前言

    一、本科的考试特点　　

    （1）开卷考试

    其他三课都是闭卷，以单选、多选、改错客观题为主，答案在那，需要挑出正确答案，考生需要理解、记住、辨析。而第四科开卷考试，题型也变为问答题，需要结合实际找出思路，还要组织语言；即使是单选题也和实际评估案例相结合，一题跟着四个单选，综合性强，不是教材上现成的一个知识点，需要多个知识点综合考虑；对于改错题，首先面对的就是一个长长的估价报告，然后要挑出13处错误；改错题不但要挑出还要改正，虽然开卷考试，带的资料使不上劲，时间不够用，与闭卷考试不同，开卷考试必然增加难度。在这一点上，还是闭卷考试容易答一些。另外由于开卷考试，往往容易麻痹考生，使其放松对这一课的学习，心里不够重视，资料分析不多、不透，复习时间不充分，准备不充分，导致第二个特点。

（2）考试通过率低

我们的估价人员都特别熟悉房地产基本制度与法规，可考试和实际不一样，比较较真，一字不差，最后因为一个改错可能差0.5分或1分未通过，房地产估价基本理论与实践答了高分，第四科开卷考试却没通过。当然，经过近十年的考试，我们拥有了一定数量能满足现估价业务的房地产估价师，根据行业发展，每年我们都有一个通过率的控制，而房地产估价师考试主要难点在第一科和第四科。这两科每年的通过率较低，以前历年第四科通过人数甚至比第一科还低，去年第一科通过人数低于第四科。07年以前，据计算，一次性通过四门考试的通过率大约是9%，2008年，是历年通过率最低的一年，统计它的一次性通过率大概是3%。总体来看，整个房产估价师考试的通过率是偏低的。

（3）考试难度大

首先考试覆盖面大。如果考生想通过房地产估价案例与分析课程，就要熟悉房地产的基本制度和政策方面的各个知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些流程和实践，并且能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是第三科房地产的估价基本理论与方法，第四科是第三科的具体深入和应用，同时可能还涉及一点房地产估价相关知识，并且还要牢牢掌握房地产估价行业标准《房地产估价规范》，覆盖面大，内容多而杂，考核面广，时间占用多，复习起来难度增加，即使已经是往届考生，只剩房地产估价案例与分析这一科，还是需要对第一科和第三科的书再进行一次浏览，做第四科的题时，随时翻阅。

其次考试试题灵活，没有准确统一标准答案。房地产估价案例与分析是对所学的知识进行综合运用和灵活掌握，对考生是一种分析问题、解决问题能力的考验。作为闭卷考试经过反复学习并不难，因为它有准确、统一的标准答案，而房地产估价师的案例没有统一的答案，没有标准答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。

第三和房地产估价实践紧密结合。很多考生从来没有从事过房地产估价实践活动，估价报告看的又少，很多书本上的内容不能透彻理解，只知其一不知其二，缺少一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。

   二、考试技巧

本科考试中涉及《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》的相关知识点面广且杂、在本科考试中点多且散，多见于问答题、单项选择题，在指错题和改错题也时有出现。根据以往考生学习反馈情况及考试情况分析，80%多的考生不重视此部分的学习，有的考生认为此门是开卷考试，可以在考场翻书查资料，就干脆不看此部分内容，下功夫把《房地产估价理论与方法》中的几大基本估价方法学深学透就行了；有的考生有侥幸心理，认为此部分在案例考试中涉及分值不高，不愿费劲学习理解有关法律政策文件。事实证明，以上两种想法在考试中都吃亏不小，有的临时抱佛脚，手忙脚乱找不到资料；有的虽找到资料，但理解不深、不透，只知其一，不知其二，只知一点而不会联系贯通相关知识点，在答题时表现为表述不准确、解释不到位，往往是写了一大篇也说不到点上，不知所云。既消费了时间也得不了分或得分很可怜。建议大家在学习时，要阅读相关法律政策文件的原文，这样才能从整体上把握该文件的实质和核心，真正建立起系统全面的相关知识体系。

