8.3 个人抵押授信贷款（p219-226）

重点：理解和掌握个人抵押授信贷款的含义、特点、要素和操作流程。

8.3.1 个人抵押授信贷款的含义

抵押：指债务人或者第三人不转移对法定财产的占有，将该财产作为债权的担保。如果债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖财产的价款优先受偿。债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

定义：是指借款人将本人或者第三人（限自然人）的物业抵押给银行，银行按抵押物评估值的一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。

抵押物一般为借款申请人本人或第三人（限自然人）名下的拥有房屋所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或商用房。

8.3.2 个人抵押授信贷款的特点

（1）先授信，后用信；

（2）一次授信，循环使用；

（3）贷款用途综合

8.3.3 个人抵押授信贷款的要素

1. 贷款对象；

条件：

①具有完全民事行为能力、且年满18周岁的中国公民或符合国家有关规定的境外自然人；

②借款申请人有当地常住户口或有效居留身份；

③借款申请人有按期偿还所有贷款本息的能力；

④借款申请人无不良信用记录；

⑤借款申请人及其财产共有人同意以其自有住房抵押，或同意将原以住房抵押的个人住房贷款（以下结成原住房抵押贷款）转为个人住房抵押授信贷款；

⑥各行自行规定的其他条件。

例：个人抵押授信贷款的贷款对象须满足的条件叙述正确的是（）

a、具有完全民事行为能力、且年满16周岁的自然人

b、借款申请人有当地常住户口或有效居留身份

c、借款申请人有按期偿还所有贷款本息的能力

d、借款申请人无不良信用记录和不良信用行为

e、借款申请人及其财产共有人同意以其自有住房抵押，或同意将原以住房抵押的个人住房贷款（以下结成原住房抵押贷款）转为个人住房抵押授信贷款

答案：bcde

解析：a项应为具有完全民事行为能力、且年满18周岁的自然人

2贷款利率

按中国人民银行规定的贷款利率政策执行。

3贷款期限

最长期限为30年；

（1）以新购住房做抵押授信贷款的，有效期间起始日为“个人住房贷款合同”签订日的前一日；

（2）将银行原住房抵押贷款专为个人抵押授信贷款的，有效期间起始日为原住房贷款发放日的前一日；

（3）抵押授信贷款下单笔贷款届满日不可超出抵押授信贷款有限期间届满日。

例：以下关于抵押授信贷款期限说法正确的是(  )

a.抵押授信贷款有效期限最长为20年

b.以新购住房作抵押授信贷款的，有效期间起始日为“个人住房借款合同”签订日的前一日

c.将银行原住房抵押贷款转为个人抵押授信贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日

d.抵押授信贷款下单笔贷款届满日不可超出抵押授信贷款有效期间届满日

答案：bcd

解析：抵押授信贷款有效期限最长为30年。

4还款方式

还款方式由借贷双方按照不同贷款品种的管理规定和借款人的实际情况具体确定，并在合同中载明。可根据借款人的经济情况和还款计划，选择最合适的还款方式。具体可等额本息还款法、等额本金还款法等；

可采取委托扣款或柜面还款方式偿还贷款本息，借款人可以根据需要选择还款方式，提前还款目前一般采取柜台还款方式。

5贷款额度

（1）贷款额度的确定

①所购新建商品住房做抵押的，贷款额度一般不超过所购住房全部价款的70%；

②以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房做抵押或将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，贷款额度根据抵押住房价值和抵押率确定；

抵押住房的价值须经银行认可的评估机构进行评估；将原住房抵押贷款专为抵押授信贷款的，如抵押住房价值无明显减少，可根据原办理住房抵押贷款时确定的房屋价值确定抵押住房价值。

抵押率根据抵押房产的房龄、当地房地产价格水平、房地产价格走势、抵押物变现情况等因素确定，一般不超过70%；

贷款额度计算公式：

贷款额度=抵押房产价值×对应的抵押率；

如经贷款银行核定的贷款额度小于原住房抵押贷款剩余本金的，不得转为抵押授信贷款。

③以在银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可根据上述的规定确定贷款额度。

例：以下关于抵押授信贷款额度的确定正确的是( )。

a.以新建商品住房作抵押的，贷款额度不超过所购住房全部价款的70%

b.以原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，抵押率一般不超过70%

c.以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房作抵押的，抵押率一般不超过70%

d.将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，抵押率一般不超过70%

答案：abcd

解析：以上都属于正确答案。

（2）可用贷款额度的确定

有效期内某一时点借款人的可用贷款额度是核定的贷款额度与额度项下未清偿贷款余额之差。

可用贷款额度根据贷款额度和已使用贷款的情况确定，其中以银行原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可用贷款余额是核定的贷款额度与原住房抵押贷款余额、额度项下未清偿贷款余额之差。

如果当地房地产市场价格出现重大波动，重新评估，重新确定贷款额度。

8.3.4 个人抵押授信贷款的操作流程 

1. 贷款的受理和调查

（1）贷款的受理

各级分支机构应通过现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册等渠道和方式，想拟申请个人抵押授信贷款的个人提供有关信息咨询服务。

借款人应提交材料清单：

①借款人身份证明及婚姻状况证明材料；

②借款人偿债能力证明材料；

③房屋权属证明材料；

④抵押房产共有人同意办理抵押授信贷款的声明；

⑤贷款银行规定的其他文件和资料。

（2）贷前调查

对借款人提供的申请材料的真实性、完整性、合法性以及借款人的信用情况、还款能力、抵押房产价值及原有住房抵押贷款履约情况进行评估和调查。

2. 贷款的审查和审批

（1）贷款的审查

贷款审查人负责对借款人提交的材料进行合规性、真实性、完整性审查。

（2）贷前审批

①借款人资格和条件是否具备；

②借款人提供的材料是否完整；

③贷款额度、有效期限和贷款用途是否符合规定；

④抵押房产价值、抵押率的确定是否符合规定，由此确定的贷款额度是否准确、合理。

⑤贷款主要风险点的防范措施是否有效；

⑥其他需要审查的事项。

3. 贷款的签约和发放

对于经审批同意的贷款，其签约流程如下：

填写合同→审核合同→签订合同→抵押登记手续的办理→申请支用→支用审查→支用审批→支用核批→相关文本、凭证签署及贷款发放

4. 支付管理

贷款人受托支付或借款人自主支付对贷款的支付进行管理

4. 贷后管理

（1）合同内容变更

①基本规定的变更：在合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商变更协议；

②借款期限的调整：合同履行期间，贷款银行允许借款人向其申请缩短或延长借款期限；

③利率调整：贷款期限内，如遇法定利率调整，按央行和贷款总行有关利率管理规定调整。

（2）贷后检查

①检查要求：按照规定及时对抵押授信贷款进行风险分类。

②检查的主要手段；

③检查的主要内容；

④有关风险事项的处理程序