政法干警

第二部分 物权

物权的变动

(一)物权变动的概念

物权的变动，是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。由于物权法律关系的特性，不特定的义务人仅负有不非法干涉物权之行使的不作为义务。所以，义务的适当履行表现为尊重物权的现状，即在物权人取得权利时，尊重其权利，在其权利变更后，尊重其变更后的权利;物权如果消灭，义务人的义务也就不存在了。

物权的产生，即物权人取得物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合。物权的取得有原始取得与继受取得之分，前者是指不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律直接取得物权，如因先占、取得时效取得一物的所有权;后者则是指以他人的权利及意思为依据取得物权，如因买卖、赠与取得物的所有权。继受取得又可分为创设与移转两种方式。创设的继受取得，即所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权，如房屋所有人在其房屋上为他人设定抵押权，则他人基于房屋所有人设定抵押权的行为取得抵押权。移转的继受取得，即物权人将自7己享有的物权以一定法律行为移转给他人，由他人取得该物权，如房屋所有人将房屋出卖或者赠与他人，则他人根据其出卖或者赠与而取得该房屋的所有权。

物权的变更，有广义和狭义之分。广义的物权的变更，是指物权的主体、内容或者客体的变更。但是严格来讲，物权主体的变更是权利人的更迭，应属物权的取得与丧失的问题。狭义的物权的变更，仅指物权的内容或者客体的变更。物权内容的变更，是指在不影响物权整体属性的情况下物权的范围、方式等方面的变化，如典权期限的延长、缩短，地役权行使方法的改变，抵押权所担保的主债权的部分履行。物权客体的变更则是指物权标的物所发生的变化，如所有权的客体因附合而有所增加，抵押权的客体因一部灭失而有所减少。

物权的消灭，从权利人方面观察，即物权的丧失，可以分为绝对的消灭与相对的消灭。绝对的消灭是指物权本身不存在了，即物权的标的物不仅与其主体相分离，而且他人也未取得其权利，如所有权、抵押权因标的物灭失而消灭，典权因期限届满而消灭。相对的消灭则是指原主体权利的丧失和新主体权利的取得，如因出卖、赠与等行为，使一方丧失所有权而另一方取得所有权。严格地说，物权的相对消灭并非物权消灭的问题，而应当属于物权的继受取得或主体变更的问题。

(二)物权变动的原因

物权法律关系作为一种民事法律关系，会因一定的法律事实而产生或消灭。而作为主体所享有的权利，物权也会因法律事实而取得或丧失。这些引起物权取得或丧失的法律事实，正是物权取得或丧失的原因，可以将其划分为两类，即民事行为和民事行为以外的原因。了解这些原因，对于明确物权的归属、判断财产的权利状态具有十分重要的意义。

(一)物权的取得

能够引起物权取得的法律事实主要有以下几项：

1.民事行为。这是取得物权的最常见的法律事实。例如，因买卖、互易、赠与、遗赠等行为取得所有权，通过物的所有人与其他人的设定行为为他人设定典权、抵押权、地役权、质权等他物权。

另外，根据我国物权法规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

2.民事行为以外的原因。主要有：

(1)因取得时效取得物权;

(2)因征收或者没收取得物权;

(3)因法律的规定取得物权(如留置权);

(4)因附合、混合、加工取得所有权;

(5)因继承取得物权;

(6)因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权;

(7)因合法建造取得物权;

(8)因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得物权;

(9)孳息的所有权取得。天然孳息，由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

(二)物权的消灭

能够引起物权消灭的法律事实主要有以下几项：

1)民事行为。

(1)抛弃。这是以消灭物权为目的的单方民事行为。抛弃只要权利人一方作出意思表示即生效力，故抛弃是一种单方民事行为。抛弃的意思表示不一定向特定人为之，只要权利人抛弃其占有、表示其抛弃的意思，即生抛弃的效力。但他物权的抛弃，须向因抛弃而受利益的人为意思表示;不动产物权的抛弃，还须办理注销登记才发生效力。

原则上物权一经权利人抛弃即归消灭，但是如果因为物权的抛弃会妨害他人的权利时，则物权人不得任意抛弃其权利。例如，农村承包经营户的承包经营权，因有对农村集体组织的义务，所以不能随意抛弃，以免损害农村集体组织的权利。