这两本教材与案例相关知识点较多，主要有以下内容：(一)《房地产基本制度与政策》中相关知识点：城市土地使用制度改革、国有土地使用权出让、国有土地使用权划拨、城市房屋拆迁管理制度与政策、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让、房屋租赁管理、房地产抵押管理、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、相关税收；(二)《房地产估价相关知识》中相关知识点：保险合同、房地产拍卖、建筑安装工程费用的内容、物权与债权的区别；(三)相关的法律行政法规、部门规章或文件如下：1.《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》；2.《城市房屋拆迁估价指导意见》；3.《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）；4.《中华人民共和国担保法》；5.《城市房地产抵押管理办法》；6.《城市房屋拆迁管理条例》。

   三、应试对策

(1)树立一定要通过的信心，保持良好的答题状态

我们必须拿出足够的时间来学习本门课程，重视本门课程，同时应该清晰必须通过本门考试才能拿到房地产估价师资格证，所以要有必胜的信心，考试对于自己较熟悉的题、会的题可以先做，有把握的、复习到的、准备充分的一定要不丢分。如果心态不好，读第一遍估价报告只挑出一两个错误，脑袋一下就乱了，会的也不会了，其实稳定下来，第一遍主要是浏览估价报告的主要事项，获取必要的信息，第二遍才是一个一个地过筛子，对照着总结的每一个错误，针对性地一一查出，找出13个会难点，但找出10个还是很容易的。在此基础上再收索第三遍，可能找出18个错误点。改错题，一般也会有一、两个明显的错误，在第三科学习和本科练习的基础上，这都是应该拿分的题。考试遇到不会的题，不要急，想清思路，快速翻阅准备资料，经过提醒写上，实在不会就主动放弃，我们不是考100分，有不会、做错的、拔高题是必然，在有限的两个半考试时间该舍弃的就主动放弃，比方一两个问答题没有思路、不知考什么，但对于自己应拿分的题，如房地产估价报告挑错，历年试题多，模拟联系多，经过培训、自己再做好总结，写在书上，及时找到翻阅进行对比，应该拿到高分。

(2)做好充分的知识储备

考生要对房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律、法规的有关内容，按照房地产估价时间的具体要求，进行深层次的理解和掌握。要求能够把房地产估价的理论、方法、有关法律、法规运用到房地产估价实际当中去。

（3）对房地产估价的基本理论、方法运用进行系统的归纳和总结。如问答题、单项选择题答题要点都是来源于房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律、法规的有关内容。房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复习的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。

如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是不易发现、深层次的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误；哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。及时总结各种估价目的和估价对象的技术路线，亦即它们的价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。各种方法的运用必需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料；关于房地产估价的法律规定重要有哪些；估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系；各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面；各种类型的题目通常会考哪些知识点等。对于估价的一些知识点要进行适当的记忆。复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“心中有数”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省出宝贵的时间。

（4）充分利用开卷

在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，要熟悉第一科、第三科、第四教材，并且要针对历年考题做好标记。我们要力求内容完整，重点突出，条理要清晰。指错题，一定要把估价报告各部分容易出错的总结，写到书对应的各个部分，把四种方法常见错误写到用四种方法案例的空页处，可以对照书上规范的案例、总结的常犯错误，迅速发现错误。对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，一定找到资料核实，再将错误写上，因为改错需要倒扣分的。

（5）重复练习是成功的保障

案例分析的考试千变万化，很难去猜题，但还是有一定答题技巧和规律。如果想克服惧怕的心里，就要胸有成竹，要做到头脑清醒、思路敏捷、快速答题，就得付出辛苦。

历年考题应当说是最好的训练材料，特别是近几年的房地产估价师案例与分析考试试题，指导意义更强。另外这十几年的考题，几乎涉及了本门科的全部考试重点，弄懂了这些题的特点，也就基本上掌握了课程考试的技巧。因此，考生要对这些历年考试试题全部做一遍，发现错误，改正错误，再做一遍，要多做几套模拟题，试题是考试的核心，是实现考试目标的关键，不是为了押题，而是培养临考经验，通过反复练习，充分了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点，提高答题速度。如果考试没通过，恐怕要总结的只有一点，功夫没下到。