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2015年政法干警考试民法综合考点物权用益物权

发表时间:2015/4/10 9:49:13 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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第二部分 物权用益物权

一、用益物权的概念与特征

1、用益物权的概念

用益物权是对他人所有的物,在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。基于不同的历史文化传统与经济制度,各国民法上的用益物权类型多有不同,体现了较为突出的固有法特征。在我国现行民法与民法学理论中,主要有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

2、用益物权的特征

与财产所有权、担保物权相比较,用益物权具有其特征,表现在:

第一,用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容,并以对物的占有为前提。用益物权之“用益”,顾名思义,就是对物的使用、收益,以取得物的使用价值。在这一点上用益物权与担保物权不同,也由此决定了用益物权的设立,以对标的物的古有为要件。也就是说,必须将标的物的占有(直接占有)移转给用益物权人,由其在实体上支配标的物。否则,用益物权的目的就无法实现。例如,不移转对土地的占有,建设用地使用权人就根本不可能在土地上营造建筑物。可见,就对标的物的支配方式而言,用益物权是对标的物的有形支配,而且这种有形支配是作为对物的利用的前提而存在的。担保物权则不同,它的内容在于取得物的交换价值,因而可不必对物进行有形支配,而以无形支配为满足。当然,对于质权和留置权而言,也以对标的物的占有为必要,但这种占有是权利的保持和公示的方法,它并不是对标的物利用的前提。

第二,用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。用益物权是在他人所有物上设定的物权,是非所有人根据法律的规定或者当事人的约定,对他人所有物享有的使用、收益的权利。因而从其法律性质上讲,用益物权属于他物权。用益物权作为他物权,其客体是他人所有之物。它是所有人为了充分发挥物的效用,将所有权与其部分权能相分离,由用益物权人享有和行使对物的一定范围的使用、收益权能的结果。因此,用益物权是由所有权派生的权利。但是,用益物权的这种派生性并不影响用益物权作为一种独立的财产权的存在。用益物权一旦产生,其权利人就在设定的范围内独立地支配其标的物,进行使用和收益。用益物权人不仅可以排除一般的人对于其行使用益物权的干涉,而且用益物权人在其权利范围内可以依据用益物权直接对抗物的所有人对其权利的非法妨害。即使是作为用益物权形态的地役权,它对需役地而言具有从属性,但这种从属性是从该权利与其主体或者需役地的关联性而言的。这种从属性并不否认地役权自身具有的独立的支配范围和支配方式,不影响它作为一种独立权利的存在。

基于用益物权的他物权性质,用益物权还是限制物权和有期限物权。用益物权是一种限制物权,它只是在一定方面支配标的物的权利,没有完全的支配权。例如,建设用地使用权、地役权只限于在特定的方面使用他人的土地,而不像所有权那样作为一种完全的权利,是一种在全面的关系上支配标的物的权利。另外,用益物权的限制物权性质还有一层含义,就是用益物权是在他人之物上设定的权利,实际上是根据所有人的意志在所有权上设定的负担,起着限制所有权的作用。因此在权利的效力范围上,用益物权比所有权具有较优的效力。例如,土地所有人在自己的土地上为他人设定了建设用地使用权,则建设用地使用权人要优于土地所有人使用土地。

用益物权还是一种有期限物权,与所有权不同。所有权是没有一定存续期限的物权。用益物权则有一定的期限,在其存续期限届满时用益物权即当然归于消灭。不过,用益物权的存续期限,其表现形式可以是一个确定的期限,如30年、50年,也可以是一个不定期的期限,此时的用益物权在符合一定的条件时,可以随时由当事人的行为使其终止。用益物权之所以附有一定的存续期限,是因为用益物权是在他人之物上设定的权利,起着限制所有权的作用。如果允许设定永久无期的用益物权,则所有权会处于一种有名无实的境地,有损所有权的本质。

第三,用益物权是不动产物权。用益物权的标的物只限于不动产。在这一点上它与所有权和担保物权都不同,所有权和担保物权的标的物既包括动产,也包括不动产。

不动产一般是指土地及其定着物(主要是房屋)。用益物权的标的物主要是土地,如建设用地使用权、地役权等权利都是以土地为其标的物的。

用益物权作为不动产物权,由于不动产在财产体系中的重要地位,使得用益物权成为一类重要的财产权利。而由于不动产作为权利客体本身所具有的特殊性,法律对用益物权的确认和保护,在权利的效力范围、行使方式及限制、权利的变动程度等方面的法律思想、法律技术及具体规范都是不同于动产物权的。

