4.2.3 贷款的签约和发放

1. 贷款的签约

经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。贷款的签约流程：

（1）填写合同

（2）审核合同

（3）签订合同

2.贷款的发放

（1）落实贷款发放条件

（2）贷款的划付

4.2.4 支付管理

可采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理和控制。

贷款人受托支付：贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。银行明确受托支付的条件，规范审核要件，要求借款人在使用贷款资金是提出支付申请，并授权贷款人按合同约定的方式支付贷款资金。受托支付完成后，详细记录资金流向，归集保存相关凭证。

借款人自主支付：贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合约定用途的借款人交易对象。要求借款人定期报告或告知贷款人资金支付情况。通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，检查贷款资金支付是否符合约定用途。

4.2.5 贷后管理

个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷款本息回收、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。它关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。

1. 贷后检查

以借款人、抵（质）押物、担保保证人、担保物、合作开发商及项目队对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续性跟踪调查、分析，并采取相应的补救措施的过程，从而可以判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。

（1）对借款人的审查

（2）对保证人的审查

（3）对抵押物的审查

（4）对质押权利的审查

（5）对开发商和项目极易合作机构检查的要点

2. 合同的变更

（1）基本规定

（2）合同主体的变更

（3）贷款期限调整

期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：贷款未到期;无欠息;无拖欠本金，本期本金已归还。期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。

延长期限是指借款人申请在原来借款期限的基础上延长一定的期限，借款合同到期日则相应延长。原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规定的要求；原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。

缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利 率执行或按国家有关规定执行。

（4）分期还款额的调整

（5）还款方式的变更

（6）担保的变更

3. 贷款的回收

银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。

（1）贷款的支付方式，贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

（2）还款方式，借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。

4. 贷款风险的分类和不良贷款的管理

（1）贷款风险分类：正常贷款；关注贷款；次级贷款；可疑贷款；损失贷款

（2）不良贷款的认定：次级贷款；可疑贷款；损失贷款

（3）不良贷款的催收

（4）不良贷款的处置

5. 贷后档案管理

个人住房贷款档案是指银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。个人住房贷款档案管理是 指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借（查）阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。

（1）贷款档案的内容，贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件，包括借款人的相关资料和贷后管理的相关资料。

（2）档案的收集整理和归档登记，银行贷款经办人根据个人住房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的个人住房贷款资料，并交档案管理人员进行登记。

（3）档案的借（查）阅管理，个人住房贷款档案借阅是指对已登记的个人住房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管理，并保留全部交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。档案的借（查）阅可以利用计算机系统或人工进行。

（4）档案的移交和接管，根据业务需要，有关个人住房贷款档案需要移交给其他档案管理机构或部门时，进行档案的移交和接管工作，移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字，并进行有关信息的登记工作。

（5）档案的退回，借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人。