第4章 个人住房贷款

4.1 基础知识

重点：掌握个人住房贷款的概念和分类

了解个人住房贷款的特点

了解个人住房贷款的发展历程

掌握个人住房贷款的贷款要素

1、个人住房贷款的概念和分类（p63-64）

定义：向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

（1）按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

①自营性个人住房贷款：也称商业性个人住房贷款，银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。

②公积金个人住房贷款。也称为委托性住房公积金贷款，它是指住房资金管理中心运用个人及所在单位缴纳的住房公积金，委托商业性银行向在城镇购买、建造、翻修或大修自住住房的公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。政策性的个人住房贷款，实行的利率政策为“低进低出”，额度方面也有限制。

③个人住房组合贷款，是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。

（2）按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房的个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。（强调交易对象）

①新建房的个人住房贷款，俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。（交易的对象为新建房）

②个人再交易住房贷款，亦称为个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。（交易对象为二手房）

③个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。（交易对象为尚未还清贷款的二手房）

（3）按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。

2. 个人住房贷款的特征

（1）贷款金额大、期限长

原因为购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负载的较大份额；期限一般在10—20年，最长为30年，而且绝大多数采取分期付款的方式。

（2）以抵押为前提建立的借贷关系

通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提条件发生的资金借贷行为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系（买卖关系为房地产公司和个人）。

在抵押形式下，借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。

（3）风险因素类似，风险具有系统性的特点

多数以房产抵押担保贷款，风险相对较低；同时多数个人住房贷款模式类似，风险相对集中；

影响因素：包括贷款本身的客户的还款能力和还款意愿，以及外部环境，比如房地产交易市场的稳定和规范性等。

3. 个人住房贷款的发展历程（重点掌握标志性的事件）

个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。

国内个人住房贷款：萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度改革。

1980年，在全国城市房屋住宅工作会议上，住房商品化作为今后的工作设想被提出来，同时提出了购房分期付款的思路；

20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台，蚌埠分别成立住房储蓄银行，开始发放住房贷款。1985年，建行成为国内最早开办住房贷款业务的商业银行。

1995年，中国人民银行先后颁布了《个人住房担保贷款试行管理办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。

1998年，住房制度改革以及中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布标志着个人住房贷款的真正快速发展。

1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时确定“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向，此后，个人住房贷款逐步进入快速发展阶段。

1998年以后，个人住房贷款迅速上升，这一期间的变化：住房市场购买主体从集团转为个人，个人成为购房的主力，并成为推动我国住房金融市场发展的重要力量。