第四,用益物权主要是以民法为依据,但也有以特别法为依据的。典型的用益物权是民法上的用益物权,如各国立法例上的地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等。这些用益物权不仅地位较为重要,而且其适用范围也较为广泛。但土地法、自然资源法等特别法上也有一些用益物权形式,如海域使用权、探矿权、采矿权、狩猎权、取水权、从事养殖和捕捞的权利等。这些用益物权在主体、客体或者效力范围等方面都具有一定的特殊性。所以在法律适用上应当首先适用特别法,只有在特别法无规定时,才适用民法。

由于用益物权的物权性质,因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照物权法的规定获得相应补偿。

二、土地承包经营权

1.土地承包经营权的概念与特征

土地承包经营权(以下简称为“承包经营权”)是反映我国经济体制改革中农村承包经营关系的新型物权。民法通则规定了公民、集体的承包经营权受法律保护(第80条第2款、第81条第3款)。农村土地是农村集体经济组织成员谋求生存与发展的最重要的生产资料,因而应当保障农村集体经济组织成员依法参加承包关系,获得本集体所发包的土地之经营权的权利。

因此,农村土地承包法第5条规定:“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”

承包经营权就是承包人(个人或单位)因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或者其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。其特征在于:

第一,承包经营权是存在于集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。这就是说,承包经营权的标的,是集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面,而不是其他财产。有的集体组织按承包人承包土地的数量,作价或者不作价地分给承包人部分耕畜、农具或者其他生产资料,这是附属于承包经营权的权利。

农村集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营的,由发包人与承包人签订承包合同,约定双方的权利和义务。

农民集体所有的土地是否可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营?依据土地管理法与农村土地承包法的有关规定,只有符合条件的农村土地,并经法定程序,方可由本集体经济组织以外的单位或个人承包。这些条件是:(1)只限于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地;(2)只能够通过招标、拍卖、公开协商等方式承包;(3)应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准;(4)本集体经济组织成员未在同等条件下行使优先承包权。

第二,承包经营权是承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地或者淼林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。承包人对于承包土地等生产资料有权独立进行占有、使用、收益,进行生产经营活动,并排除包括集体组织在内的任何组织或者个人的非法干涉。这里应当指出的是,承包人并不取得承包土地或者其他生产资料的全部收益的所有权,而是要将承包合同约定的一部分收益交付与发包人,其余的收益归承包人所有。所谓“承包”,其意义主要在此。由于土地这一生产资料的特殊法律地位,承包人对之并无处分权。

第三,承包经营权是为种植业、林业、畜牧业、渔业生产或者其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地等生产资料的权利。这里的种植,不仅是指种植粮食、棉花、油料等作物,也包括树木、茶叶、蔬菜等。另外,在承包的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面经营林业、牧业、渔业等,都属承包经营权的范围。

第四,承包经营权是有一定期限的权利。根据农村土地承包法规定,耕地的承包期为30年,草地为30年到50年,林地为30年到70年,特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。在土地承包经营期限内,发包方不得随意调整承包地,若因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的,必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。

单位、个人承包经营国有土地,或者集体经济组织以外的单位、个人承包经营集体所有的土地,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产,土地承包经营的期限由承包合同约定。该期限虽然由当事人在承包合同中加以约定,但应当根据从事承包经营事业的具体情况,确定承包经营的期限。例如,开发性的承包经营(如开荒造林),由于生产周期较长,需要多年的投资,期限可以长些。这样既有利于土地的幵发利用,也可以避免承包期限过长不利于对土地所有权的保护。

从以上承包经营权的特征可以看出,承包经营权虽然产生于承包合同,但不限于承包人与集体组织间的财产关系,而是一种与债权具有不同性质的物权,并且也是传统民法的物权种类所不能包括的新型物权。

2.土地承包经营权的取得

承包经营权的取得,有基于民事行为的,也有非基于民事行为的,以下予以分别说明:

1.基于民事行为取得承包经营权的,包括创设取得和移转取得两种情况:

(1)土地承包经营权的创设取得,主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权,分为家庭承包与以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。通过这两种方式承包的,都应当签订承包合同,承包合同自成立之日起生效,承包方于合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。

(2)土地承包经营权的移转取得,是指在土地承包经营权的流转过程中,受让人通过转包、互换、转让等方式,依法从承包人手中取得土地承包经营权。我国物权法规定,土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

