4.4 公积金个人住房贷款
重点：掌握公积金个人住房贷款的概念、特点和要素
掌握公积金个人住房贷款的操作流程
4.4.1 基础知识
1. 公积金个人住房贷款的概念(p106)
公积金个人住房贷款也称委托性住房个人贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。
住房公积金使用的中心内容：公积金个人住房贷款
实行原则：存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保
2. 公积金个人住房贷款的特点（p106-107）
（1）互助性: 借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人。
（2）普遍性: 只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。
（3）利率低: 相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。
（4）期限长：目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年（贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年）。
3. 公积金个人住房贷款的要素（p107-108）
（1）贷款对象
公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门有关公积金个人住房贷款的规定。
具备的基本条件：
①具有城镇常住户口或有效居留身份；
②按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户；
③有稳定的经济收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力；
④有合法有效的购买、大修住房合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；
⑤有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；
⑥有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
⑦符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件
（2）贷款利率
公积金个人住房贷款的利率按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行，中国人民银行于2008年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率。其中，5年期以下（含5年）调整为3.33%，5年期以上调整为3.87%。
（3）贷款期限
公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。
（4）还款方式
公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年以内（含1年）的实行到期一次还本付息；贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。
（5）担保方式
抵押、质押、保证；实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式
（6）贷款额度
公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管理部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定的最高贷款额度。一般购买 普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%；购买集资建造住房（房改房）的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%；购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%；用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%；建造、翻建大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。
4. 公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式
（1）职责分工
公积金管理中心的基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。
承办银行职责
a.基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。
b.可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。
（2）操作模式
第一种：银行受理、公积金管理中心审核审批、银行操作
第二种：公积金管理中心受理、审核审批、银行操作
第三种：公积金管理中心和承办银行联动
5. 公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别
（1）承担风险的主体不同
（2）资金来源不同
（3）贷款对象不同
（4）贷款利率不同
（5）审批主体不同

4.4.2 贷款流程（p109-114）
1. 贷款的受理和调查
银行要先和公积金管理中心签订《住房公积金贷款业务委托协议书》，联得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。
2. 贷款的审查和审批
（1）贷前审查
管理中心收到申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况.进行考察、测算、核实，签署意见，经业务部门负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。主要内容
①借款人缴存住房公积金情况；
②借款用途；
③借款内容；
④贷款资信审查；
（2）贷款审批
①登记台帐；
②贷款审批
③核对或登记台帐
3. 贷款的签约和发放
（1）贷款的签约
①合同签约；
②担保落实；
③申领和存拨基金
（2）贷款的发放
4. 支付管理
除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款必须采用委托支付的支付管理方式。
4. 贷后管理
（1）贷款检查
（2）协助不良贷款催收
（3）对账工作
①与公积金管理中心对账；
②与借款人对账
（4）基金清退和利息划回
（5）贷款手续费的结算
（6）担保贷后管理
（7）贷款数据的报送
（8）委托协议终止
（9）档案管理