4.3 风险管理
重点：掌握个人住房贷款合作机构风险的主要表现形式和防控措施；
掌握个人住房贷款操作风险的主要内容和防控措施；
了解个人住房贷款法律和政策风险的主要表现形式
掌握个人住房贷款信用风险的主要表现形式和防控措施
业务的完整要素和必要条件：各交易主体、购房人所购得特定房屋及有关合同
风险特点：来源多元化、表现形式多样化
4.3.1 合作机构管理
与外部机构合作是个人住房贷款业务开展的主要方式；
中介机构职责：提供客源、担保责任；（中介担保公司也是重要的合作机构）
1. 合作机构管理内容
（1）合作机构分析的要点
①分析合作机构领导层的素质
企业领导人的素质在一定程度上代表了企业的素质和信誉。领导人的决策能力往往决定企业的发展命运，左右企业的未来；
②分析合作机构的业界声誉
一个合作机构获得社会公众信任和赞美的程度，以及在社会公众中影响效果好坏的程度；
作用：了解业界声誉，有助于了解企业的综合素质
③分析合作机构的历史信用记录
通过过去历史看看一个企业的信用状况
一个是查看外部监管记录；另一个是查看和银行合作的信用记录，通过公司的业务部门了解合作机构在银行的贷款情况；了解合作机构与银行开展个人贷款业务有无“假个贷”；是否能按照合作协议履行贷款担保责任和相关的义务，有无违约记录等
④分析合作机构的管理规范程度
合作机构的组织机构是否健全；有无完善的内部管理规章制度；有无财务监督机制；改制后的企业还要看其治理结构是否合理；
⑤分析企业的经营成果
主要是企业的利润表和现金流量表；
⑥分析合作机构的偿债能力
主要看资产负债表；
（2）与房地产开发商合作关系的确定及合作管理
①确立合作意向
②合作后的管理
加强对开发商合作项目的管理，采取的措施：
a. 及时了解开发商的工程进度，防止烂尾工程；
b. 开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；
c. 借款人的入住情况及对住房的使用情况等；
d. 借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理；
e. 密切注意和掌握房地产市场的动态等。
（3）与其他社会中介机构的合作管理
其他的社会中介机构：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等
原则：资质高，信誉好，管理规范；各项财务指标符合银行要求；近期无重大经济纠纷；银行开立基本结算账户或一般结算账户.
审查的资料包括七个方面：
①营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明；
②公司章程、联营协议，个人合伙企业的合同或协议；
③法定代表人、负责人或代理人的身份证明及法人委托书；
④经营单位资格证书；
⑤物价部门批准收费的文件；
⑥企业法人代码证及最近年度的年检证明；
⑦经银行认可的机构审计的近期财务报表
2. 合作机构风险的表现形式（p92-93）
（1）房地产开发商和中介机构的欺诈风险
主要表现：假个贷 现象
定义：一般指借款人并不具备有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。
假的含义：
一是不具有真实的购房目的；
二是虚构购房行为使其具有“真实”的表象；
三是捏造借款人资料或者其他相关资料等；
假个贷的原因：
①开发商恶意套取银行资金进行诈骗；
②为缓解楼盘销售的窘境而实施”假个贷”；
③为获得优惠贷款而实施“假个贷”；
④银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机。
假个贷的表现：
①滞销楼盘突然热销；
②楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；
③开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或者一人购买多套；
④借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款；
⑤借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；
⑥借款人首付款非自己交付或实际没有交付；
⑦多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；
⑧借款人集中中断还款。
（2）担保公司的担保风险
个人住房贷款业务中,专业担保公司一般承担连带责任保证；
存在的风险主要是担保公司的担保能力不足
实践中，有政府背景的担保公司实力较强，风险小；
民营担保公司实力一般，风险相对大，主要表现为“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。
（3）其他合作机构的风险
二手房贷款业务中，涉及的社会中介机构，如：房屋中介机构、评估机构、律师事务所。
大部分事宜是房产的买卖双方通过代理机构进行交易，而且银行贷款一般式直接转入社会中介机构账户，可能在社会中介机构的环节存在一定风险。
3. 合作机构风险的防范措施（p93-95）
总的原则：深入了解和理解合作机构的运作，在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动个人住房贷款业务的健康发展。
（1）假个贷的防控措施
①加强一线人员建设，严把贷款准入关；
a.借款人身份的真实性；必须满足“有稳定的职业和收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力”等条件；
b.借款人的信用情况，合理延长和增加与借款人的沟通时间和次数，利用谈话技巧，从中判断借款人真实的信用度，强化个人信用评级时录入信息的可靠性。
c.各种证件的真实性，主要内容：
上家资料：各种权证是否齐全，房屋是否被冻结等，保证抵押物的真实性和安全性；
下家资料：收入水平和还款能力；避免因房价下跌，抵押物价值低于未偿还贷款带来的损失，通过申请人较高的还款能力而降低损失；
另外，要注意上、下家的社会关系，以防止出现关联交易骗贷的情况。
d.申报价格的合理性，为防止借款申请人通过抬高房价的方式骗贷，应该对房屋进行全面的估价。
首先，通过网上房地产进行询价，确定房价大致的合理范围；
其次，建立自己的房地产交易信息库，通过对相同或是类似房屋查询，利用房地产估价中的比较法进行价格的确定；
最后可以与专业的房地产估价公司合作，对某些估价难度大的房屋进行联合估价；
②进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。
对于已经开展房地产中介商风险保证金制度的商业银行，应该对制度的细节问题作出具体的规定，从而有利于相关业务人员在进行实务时的可操作性，明确银行和房地产中介商的责、权、利。
③要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。
发现假个贷情况后，要积极向司法机关报案，注意收集相关证据，使得犯罪分子受到法律制裁。
（2）其他合作机构风险的防控措施（不重要）
①深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。
a. 企业领导层比较稳定、从业时间长、专业技术高、团队稳定、在社会上有一定得地位；
b. 企业和主要领导人在业内具有良好的声誉；
c. 企业组织机构健全、具有较为完善的内部管理规章制度、企业治理机构合理
d. 具有良好的信用记录；
e. 具有良好的历史经营业绩和较强的盈利能力；
f. 具有较强的资金实力和偿债能力。
②业务合作中不过分依赖合作机构；
③严格执行准入退出制度；准入方面需要考虑的问题：
a. 注册资金是否达到一定得规模；
b. 是否具有一定得信贷担保经验；
c. 资信状况是否达到银行规定的要求；
d. 是否具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支持；
e. 公司及主要经营者是否存在不良信用记录，违法涉案行为等。
④有效利用保证金制度；
⑤严格执行回访制度；存在下列情况，应暂停和相应机构的合作：
a. 经营出现明显问题；
b. 有违法违规经营行为的；
c. 与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；
d. 所进行的合作对银行业务拓展没有明显的促进作用；
e. 其他对银行发展不利的因素。