2.非基于民事行为而取得承包经营权。在这里主要是继承问题。继承法第3条规定的遗产范围中没有规定承包经营权,因此在我国民法学界对于承包经营权能否继承有不同的看法。农村土地承包法认可承包人应得的承包收益的继承,而有限地认可土地承包经营权的继承:(1)以家庭承包方式取得的林地承包经营权,承包人死亡的,其继承人可以在承包期内继续承包;(2)以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权,承包人死亡的,其继承人可以在承包期内继续承包。

3.土地承包经营权的消灭

土地承包经营权作为一种用益物权,既有物权消灭的一般事由,如承包地被征用、使用价值丧失等,也有土地承包经营权的特定消灭事由,如承包方的提前交回、发包方的提前收回、承包期限届满等。

(一)土地承包经营权的提前收回和交回 土地承包经营权的提前收回,是指在土地承包经营合同约定的承包期届满之前,发包人在发生特定事由时将承包地提前收回,使土地承包经营权归于消灭的行为。土地承包经营权的提前交回,是指在土地承包经营合同约定的承包期届满之前,承包方将承包土地交回发包方,其土地承包经营权归于消灭的行为。《农村土地承包法》和物权法草案都有类似规定,如物权法草案第135条规定:“对承包期内的承包地,发包人不得收回。承包期内的土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的,应当按照土地承包经营权人的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内的土地承包经营权人全家迁入设区的市,享有城市居民社会保障待遇的,应当将承包的耕地和草地交回发包人。土地承包经营权人不交回的,发包人可以收回承包的耕地和草地。承包期内的土地承包经营权人交回承包地或者发包人依法收回承包地,土地承包经营权人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的,有权获得合理补偿。”可见,本条规定确认了土地承包经营权的收回和交回的消灭方式。

(二)土地承包经营权的期限届满 土地承包经营权是一中有期物权,在期限届满时归于消灭。依《农村土地承包法》规定,土地承包经营权的期限由承包经营合同明确约定,耕地的承包期为30年,草地的承包期为30年到50年,林地的承包期为30年到70年,特殊林木的林地承包期,经国务院行政主管部门批准可以延长。以其他方式承包的土地,承包期由合同约定。可见,土地承包经营权的期限届满,土地承包经营权就归于消灭,承包方应将承包地交回发包方。

(三)承包地被征收 国家基于社会公共利益的需要而征收集体所有的农村土地时,在该土地上设立的土地承包经营权当然消灭。但国家在征收土地承包经营的土地时,应当给予承包方充分的、合理的补偿。物权法草案第137条规定:“征收承包期内的土地的,应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法,应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用”。

(四)承包地使用价值丧失 土地承包经营权是一种用益物权,其目的是利用承包地的使用价值,当承包经营之土地的使用价值丧失时,自然无从实现土地承包经营之目的,该项权利也就归于消灭。这里的“使用价值丧失”包括土地本身的灭失,也包括承包用途的丧失。

(五)其他消灭原因 土地承包经营权在下列情形下也可以消灭:①合同解除。双方协商一致,解除承包经营合同,且承包经营权的提前终止不损害国家、集体或他人利益。如承包方由于从事他业或其他原因无力经营原承包土地,经与发包方协商,可以解除承包关系;②不可抗力。由于不能归之于当事人任何一方的原因,承包的目的无法实现。例如,承包经营权因不可抗力的原因而不能行使、承包经营的土地被国家征用、确定承包经营合同所依据的国家定购任务、价格、税收等发生重大变化,承包人户口转为非农业户等;③继承落空。承包方死亡无人继承或者继承人放弃继承的,土地承包经营权也失去了存在的意义,于是即消灭。

三、建设用地使用权

1.建设用地使用权的概念与特征

建设用地使用权是因建筑物或者构筑物及其他驸属设施而使用国家所有的土地的权利。它具有以下特征:

第一,建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的物权。建设用地使用权的标的仅以土地为限,而且仅限于国家所有的土地。

第二,建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权利。这里的建筑物或者构筑物及其他附属设施是指在土地上下建筑的房屋及其他设施,如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窖等,建设用地使用权即以保存此等建筑物或者工作物为目的。

第三,建设用地使用权是使用他人土地的权利。建设用地使用权虽以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的,但其主要内容在于使用他人的土地。因此,上述建筑物或者构筑物及其他附属设施的有无与建设用地使用权的存续无关。也就是说,有了地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施后,固然可以设定建设用地使用权;没有地上建筑物或者构筑物及其他附属设施的存在,也无碍于建设用地使为权的设立;即使地上建筑物或者构筑物及其他附属设施灭失,建设用地使用权也不消灭,建设用地使用权人仍有依原来的使用目的而使用土地的权利。

