变的模式和程序。但从一般逻辑关系看，可行性研究报告的编制大致按下列步骤进行。

(1)资料的收集与整理统计。资料的收集与整理统计是可行性研究报告编制的第一步工作，也是至关重要的工作。资料收集的充分与否、准确与否直接关系到最后的结论。资料的收集分为文字资料和数据资料两大类。文字资料包括相关的法律法规、经济和社会发展规划、城市总体规划、产业发展规划、相关的技术规范、规程等;数据资料包含面较广，如反映国民经济发展的指标及数据，反映城市经济及城市建设的数据，反映区域内人口变动的数据，反映城镇居民生活水平和购买力水平的数据，反映房地产市场供求及价格走势的数据等。一般的做法是先列出所需的资料和相关数据的清单，按清单逐一收集。当数据收集后，要进行分类整理，剔除不合理的数据，并对数据进行统计分析，编制成各种表格和图形，进行初步的分析和判断。

(2)项目规划方案的设计。初步确定项目的规划方案，根据所掌握的市场情况，就项目的构成、规模、档次、户型比例、建筑物装修标准、功能面积分配、公建配套以及环境建设标准等提出方案。

(3)项目进度安排。项目的规划方案初步确定后，要对项目的进度作出安排。在可行性研究报告中，对项目进度安排通常选用横道图的方式来表达。对于规模较大的房地产投资项目除了对项目进度要进行安排之外，还要对项目的分期建设进度作出安排，这为后面的资金安排做好准备。

(4)项目总投资费用估算。项目总投资费用估算包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果。在估算过程中，不仅要估算项目总的投资费用额，而且要按项目进度安排情况作出投资分年度使用计划，为后面的资金筹措计划做准备。

(5)项目的租售计划及价格预测。在本步骤中，要制订项目的租售计划及安排，预测项目租售的价格。分别列出在不同的阶段项目租售的产品构成、面积、价格以及资金的回收额等。

(6)项目资金筹措计划。资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括资本金、预售(租)收人和借贷资金。通常用财务计划现金流量表表示。

(7)基本报表的编制及经济指标计算。通过上述步骤后，便可以着手编制项目的基本报表，并计算各经济指标，在经济指标计算的过程中，基准收益率要根据市场状况及项目的特点合理确定。基准收益率确定的合理与否直接关系到经济评价的结果，这是要特别注意的。

(8)对经济评价指标的检验。在各经济指标计算出来之后，要对各指标进行检验，判断各经济指标的合理性和可信性。若不合理，要重新对上述各步骤进行检查，并作出合理的重新调整。

(9)不确定性分析和风险分析。在对各经济指标进行检验后，要对投资项目作进一步不确定性分析和风险分析。主要包括：盈亏平衡分析，通过此项分析说明项目的安全程度：敏感性分析，通过此项分析说明影响投资项目的主要不确定因素(如总成本、售价、贷款利率等)在一定幅度内变化时，对经济指标的影响程度;概率分析，通过这项分析(如净现值大于零的概率)说明项目的抗风险能力。

(10)可行性研究报告的结构设计。在完成了上述步骤之后，研究人员对投资项目的可行性研究已经有了总体上的认识，可以开始编制可行性研究报告，但在正式编写报告前，必须对报告的总体结构进行设计，或者说是编制报告的写作大纲，使各部分内容逻辑连贯。

(11)可行性研究报告的编写。在可行性研究报告的结构设计完成后，就可按大纲的要求着手编写可行性研究报告。

上述房地产投资项目可行性研究报告编制的步骤，是从编写的逻辑关系来说的。在实际编制过程中，有些步骤是结合在一起的，而不是截然分开的。同时，以上各步骤是针对报告编写过程的，这一过程是建立在报告编制人员对市场进行了认真的调查研究和对项目的充分认识基础上进行的。

经济师备考策略和技巧不可或缺，好的技巧事半功倍>>>经济师考试备考策略及方法汇总

考生都在看：

经济师考试报考条件有疑问，查看解答

找经济师课程？不同班次，老师同学都在

经济师考试备考装备——经济师准题库app

（责任编辑：）

共5页,当前第4页  第一页  前一页  下一页