7.3 风险管理（p198-210）

重点：掌握商用房贷款和有担保流动资金贷款合作机构管理的主要内容和风险防控措施；

掌握商用房贷款和有担保流动资金贷款操作风险的主要内容和风险防控措施；

掌握商用房贷款和有担保流动资金贷款信用风险的主要内容和风险防控措施。

7.3.1 合作机构管理

主要表现：合作机构的欺诈风险和担保风险等；

商用房贷款：开发商带来的项目风险和估值机构、地产经纪等带来的欺诈风险；

有担保流动资金贷款：担保机构的担保风险。

1. 商用房贷款的合作机构管理

（1）商用房贷款合作机构风险主要包括：

①开发商不具备房地产开发的主体资格，开发项目五证虚假或不全；

②估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。

例1：商用房贷款合作机构风险主要包括( )。

a.开发商不具备房地产开发的主体资格

b.开发项目五证虚假或不全

c.估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷

d.合作机构准人条件过低

答案：abc

解析：本题主要考查合作机构可能存在的风险，合作机构准入条件过低属于贷款银行的问题。

例2：商用房贷款主要面临的合作机构风险是开发商带来的项目风险和担保机构带来的欺诈风险。（）

答案：×

解析：商用房贷款主要面临的合作机构风险是开发商带来的项目风险和估值机构、地产经纪等带来的欺诈风险。

（2）商用房贷款合作机构风险的防控措施：

①加强对开发商及合作项目审查

a． 重点审查开发商及合作项目审查。

b． 加强对合作项目的审查。

②加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理。

a． 具有合法、合规的经营资质

b． 具备较强的经营能力和好的发展前景，在同业中处于领先地位

c． 内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等

d． 通过合作切实有利于上用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本

③业务合作中不过分依赖合作机构。

2. 有担保流动资金贷款的合作机构管理

有担保流动资金贷款的合作机构主要是担保机构、为了有效规避担保机构给银行贷款带来的风险，防控措施：

（1）严格专业担保机构的准入

在有担保流动资金贷款开办初期，应严格有担保流动资金贷款外部担保机构的准入。

①注册资金应达到一定规模。

②具有一定的信贷担保经验，原则上应从事担保业务一定期限；信用评级达到一定的标准。

③具有符合担保业务要求配置的人员配置、业务流程和系统支持

④具有良好的信用资质，公司及其主要经营无重大不良信用记录，无违法涉案行为等。

⑤此类担保公司，原则上应要求其余贷款银行进行独家合作，如与多家银行合作，应对其担保总额度进行有效监控。

例：外部担保机构的基本准人资质包括(  )。

a.注册资金应达到一定规模，具有一定的信贷担保经验

b.具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支持

c.具有良好的信用资质

d.要求与贷款银行独家合作，如与多家银行合作，应对其担保总额度进行有效监控

答案：abcd

解析：以上答案都是正确的。

（2）严格执行回访制度

在动态管理过程中，看随时评价与担保机构的合作情况，建立优质机构档案及不良机构黑名单，为将来合作提供决策依据。

7.3.2 操作风险

主要表现为流程执行不严格等情况，在业务部门没有做好贷前调查和贷后检查等相关工作，审批部门没有把好贷中审批关，从而造成风险隐患。

1、 商用房贷款的操作风险

（1）商用房贷款风险的主要内容

①贷款受理和调查中的风险

a. 借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定

b. 借款申请人所提交的材料是否真实、合法

c. 借款申请人的担保措施是否足额、有效

d. 未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度

e. 授意借款人虚构情节获得贷款

②贷款审查和审批中的风险

a. 业务不合规，业务风险与效益不匹配；

b. 不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放

c. 审批人员对应审查内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款

d. 将贷款调查的全部事项委托第三方完成

例：商用房贷款审查和审批环节的主要风险点包括( )。

a.业务不合规，业务风险与效益不匹配