由于人类文明的进步,科学与建筑技术的发展,土地的利用已不再限于地面,而是向空中和地下扩展,由平面而趋向立体化。在这种情况下,理论上有主张采纳空间权制度,以促进并规范对空间的有效利用。所谓空间权或称空间利用权,是指对地上或者地下空间依法进行利用,并排除他人干涉的权利。但是,在建设用地使用权制度中,建设用地使用权人对于土地的利用,本不以地面为限,而包括土地上下之空间。因而土地所有人亦可依据建设用地使用权制度,就地面上下空间的一定范围为他人设定建设用地使用权。建设用地使用权人也可以在自己的建设用地使用权之上设定次建设用地使用权。所以,建设用地使用权制度应当能够满足土地的立体化与多层次利用的需要。我国物权法规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

2.建设用地使用权的取得与期限

(一)建设用地使用权的产生

建设用地使用权的产生,如果从建设用地使用权人的角度来考察,就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权,则不动产物权的一般取得原因(如继承),自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性,可将建设用地使用权的取得分为两大类:在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。

1.在国家所有的土地上设立的建设用地使用权,它的产生方式包括:

(1)划拨方式。土地划拨,是土地使用人只需按照一定程序提出申请,经主管机关批准即可取得建设用地使用权,而不必向土地所有人交付租金及其他费用。我国物权法规定,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定:“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定,可以通过划拨方式取得的建设用地包括:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地,须经县级以上地方人民政府依法批准。

(2)出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式:协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方),与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后,签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖,应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告,通过招标、拍卖程序,签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

(3)流转方式。建设用地使用权流转,是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为,如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实,新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。

2.在集体所有的土地上设立的建设用地使用权,根据我国物权法的规定,集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。

(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织,在经过依法审批后,对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定,乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。

(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业,或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的,应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。

(二)建设用地使用权的期限

我国法律、法规中对于地上权的期限,是区分不同种类的建设用地使用权进行规定的。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的建设用地使用权,是无期限的。通过这种程序取得建设用地使用权的建设用地使用权人,除了法律规定的使建设用地使用权消灭的原因外,可以无期限地使用土地。

通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的,根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,按照土地的不同用途,土地使用权出让的最高年限为:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限,在最高年限内,由出让方和受让方双方商定。裉据我国物权法的规定,建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

3.建设用地使用权的消灭

四、宅基地使用权

1.宅基地使用权的概念与特征

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有如下特征:

(1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地,除非其依法将户口迁入该集体经济组织。

(2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施,如厨房、院墙等。

(3)宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。根据土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,但如果涉及占用农用地的,应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

2.宅基地使用权的内容

宅基地使用权人对宅基地享有如下权利,并承担一定的义务:

(1)占有和使用宅基地。宅基地使用权人有权占有宅基地,并在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施。

(2)收益和处分。宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的收益,如在宅基地空闲处种植果树等经济作物而产生的收益。同时,宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权,则该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。

(3)宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

(4)宅基地使用权人出卖、出租住房后,再申请宅基地的,土地管理部门将不再批准。并且,宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。

五、地役权

1.地役权的概念与特征

地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利,其特征在于:

第一,地役权是使用他人土地的权利。地役权的客体是土地,并以该土地属于他人所有或者使用为要素。由于地役权的内容在于以此土地供彼土地之役,因而地役权的成立,必须有两块土地的存在。其一是为其便利而使用他人土地之地,称需役地;其二是为该土地便利而供其使用的土地,称供役地。

由于地役权不限于需役地所有人与供役地所有人的关系,供役地的承包经营权人、地上权人、典权人、采矿权人、承租人也应当受地役权的约束,自属当然之理。

第二,地役权是为自己土地的便利的权利。使用供役地的目的,乃是为了需役地的便利。否则,如果供役地不能提供需役地的便利,就不必设定地役权。而其所供便利,不是为需役地承受,而为特定人享受时,也不是地役权问题,而是人役权问题。