(2)合同。这是指当事人之间关于约定物权存续的期间，或者约定物权消灭的意思表示一致的民事行为。在合同约定的期限届满或约定物权消灭的合同生效时，物权即归于消灭。例如，债务人将其建设用地使用权抵押后，经与抵押权人协商，另以价值相当的房产作抵押，消灭原来的建设用地使用权抵押。

(3)撤销权的行使。法律或合同规定有撤销权的，因撤销权的行使会导致物权消灭。例如，承包经营权人没有按承包合同的规定向集体组织交付承包收益时，集体组织可以撤销其承包经营权。

2)民事行为以外的原因。

(1)标的物灭失。物权的标的物如果在生产中被消耗、在生活中被消费，如油料燃烧、食物被吃掉、汽车报废，或者标的物因其他原因灭失，如地震、大火导致房屋倒塌、烧毁。在这些情况下，由于标的物不存在了，因而该物的物权也就不存在了。唯一应注意的是，标的物虽然毁损，但是对于其残余物，原物的所有人仍然享有所有权。如房屋毁坏，房屋所有权虽然消灭，但所有人基于所有权的效力，取得砖土瓦木等动产所有权。另外，由于担保物权的物上代位性，在担保标的物灭失或毁损时，担保物权续存于保险金、赔偿金等在经济上为该标的物的替代物之上。

(2)法定期间的届满。在法律对他物权的存续规定了期间时，该期间届满，则物权消灭。

(3)混同。这是指法律上的两个主体资格归属于一人，无并存的必要，一方为另一方所吸收的关系。混同有债权与债务的混同和物权的混同，这里专指物权的混同。物权的混同，是指同一物的所有权与他物权归属于一人时，其他物权因混同而消灭。例如，甲在其房屋上为乙设定抵押权，后来乙购买了该栋房屋取得其所有权，则所有权与抵押权同归于乙一人，抵押权消灭。另外，物权的混同还指所有权以外的他物权与以该他物权为标的之权利归属于一人时，其权利因混同而消灭。例如，甲对乙的土地享有建设用地使用权，甲在其建设用地使用权上为丙设定了抵押权，后来丙因某种原因取得了甲的建设用地使用权，这时建设用地使用权与以该建设用地使用权为标的的抵押权归属于丙一人，抵押权消灭。

物权因混同而消灭，是为原则。但在一些特定的情况下，物权虽混同也不消灭。同一物的所有权与他物权归属于一人时，如果对于所有人有法律上的利益，或者对于第三人有法律上的利益时，他物权就不因混同而消灭。例如，甲将其所有的房屋先抵押给乙，然后又抵押给丙，乙为第一次序的抵押权人，丙为第二次序的抵押权人，以后如果甲取得乙的抵押权，依混同消灭的原则，使乙的抵押权消灭，则甲就可能因丙升为第一次序的抵押权人受到损害，所以从甲的利益出发，乙的抵押权就不因混同而消灭。再如，甲对乙的土地享有建设用地使用权，并将该建设用地使用权抵押给丙，后来甲又取得了该土地的所有权，发生了所有权与建设用地使用权的混同，如果使甲的建设用地使用权消灭，则势必引起丙的抵押权消灭，所以甲的建设用地使用权不因混同而消灭，以免损及丙的利益。

另外，作为一般原则的例外，以他物权为标的的权利，其存续对于权利人或第三人有利益时，也不因混同而消灭。例如，甲与乙对于丙的建设用地使用权都有抵押权，甲为第一次序抵押权人，乙为第二次序抵押权人，以后甲因某种关系取得了丙的建设用地使用权，这时建设用地使用权与以该建设用地使用权为标的的抵押权归属于一人，如依混同一般原则，甲的抵押权应该消灭，但这会影响到甲的利益，所以甲的抵押权不消灭。再如，甲将其建设用地使用权抵押给乙，乙又以该抵押权(连同主债权)为丙设定了权利质权，如果后来乙取得了甲的建设用地使用权，这是建设用地使用权与以该建设用地使用权为标的的抵押权的混合，乙的抵押权应该消灭，但如果这样，就会导致丙的权利质权的消灭，这是有失公平的，所以乙的抵押权不消灭。

(三)物权变动的公示方法

1.动产交付

所谓交付，即移转占有。譬如出卖人将标的物交付给买受人，就是将对物的占有移转给买受人。近代以来，大多数国家在法律上都确认交付为动产物权变动的公示方法，将动产的占有人推定为权利人。一般而言，交付是占有的现实转移，出于交易便捷的考虑，各国立法上还承认观念交付，作为对现实交付的补充。

