注册咨询工程师

试题三

X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年.该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析.

1.甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案,并依据可比性原则,采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较.

2.乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值:乐观值为7500元/平方米,悲观值为4000元/平方米,最可能值为5500元/平方米.

3.丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感,当住宅平均售价为5200元/平方米时,项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%).丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率,

4.丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外,还受建设投资、融资政策等变量影响,可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险.

问题:

1.甲咨询工程师在进行方案经济比较时,各方案之间具有可比性具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?

2.根据乙咨询工程师的调查预测,估算3年后住宅售价的期望值和标准差.

3.根据丙咨询工程师的分析,计算本项目满足开发商投资回报要求的概率,并据此评价项目风险大小.

4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由,井说明采用蒙特卡罗模拟法应注意的问题.

答案:

1.(1)方案比选的可比性原则具体包括:①服务年限的可比;②计算基础资料的可比性(如价格);③设计深度应相同,效益与费用的计算范围应一致;④经济计算方法应相同,即选择相同的评价指标.

(2)方案比选的动态分析方法包括:现值比较法、年值比较法、差额投资内部收益率法、最低价格法、效益/费用法.

2.根据题目可知该住宅售价符合8分布,则其期望值和方差的计算公式为:

t=(a+4m+b)/6

σ2=[(b-a)/6]2  式中:口表示乐观值,b表示悲观值,m为最可能值,t为期望值.

该住宅售价期望值=(7500+5500×4+4000)/6=5583.33元/平方米

该住宅售价标准差=(7500-4000)/6=583.33元/平方米

3.(1)按从小到大顺序排列各种售价,计算累计概率:

净现值/万元

组合概率

累计概率

净现值/万元

组合概率

累计概率

售价

发生概率

累计概率

售价

发生概率累计概率

(2)要满足开发商投资回报率的要求,住宅的售价应高于5200影平方米,由上述数据可知:

住宅的售价低于5200元/平方米的概率5200=0.45+0.35×(5200-5000)/(5500-5000)=0.59

则住宅售价高于5200元/平方米的概率=1-0.59=0.41,即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%,说明项目具有很大风险.

4.正确.当风险分析中的输人变量多于3个,每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时,可以采用蒙特卡罗技术.使用时应注意的问题有:

(1)风险变量之间应该是独立的,输入变量的分解程度既要保证结果可靠,又要避免风险变量之间的相关.

(2)蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200至500次之间为宜

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（责任编辑：gx）

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