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第一章房地产业

大纲要求

1．熟悉房地产业的基本概念；

　 2．熟悉房地产业的作用；

　　3．熟悉房地产业的细分；

　　4．了解房地产业的历史沿革；

　　5．了解城镇住房制度改革；

　　6．熟悉现行城镇住房制度的基本框架；

　　7．掌握土地所有制；

　　8．掌握土地管理的基本制度；

　　9．了解城镇土地使用制度改革；

　　10．熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架；

　　11．掌握我国房地产法律体系；

　　12．掌握房地产相关法律；

　　13．掌握房地产行政法规；

14．掌握房地产部门规章。

历年考情：

节名		2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
第一节	房地产业概述				0.5				0.5
第二节	住房制度概述	0.5	0.5	0.5	3.5	3.5	3	2.5			0.5
第三节	土地制度概述	2	2	1	2	2	3.5	4	1		1
第四节	房地产法制建设		0.5		0.5			0.5
合计		2.5	3.0	1.5	6.5	5.5	6.5	7.0	1.5	0	1.5

第一节房地产业概述

一、房地产业的基本概念（考点）

1.房地产业的含义

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

2.房地产业与建筑业的关系

房地产业与建筑业既有区别又有联系。他们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和发包单位；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设，场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。

3.两个基本概念

城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。

城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。

二、房地产业的作用（考点）

(1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。

(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。

(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。

(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

(6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

(7)可以增加政府财政收入。

三、房地产业的细分（考点）

房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

【2008年真题】

物业管理业不属于房地产中介服务业。

【答案】正确

房地产开发经营业：房地产开发商主要是组织者和决策者，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

房地产咨询业：主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

房地产估价业：房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪业：是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。

物业管理业：是劳动密集和知识密集的行业。

四、房地产业的历史沿革（考点、难点）

房地产业在中国是一个既古老又新生的产业，其发展大体上可以分为下列五个时期：

(1) 1949年以前。以土地和房产的私有制为基础的。

(2) 1949～1955年。

(3) 1956～1965年。确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。

(4) 1966～1978年。房问题成为严重的社会问题之一。

(5) 1978年以后。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告正式提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003] 18号），指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

【例题】

在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场、确立房地产市场地位，宣告中国社会主义房地产市场诞生的文件是（）。

a.中共十三大《沿着有中国特色社会主义道路前进》报告

b.中共十四大《加快改革开放和现代化建设步伐，夺取有中国特色社会主义事业的更大胜利》报告

c.中共十五大《高举邓小平理论伟大旗帜，把建设有中国特色社会主义事业全面推向二十一世纪》报告

d.中共十六大《全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面》报告

【答案】a

第二节住房制度概述

城镇住房制度从1978年开始了根本性的变化。我国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。

一、城镇住房制度改革（考点、难点、重点）

我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾。对种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改革，实现机制转换，创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。

我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：

（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段

1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年4月，他更明确地提出了住房制度改革的总体构想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。

1979年开始实行向居民全价售房的试点。

1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。1982年先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。1984年国务院批准北京、上海、天津三个直辖市扩大试点。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1 093万平方米。

1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》（国发[1988] 11号）。这是国务院颁发的全面指导城镇住房制度改革的重要文件，充分肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目标、步骤和主要政策，对全国房改的工作进行了部署，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（圉发[1991] 30号），其中明确规定了城镇住房制度改革的根本目的，重申了城镇住房制度改革的有关政策，提出了部分产权理论，要求实行新房新制度，强调了国家统一政策的严肃性。

1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。上海市住房制度改革方案的实施对全国的房改产生了巨大影响和推动作用，引起了所请“上海效应”。

【例题】

在全国率先建立住房公积金的城市是（）。

a.北京市 b.天津市 c.上海市 d.重庆市

【答案】c

（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994] 43号，以下简称《决定》）。《决定》确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。从而逐步实现住房资金投入产出的良性循环、促进房地产业和相关产业的发展。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已迸入深化和全面实施阶段。

1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998] 23号），宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；④采取扶持政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。由于实施上述政策，使全国住房制度改革取得突破性的进展，同时，也因此形成了新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。

【2010年真题】

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从（ c ）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

a.1997年下半年 b．1998年上半年 c．1998年下半年 d．1999年

【答案】c

建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括：

(1)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，降低经济适用住房建设成本，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项成本因素为基础计算，经济适用住房开发利润控制在3%以下。

【例题】

新建的经济适用住房出售价格实行（）。

a.政府定价 b.市场定价 c.政府指导价 d.企业自主定价

【答案】c

【例题】经济适用住房开发利润控制在（）。

a.3% b.3%以上 c.3%以下 d.以上都不对

【答案】c

(2)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。

最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60%。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。具体标准由市（县）人民政府制定。

【2006年真题】

下列关于廉租住房的表述中，正确的是（　　）。

　　a．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭

　　b．廉租住房免征房产税

　　c．廉租住房的供应以实物配租为主

　　d．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％

【答案】d

【2006年真题】

廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（　　）构成。

　　a．维修费　　b．折旧费　　c．税金　　d．投资利息　　e．管理费

【答案】ae

【例题】

最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

【答案】正确

中低收人家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。同时，在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场价。

(3)发放住房补贴。

停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

二、现行城镇住房政策（考点、重点、熟悉）

经过不断探索，我国城镇住房分配、供应政策发生了根本性变化，初步形成了与经济体制改革进程相适应、基本符合国情的住房供应政策。

1.商品住房

商品住房通过市场化途径建设，可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。商品住宅实行社会化生产、市场化供应。国家综合运用规划、土地、税收、信贷等手段，引导商品住房建设与消费，努力实现总量平衡、结构合理、价格稳定。

2.保障性住房

保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。

【例题】

我国的保障性住房包括（）。

a.廉租住房 b.两限房 c.政策性住房

d.公共租赁住房 e.经济适用住房

【答案】ae

（1）廉租住房

①廉租住房由财政投资，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租。廉租住房套均40平方米左右、人均建筑面积13平方米左右，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。

②廉租住房房源：政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式多渠道。

【例题】

我国廉租住房的房源包括（）。

a.政府新建　　 b.政府收购　　 c.政府改建

　　 d.社会捐赠 e.房地产企业建设

【答案】abcd

③廉租住房保障资金来源：

一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。

二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。

三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。

四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

【2007年真题】

廉租住房保障资金的来源有（　　)。

　　a.财政预算资金　　 b.房屋维修资会　　 c.土地出让净收益

　　d.住房公积金增值收益 e.廉租住房预售资金

【答案】acd

对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

（2）经济适用住房

①经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。

②政府采取的措施：土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等，切实降低经济适用住房建设成本。

③经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。

④经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米以内；

【例题】

经济适用住房单套建筑面积控制在（）以内。

a.40平方米 b.50平方米 c.60平方米 d.70平方米

【答案】c

⑤购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。经济适用住房供应，允许各地因地制宜，如采取租售并举以及分期购买、与政府共有产权等办法。

3.政策性住房

（1）政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。

（2）棚改安置住房供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入住房困难家庭。对棚改安置住房建设，许多城市实行土地划拨或土地出让金减免、基础设施配套建设费补助等优惠政策。2011年起，中央财政拟对棚户区改造给予适当支持。城镇房屋拆迁实行货币补偿与实物安置相结合。

（3）限价商品住房面向有本地户籍中低收入家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。主要在部分商品住房价格上涨过快的城市实行。

（4）公共租赁住房是近几年发展起来的住房形式，实行政府持有、以一定价格出租，主要解决新职工、农民工等的住房困难。