第一节
物业管理概述
一、物业管理的概念（a）
《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
（一）对《条例》所称物业管理定义的理解
那么，现在我们就从这个概念来剖析《条例》对物业管理的定位。实际上，他是从三个方面来对物业管理定位的。
1．物业管理的实现过程：即物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。第三种方式是业主选聘物业服务企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
需要说明的是，是否选聘物业服务企业来对物业实施管理，是业主的权利。《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。
2．物业服务合同：物业管理活动的基础是物业服务合同
物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。
物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
3．物业管理的内容
物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。
总结：
|
物业管理定义的理解
|
《物业管理条例》规范的范围：
|
仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
|
|
物业管理活动产生的基础：
|
物业服务合同
|
|
物业管理的内容：
|
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；
|
|
二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。
|
图1 物业管理定义的理解