中级统计师

三、   分析模型及确立最终方程式

根据参数的估计及检验，剔除其中不重要的解释变量，保留拟合程度最好、显著性最强的解释变量，得到最优的结果，以便更好地分析住宅房地产市场的需求状况。

1．       第一次剔除变量

利用TSP软件，依据样本数据，得到以下结果：（见表4）

表4 LS//Dependent Variable is Y

由表4中的结果我们不难看出，解释变量X5的t检验、F检验均未通过，首先剔除变量X5。X4与X7的t检验、F检验虽然都通过，但X4的 显然与Y的拟合程度不好，将其剔除。

经过以上分析，第一次将结婚对数、人口自然增长率和银行贷款利率三个因素剔除。究其原因，在90年代初，虽然结婚的人数很多，但是受我国老观念、习俗的，婚后住在父母家的人数颇多，并不能反映出对房地产需求市场太大的。而对于人口自然增长率，它只反映的是本年的人口增长速度，在短期内并不能改变家庭结构、家庭户数，只在在二十年后，等这批新生人口长大，才开始进入住房需求市场，因此在短期内，人口自然增长率不会影响房地产需求市场。在人们急需购买住房时，并不会太考虑银行的贷款利率，人们摸不清贷款利率的变化，它的变化是由一些经济形势及政府的相关政策决定的，因此在急需购买住房时，人们不太会注重贷款利率这一因素。

2．       第二次剔除变量

对剩余的变量与Y做LS估计，我们可以得到以下结果：（见表5）

上表显示，X2，X3与X8均未通过检验，说明X2，X3与X8在该模型中对被解释变量Y的影响不显著，将其剔除。

究其原因，在短期内，人口状况对住宅的需求不会产生太大的影响。另外，现在存在着房屋开始过度，盲目开发的现象，并没有完全考虑到人们对房屋的购买力，由于现在的拆迁，中低价位住宅市场的需求火爆，许多高价房屋存置，而中低价位房屋短缺，供给对需求也不会有太大的影响。

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