b.未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放

c.审批人员对应审查的内容审查不严，向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款

d.内外勾结骗取银行信贷资金

答案：abcd

解析：以上答案都是正确的。

③贷款签约和发放中的风险

a. 合同凭证预签无效、合同制作不何格、合同填写不规范、未对合同签署人及签字（签章）进行核实。

b. 在发放条件不齐全的情况下放款

c. 未按规定的贷款额度、贷款期限、担保方式等发放贷款

d. 借款合同采用格式条款未公示的

④贷款支付管理中的风险

a. 贷款发放前，为审核借款人相关交易资料和凭证

b. 直接将贷款资金发放至借款人账户

c. 未接到借款人支付申请和支付委托的情况下，直接将贷款资金支付给房地产开发商

d. 为详细记录资金流向和归集保存相关凭证，造成凭证遗失

e. 未通过账户分析、凭证或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途

⑤贷后管理中的风险

a. 未对贷款使用情况进行跟踪检查；

b. 贷后管理和贷款规模不相匹配

c. 商用房贷款一般金额较大，有的借款人购买多份产权单位，操作中存在向同一借款人审批发放多笔贷款，或向实际购房人与其家庭成员、近亲属、所控制公司员工等多人审批发放贷款的现象，从而造成贷款损失。

d. 未按规定保管借款合同等重要贷款档案资料

e. 他项权利证书未按规定进行保管

f. 对借款人违背借款合同约定的行为应发现而为发现，或虽发现但未采取有效措施的

例：商用房贷款操作风险的主要内容包括( )。 

a.贷款受理和调查中的风险  b.贷款审查和审批中的风险

c.贷款签约和发放中的风险  d.支付管理和贷后管理中的风险

答案：abcd

解析：以上答案都是正确的。

(2)商用房贷款操作风险的防控措施 

①建立并严格执行贷款面谈制度

②提高贷前调查的深度；

③加强真实还款能力和贷款用途的审查；

④合理确定贷款额度；

⑤加强抵押物的管理

⑥完善授权管理

⑦加强贷款合同管理

⑧加强对贷款的发放和支付管理，遵循审贷和放贷分离的原则

⑨强化贷后管理

2、 有担保流动资金贷款的操作风险

除了商用房贷款操作风险的相关风险点外，还应特别关注借款人控制企业的经营情况变化和抵押物情况的变化。防控措施：

（1）在贷款发放后，银行应保持与借款人的联络，对借款期间发生的突发事件及时反应。

（2）借款人以自由或第三人的财产进行抵押，抵押物须产权明晰、价值稳定、变现能力强、易于处置。

7.3.3 信用风险

银行对个人发放的经营类贷款就是基于对借款人能按时偿还本息的信任而给予的授信。个人经营类贷款信用风险主要表现为借款人还款能力的降低和还款意愿的变化。

1. 商用房贷款的信用风险

（1）信用风险的内容 

①借款人的还款能力发生变化

②商用房出租情况发生变化

③保证人还款能力发生变化

（2）信用风险的防范措施

①加强对借款人还款能力的调查和分析

例：对商用房贷款的借款人还款能力的调查包括( )。

a.了解掌握其收入水平的稳定性和真实性

b.收入水平对偿还贷款的覆盖度

c.借款人的其他收入所得和其他资产收益情况

d.借款人及其家庭所拥有总资产的状况

答案：abcd

解析：以上答案都是正确的。

②加强对商品房出租情况的调查和分析

③加强对保证人还款能力的调查和分析

2.有担保流动资金贷款的信用风险

（1）有担保流动资金贷款信用风险的主要内容

① 借款人还款能力发生变化

② 借款人所控制企业经营情况发生变化

③ 保证人还款能力发生变化

④ 抵押物价值发生变化

例：有担保流动资金贷款信用风险的主要内容有( )

a.借款人还款能力发生变化

b.借款人所控制企业经营隋况发生变化

c.保证人还款能力发生变化

d.抵押物价值发生变化

答案：abcd

解析：以上答案都是正确的。

（2）有担保流动资金贷款的防控措施

① 加强对借款人还款能力的调查和分析

② 加强对借款人所控制企业的经营情况的调查和分析

经营的合法、合规性；经营商誉；经营的盈利能力和稳定性。

③ 加强对保证人还款能力的调查和分析

④ 加强对抵押物价值的调查和分析

规避抵押物价值变化而带来的信用风险：

a. 要求借款人恢复抵押物价值；

b. 更换为其他足值抵押物；

c. 按合同约定或依法提前收回贷款；

e. 重新评估抵押物价值，择机处置抵押物。

例：为了有效规避抵押物价值变化而带来的信用风险，可以采取的措施包括( )。

a.要求借款人恢复抵押物价值

b.更换为其他足值抵押物

c.按合同约定或依法提前收回贷款

d.重新评估抵押物价值，择机处置抵押物

答案：abcd

解析：以上答案都是正确的。