前 言：考试情况分析

全国土地估计师考试是由国土资源部组织的专业资格考试，从2006年起每年举行一次。考试内容以《全国土地估价师资格考试大纲》为依据，不指定考试教材。

一、考试科目

考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估计理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五个科目，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲》。考试委员会不指定考试参考教材。

二、报考条件

凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：

1.取得大专学历且从事相关工作满两年；

2.取得本科学历且从事相关工作满一年；

3.取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。

不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。

(二)有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的，报名无效：

1.因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；

2.被取消土地估价师资格未满五年的；

3.被取消考试资格未满两年的；

4.在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。

三、考试成绩管理

单科合格成绩实行三年有效，滚动管理。连续三个考试年度通过全部应考科目的合格者，可取得国土资源部统一印制、用印的《中华人民共和国土地估价师资格证书》。

四、考试时间

国土资源部《关于组织2011年全国土地估价师资格考试工作的通知》(国土资厅发〔2011〕20号)已经下发，2011年度全国土地估价师资格考试定于2011年9月17日至18日举行。

9月17日

土地管理基础与法规 8∶30-9∶30

　　土地估价理论与方法 10∶30-12∶00

　　土地估价实务基础　 14∶30-17∶00

9月18日

土地估价案例与报告 9∶00-11∶30

　　土地估价相关知识 14∶30-17∶00

五、《土地估价相关知识》考试大纲

通过对土地估价师考试改革后，2006年、2007年、2008年、2009年、2010年“土地估价相关知识”科目考试情况的分析，结合2011年全国土地估价师资格考试大纲的要求， 2011年课程涵盖了全国土地估价师资格考试大纲中：第八部分，土地相关税收知识；第九部分，金融知识；第十部分，会计与统计知识；第十一部分，土地与房屋测量知识；第十二部分，城市经济与城市规划知识；第十三部分，地产开发与工程造价等内容。

六、《土地估价相关知识》考试题型

《土地估价相关知识》共有四种题型，分别是判断题、单项选择题、多项选择题、情景分析题。总分100分，各题型分配如下：

判断题10分（20道题，题号1～20，每题0.5分）

单项选择题45分（45道题，题号21～65，每题1分）

多项选择题35分（35道题，题号66～100，每题1分）

情景分析题10分（3道大题，内含10道小题，题号101～110，每小题1分）

以下就各种题型分别说明举例：

（一）判断题

【例题】 强制性是指根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。强制性是税收的关键特征。

【答案】 ×

【解析】 第一句话是对的，第二句话错误。应该是：无偿性是税收的关键特征。

（二）单选题

【例题】关于工业用地在城市中的布置形式，叙述错误的是（  ）

a．有污染或剧毒的工业一般布置在居住区的下风侧，工业区与居住区留有防护距离

b．用地多，货运量大，有一定污染的工业可布置在城市边缘

c．卫生、文教、体育、机械工业应布置在城市内和居住区内

d．考虑到爆竹生产厂的危险性，应将其布置在离开居住区的城市边缘

【答案】 d

【解析】 abc表述是对的，d表述看似对，其实错误。应该是：考虑到爆竹的危险性给城市居民带了的危险性，而不是考虑到爆竹生产厂的危险性。

（三）多选题

【例题】下列选项属于土地政策性免征土地使用税的是（  ）

a.国家机关、人民团体、军队自用的土地；

b.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

c.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

d.公园中的饮食部、茶社、照相馆等经营用地；

e.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

【答案】 abce

【解析】 abce表述是对的，d表述看似对，其实错误。按照税法规定，一些单位可以政策性的免征土地使用税，但以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税，如公园，名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地。

（四）情景分析题

2004年5月，x省y市政府征收了该市z县基本农田以外的耕地600亩（1亩＝666.67平方米，下同），甲房地产开发公司通过公开市场获得了该土地使用权，建一大型住宅区。为弥补自有资金的不足，甲公司向工商银行申请了开发贷款。同时，工商银行为该住宅区的购房者提供八成30年的抵押贷款，并为确保其贷款安全，又向保险公司投保。2007年7月，甲公司为谋求多元化经营，以其开发的该住宅区中10套住宅(按其市场价计算的总房款为600 万元)，投资于乙公司，并将房屋产权过户到乙公司名下。当地契税税率为4％，营业税税率为5％。试根据以上条件，回答下列问题。

1．市政府征用该片土地应报(  )审批。

a．x省人民政府

b．y市人民政府

c．z县人民政府

d．国务院

2．在该房地产项目的开发经营过程中，有关融资涉及的主要信用形式包括(  )。

a．商业信用

b．银行信用

c．国家信用

d．消费信用

3．以下关于甲公司以住宅投资乙公司的说法，正确的是(  )。

a．甲公司应缴纳营业税30万元

b．乙公司应在办理产权登记手续后，缴纳契税24万元

c．由于该交易以房产作投资，与正常房屋买卖有所不同，乙公司可不缴纳契税

d．乙公司办理的房屋所有权证中的附图注明了套内建筑面积和分摊面积，明确了异产毗连房屋的权利界限，此附图为房产分户图

4．工商银行为确保贷款安全而向保险公司投保的险种属于(  )。

a．信用保险

b．责任保险

c．保证保险

d．财产保险

5．以下关于甲公司进行房地产开发的工程造价计价的说法，正确的是(  )。

a．在编制建筑工程预算时，可将该开发项目分为土建、电气安装、工业管道、住宅、商场等单项工程

b．可依据平面图，按照逆时针方向分部分项计算工程量

c．概算定额是在预算定额的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个预算定额细目

d．通常情况下，基本子项的实物工程量越大，单位价格越高，则工程造价也越大

【答案】 1.d  2.bd  3.bd  4.a  5.cd

【解析】

1.征用基本农田应向国务院报批。

2.甲公司向工商银行申请了开发贷款为银行信用。工商银行为该住宅区的购房者提供八成30年的抵押贷款为消费信用。

3.营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税，而甲公司作为投资，没有发生营业额，因此不需要缴纳营业税。契税为土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税，600*4％＝24。契税是向承受人征收的，也就是乙公司需要交契税，可不缴纳营业税。d表述是正确的。