以交付作为公示方法是为一般原则，但是对于船舶、飞行器和机动车等特殊动产，法律规定以登记作为物权变动的对抗要件，即非经登记，关于这些特别动产的物权变动不能对抗善意第三人。

交付在法律上产生什么样的效果呢?大陆法系各国民法立法例有两种做法：

(1)交付对抗主义。此主义以移转占有为物权的公示方法，即在移转占有前，动产物权的变动仅在当事人间发生效力，但不产生对抗第三人的效力，例如，甲将财产出卖给乙，在交付前又出卖给丙，则乙不能要求丙返还财产，而只能请求甲返还财产或赔偿损失。《法国民法典》和《日本民法典》采此主义。

(2)交付要件主义。此主义以移转占有为物权变动的生效要件，即在移转占有前，物权的变动不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不产生效力。例如，甲与乙订立了买卖合同，在甲将财产交付于乙之前，甲仍然享有财产的所有权。《德国民法典》采此主义。

根据我国物权法第23条的规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

交付通常是指现实交付，即直接占有的移转。随着商品经济的发展，为了交易上的便利，发展出一些变通的交付方法，称为观念交付，主要有：

(1)简易交付，即受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。这是因为标的物已经为受让人实际占有，如果要使其先将物返还给出让人，再由出让人转让给受让人，纯属徒劳。因此我国物权法规定，动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

(2)占有改定，即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。所以，我国物权法规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。例如，甲将其所有的书卖给乙，按一般情形，只有在甲把书交给乙时才发生所有权移转的效力，但甲还想留书阅读，这时甲可以占有改定的方式使乙取得间接占有，以代替现实交付。

(3)指示交付，即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。我国物权法规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。例如，甲将其出租的家具卖给乙，但是由于租赁期限未满，暂时无法收回，甲可以把其家具的返还请求权让与乙，以代替现实交付。

(4)拟制交付，即出让人将标的物的权利凭证(如仓单、提单)交给受让人，以代替物的现实交付。这时如果标的物仍由出让人或第三人占有时，受让人则取得对于物的间接占有。

在现实生活中，交付的方式是多种多样的，不可能将其全部罗列出来，应当根据法律的规定、合同的约定、交易上的习惯及其他具体情况确定标的物是否交付。

2.不动产登记

登记作为不动产物权的公示方法，是将物权变动的事项登载于特定国家机关的簿册上。相比于动产而言，不动产具有价值大、稀缺性较高的特点，因而围绕特定不动产发生的交易关系相对较多，单凭占有不足以表征不动产上的权利归属关系。因而需要通过不动产登记，由专门的登记机关，依照法定的程序，对不动产上的权利及其变动进行登记，向社会公开以供查阅，便利不动产交易的进行，并保护交易安全。

关于登记的法律效果，大陆法系各国民法立法例主要有两种：

(1)登记对抗主义。此主义以登记作为公示不动产物权状态的方法。不动产物权的变动，依当事人间的合意即产生法律效力。但是，非经登记，不能对抗第三人。法国法采此主义。我国对船舶、飞行器和机动车等特殊动产的物权变动也采登记对抗主义。

(2)登记要件主义。此主义以登记作为不动产物权变动的要件。不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发.生效力。德国法采此主义。

此外，大多数英美法系国家采取地券交付主义。根据这一主义，在初次登记不动产物权时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。让与不动产时，当事人之间将让与契约与地券一并交给登记机关，经登记机关审查后，在登记簿上记载权利的移转。对于受让人则交付新地券或者在原地券上记载权利的移转，从而使第三人能从该地券中了解不动产的权利状态。此主义是1858年澳大利亚的托伦斯(Robert Torrens)所创，故称为“托伦斯主义”。

根据我国物权法第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。在我国，不动产登记，由不动产所在地的登记机构予以办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

登记机构应当履行下列职责：(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

登记机构不得有下列行为：(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

此外还有几种登记制度，其直接目的不在于发生不动产物权的变动，而是为了使不动产登记簿的记载反映真实的物上权利归属，如更正登记与异议登记，或者是为了保全一项以不动产物权变动为目的的请求权，如预告登记。

预告登记。这又称为假登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为登记。例如，在房屋预售买卖中，买卖双方签订预售合同，买方依约有权请求卖方在房屋建成之后交付房屋并办理登记，这在性质上属于债权，不具有对抗第三人的效力。为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，使其发生对抗第三人的效力，以限制卖方再行处分房屋。我国物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。并且，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

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（责任编辑：xy）

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