中级统计师

二、   经济背景及建立理论模型

（一）        房地产需求概述

房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产商品的数量。在一定价格下，消费者愿意且能够购买在房地产数量，称为房地产的需求量。影响某种房地产需求量的因素，一般来说，包括该类房地产的价格水平，消费者的收入及偏好，替代房地产商品的价格，政府的政策，需求者对未来的预期等等。

（二）        分析住宅房地产市场需求状况的因素

针对住宅房地产市场，经过分析研究，我们可总结出以下影响该市场需求状况的因素：

1．       人口状况（包括人口数量、性别及年龄组成，家庭构成）

人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见，人口状况是影响住宅房地产需求的重要因素之一。如美国1946—1964年人口出生率较高导致人口暴涨，20-30岁的人口数量占总人口的比例自六十年代中到八十年代初处于高峰，1946—1964年暴涨的新生人口进入住房需求市场，是美国七十年代住房价格猛涨的原因之一。

2．       房地产的价格水平

房地产市场价格仍然是影响地产需求数量膟重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏　会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量。

3．       居民收入水平

个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭几年甚至十几年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房地产需求的重要因素。一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正比。

4．       消费者的投资情况

衣食住行是人们生活中不可缺少的，消费者手中有了钱，就会满足自己的欲望，向各个方面投资，如投资教育，投资证券以及房地产等等。人们如果对股票丧失了信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产市场的需求量。因此，消费者的需求量也是影响住房需求的一方面因素。另外，我们还搜集到一份该市2002年的居民家庭人均分类消费的资料，如表1所示：

表1 　××市2002年居民家庭人均分类消费情况 　单位：元

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