4.工商银行向保险公司这种投保方式属于信用保险。

5.土建、电气安装、工业管道属于单位工程。工程量计算不一定按照逆时针方向。cd的表述是正确的。

七、考试方式

应试人员除可携带2支2b铅笔、橡皮、尺子、蓝色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。

应试人员应使用2b铅笔填涂答题卡，使用蓝色或黑色钢笔、圆珠笔按要求填写姓名、准考证号和身份证号并进行答题。填写（填涂）不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。

八、资格证书

土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。

凡脱离土地估价工作三年以上或其他原因不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自动失效。

第一部分  土地相关税收

这一部分主要讲述：

一、税收基本理论；

二、土地税收；

三、房产税收；

四、其他相关税收：营业税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税、印花税等

第一章    税收基本理论

【重点提示】

掌握：税收概念，税收主体，税制概念及构成要素，税基与税率

熟悉：税收的特征，税收的分类

了解：税收的目的，税收对土地价格的影响

【考试范围】

1.税收概念与特征

①税收概念；②税收的特征

2.税收分类

①按税赋能否转嫁分类；②按课税对象性质分类；③按税收收入的归属分类；④按税收与价格的关系分类；⑤按税收计量标准分类；⑥按现行预算科目和统计口径分类

3.税收主体与目的

①税收主体；②税收的目的；③税收的性质

4.税制

①税制概念；②税制的构成要素

5.税基与税率

①税基概念；②税率概念；③税率的种类

6.税收对土地价格的影响

【考点采分】

考点1：税收概念与特征

1.税收的概念

税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。它是国家及纳税人依法征税、依法纳税的行为准则，其目的是保障国家利益和纳税人的合法权益，维护正常的税收秩序，保证国家的财政收入。

税收的概念包括以下含义：①税收是国家取得财政收入的一种形式；②国家征税的目的是为了满足一般的社会公共需要；③国家征税的依据是国家政治权利；④税收是一种特殊的分配关系。

税收的职能：组织财政收入、调节经济和监督管理。其中组织财政收入是税收最基本的职能。税收是调控经济的重要方法，主要表现在调节供求总量之间的平衡、调节供给在结构上的平衡、配合价格调节生产和浪费、调节企业利润水平。

2.税收的基本特征

税收的本质决定了其具有强制性、固定性、无偿性的特征，这是税收区别于其他财政收入的基本特征。

①税收的强制性。

强制性是指根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。

②税收的无偿性。国家征税以后，税款即为国家所有，既不需要偿还，也不需要对纳税人付出任何代价，征收后成为国家财政收入。税收的无偿性表现为个体的无偿性、整体的有偿性。无偿性是税收的关键特征。

③税收的固定性，也称确定性。某一时期国家征税预先规定了统一的征税标准，包括纳税人、课税对象、税率、纳税期限、纳税地点等。这些标准一经确定，在一定时间内是相对稳定的。这是税收区别于其他财政收人形式的重要特征。

税法是国家凭借其权力，利用税收工具的强制性、无偿性、固定性的特征参与社会产品和国民收入分配的法律规范的总称。

税法与税收关系：税法与税收密不可分，税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。

【经典试题】

（判断题）1.按照我国税法有关规定，若某公司经营状况每况愈下，经常亏损，则该公司不需要继续纳税，直到盈利为止。（ × ）(2006年考试真题) 

（判断题）2.强制性是指根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。强制性是税收的关键特征。（ × ）

（判断题）3.税收是国家为了实现其职能，凭借政治权利，按照法律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种特定的分配形式。（ √   ）

（判断题）4.税收最基本的职能是组织财政收入。（  √   ）

（判断题）5.税收的固定性是指某一时期国家征税预先规定了统一的征税标准，包括纳税人、课税对象、税率、纳税期限、纳税地点等。这些标准一经统一确定，不能改变。（ × ）

（判断题）6.税收的无偿性表现为个体的无偿性、整体的有偿性。（ √ ）

（判断题）7.税收的特征是强制性、无偿性、不确定性。（ ×  ）

（单选题）8. 税收的职能是组织财政收入、调节经济和监督管理。其中（  ）是税收最基本的职能。

a.组织财政收入     b.调节社会经济       c.监督管理     d.体现特殊的分配关系

（多选题）9. 税收是调控经济的重要方法，主要表现在（  ）

a.调节供求总量之间的平衡      b.调节供给在结构上的平衡

c.配合价格调节生产和浪费      d.调节企业利润水平      e提高市场的需求量

（多选题）10.税收的本质决定了其具有（    ）的特征，这是税收区别于其他财政收入的基本特征。

a.调节性    b.强制性    c.固定性    d.无偿性      e.自觉性

（单选题）11.（  ）是税收的关键特征。

a.调节性      b.强制性      c.固定性     d.无偿性