4.2 贷款流程（p68-88）
重点：掌握个人住房贷款的受理和贷前调查的内容和程序
掌握个人住房贷款的审查和审批环节的内容和程序
掌握个人住房贷款的签约和发放环节的内容和程序
掌握个人住房贷款支付管理环节的相关内容
掌握个人住房贷款贷后管理环节的相关内容
个人住房贷款业务操作流程包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放、支付管理和贷后管理五个环节。一般流程图：（不包括贷后管理）
个人住房贷款流程图
贷款审查
4.2.1 贷款的受理和调查
1.贷款的受理
（1）贷前咨询
银行通过现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。咨询的内容：
①个人住房贷款品种的介绍----贷款方式
②申请个人住房贷款应具备的条件---贷款人资质
③申请个人住房贷款需提供的资料----证明贷款人资质材料
④办理个人住房贷款的程序----贷款流程
⑤个人住房贷款合同中的主要条款，比如贷款利率，还款方式和还款额等----合同条款
⑥获取个人住房贷款申请书、申请表及有关信息的渠道----获取相关材料（比如表格等）
⑦个人住房贷款经办机构的地址及联系电话-----信息联络方式
⑧其他相关内容-----其他相关事宜
（2）贷款的受理程序
①接受申请
贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。清单如下：
a. 合法有效的身份证件；
b. 借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明材料等；
c. 合法有效的购房合同；
d. 涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明[一般操作模式下，财产共有人在借款（抵押）合同上直接签字，可无书面声明]；
e. 涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供证明保证人保证能力的证明材料；
f. 购房首付款证明材料，包括：借款人首付款交款单据（如发票、收据、银行进账单、现金交款单等），首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明；
g. 银行规定的其他文件和资料。
②初审
贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性和规范性。
如果不予受理，应退回贷款申请并向借款人说明原因。
经初审符合要求后，进入贷前调查。
2.贷前调查
贷前调查是对住房楼盘醒目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。（对交易双方和交易对象的调查）
（1）对开发商和楼盘项目的调查
对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察。
①开发商资信审查。具体包括：
a. 房地产开发商资质审查。
b. 企业资信等级或信用程度
c. 经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照
d. 税务登记证明
e. 会计报表
f. 开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况
g. 企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力
②项目审查
a. 项目资料的完整性、真实性和有效性的审查。
b. 项目合法性审查，包括项目开发的合法性审查和项目销售的合法性审查。
c. 项目工程进度审查。
d. 项目资金到位情况审查。
③对项目的实地考察
其主要目的：一是证项目资料的真实性、合法性；二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内；三是检查项目的位置是否理想，同时对项目的销售前景做出理性判断。
④撰写调查报告。
信贷人员按照银行的有关规定，通过对开发商资信调查，项目有关资料的审查以及实际考察后撰写出项目调查报告。报告应该包括以下内容：
a. 开发商的企业概况、资信状况；
b. 开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场的销售前景；
c. 通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险；
d. 项目合作的可行性结论以及可提供的个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。（可贷额度占房屋总价值的比例）
项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。
例题3.1金融机构对开发商的贷款项目进行审查，主要审查方面包括（ ）。
a借款人的个人信用
b项目基本情况
c市场分析结果
d财务报表
e贷款担保方式
答案：bcd
解析：金融机构对开发商的贷款项目进行审查，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务报表