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国有建设用地使用权招标相关制度及适用

我国《物权法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律、规章对土地招标均有规定。

①国有建设用地使用权制度招标。2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

2007年新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求，扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围，明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”

2007年国土资源部对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》进行了修订，明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标拍卖挂牌方式出让。

②国有建设用地使用权招标制度的适用范围。根据《物权法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律政策，以下六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式：

供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地;

其他土地供地计划公布后，同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;

划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

③国有建设用地使用权招标在实践中的应用。国有建设用地使用权招标方式有较多的评标方法和原则，通常适用于一些大规模或关键性的发展计划和投资项目用地，可以更多地将政府的城市发展宏观意识放在未来的开发中，同时又能充分发挥投标人的积极性，实践过程中，具有下列功用和特点的国有土地，比较适合采取招标方式出让土地使用权：

土地开发的综合性较强，在具体的功能设计上有创新和整合需求;

具有特殊的配建项目或特殊需求的土地;

项目开发建设周期有一定的弹性空间，但需要安排一个科学合理的时间进度以配合政府要求及市场需求;

政府对项目的建设标准和功能形象等有一些特殊的考虑或要求，希望投标人能够提出自己的方案;

其他有特殊条件的土地。

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（责任编辑：fky）

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