至于所谓“便利”,泛指开发、利用需役地的各种需要,其内容只要不违反法律的强制性规定,不违背社会公共利益,可以由当事人根据实际情况约定。就一般情况而论,其内容无非是以下几类:(1)以供役地供使用,如通行地役权。(2)以供役地供收益,如用水地役权。(3)避免相邻关系的任意性规范的适用。一般说来,相邻关系规定的是土地所有人间的最主要、最基本的关系,因而也就多是从土地所有人的义务方面加以规定,多属强制性规范。但相邻关系也不乏任意性的规定,当事人可以以特别约定加以改变或排除其适用。例如,相邻关系有土地或者房屋所有人不得设置管、槽或其他装置使房屋雨水直接注泻于邻人的土地上或建筑物上,因此土地所有人或者使用人即负有不得安装此等装置的义务。如果邻人豁免这一义务,则土地或者房屋所有人就可以设定一个向邻地或者邻地建筑物上直接注泻雨水的地役权。(4)禁止供役地为某种使用,如禁止在邻地建高楼,以免妨碍眺望。

第三,地役权具有从属性和不可分性。地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在,因此在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独S:‘的权利,并非需役地所有权或者使用权的扩张,但它仍应当与需役地的所有权或者使用权共命运,这就是地役权的从属性。它主要体现在两个方面:(1)地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移,不能与需役地分离而让与,即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有权或者使用权,而单将地役权让与他人,不得自己保留地役权而将需役地所有权或者使用权让与他人,也不得以需役地所有权或者使用权与地役权分别让与两个人。我国物权法规定,地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。(2)地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的,如果在需役地上设定其他权利,则地役权亦包括在内,例如,在需役地上设定建设用地使用权,则建设用地使用权人也得行使地役权,不能单独将地役权作为其他权利的标的,如单独以地役权抵押、出租。根据我国物权法的规定,地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。

地役权的不可分性,是指地役权为不可分的权利,即地役权不得被分割为两个以上的权利,也不得使其一部分消灭。在需役地分割时,地役权在分割后的地块的利益仍然存续。例如,甲地在乙地有通行地役权,后来甲地分割为丙、丁两地,则丙、丁两地的所有人或者使用人仍得各自从乙地通行。但如果需役地的地役权的行使,依其性质只关于需役地一部分的,则分割后地役权仅就需役地的该部分存续。我国物权法规定,需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。例如,甲地南部的住宅与乙地毗连,在乙地上设有不得建高层建筑的地役权,后来甲地南部分割给丙,北部给丁,那么该项地役权仅能为丙存续而与丁无关。在供役地分割时,地役权仍就分割后的各地块存续。例如,甲地在乙地上设有排水地役权,以后乙地分为丙、丁两块地,甲地仍得对丙、丁两块地行使地役权。但依地役权的性质,其行使只关系供役地一部分的,则地役权仅对该部分存续。例如,甲地在乙地有汲水地役权,以后乙地分割为丙、丁两地,只有丁地有水井,则甲地的地役权只存在于丁地。

2.地役权的取得

地役权的取得,有基于民事行为的,也有基于民事行为以外的原因的。以下予以分别说明:

1.基于民事行为而取得地役权的,大都是根据设定地役权的合同,即双方通过书面合同的方式设定地役权。设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。另外,也有用遗嘱等单独行为而设定地役权的。

地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

2.地役权也可以基于让与而取得。但是由于地役权的从属性,地役权的让与应与需役地的让与共同为之,并亦应有书面合同。

3.基于民事行为以外的原因取得地役权的,主要是继承。需役地权利人死亡时,需役地的权利既然由继承人继承,则其地役权亦当然由其继承人继承。但该通过继承取得的地役权,非经登记,不得处分。

3.地役权的内容

1.地役权人的权利。

(1)土地使用。地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利,在地役权的目的范围内使用供役地,自然是地役权人的最主要的权利。地役权的目的范围应当依设定地役权的行为所限定的目的范围确定。地役权人在目的范围内对供役地的使用,不必是独占性的使用,除了可以与供役地人共同使用外,只要不是性质不相容,同一供役地上,还可设定数个地役权,依其情形同时使用。例如,一是通行地役,一是眺望地役,可以依次使用。

(2)为附属行为。地役权人为行使其权利,在供役地内可以为必要的附属行为,如汲水地役权,可以在供役地上通行;通行地役权,可以开辟道路。

2.地役权人的义务。

(1)地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之,这样使得通过地役权增加需役地价值的同时,不至于过分损害供役地的效用。我国物权法规定,地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外,地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的,应当在事后恢复原状并补偿损害。

(2)地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施,如电线、管道、道路,应当注意维修,以免供役地人因其设施损坏而受到损害。另外,地役权人对于上述设施,在不妨碍其地役权行使的限度内,应当允许供役地人使用这些设置。

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(责任编辑:xy)

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