项目

内容

企业名称的预先审核

物业管理企业可结合行业特点，根据所管理的物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在取名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业服务企业当由全体股东或发起人制定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》

公司地址

物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司地址

注册资本

《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。

股东人数和法定代表人

在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。

公司人员

物业管理企业的人数和从业资格应符合相关法规要求。

公司章程

（章程主要内容不需要花费大量时间去记忆）

物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织架构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。

项目

内容

记忆方法

一级资质（国务院建设主管部门负责资质证书的颁发和管理）

（1）注册资本为人民币500万元以上。

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

（3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

①多层住宅200万m²；

②高层住宅100万m²；

③独立式住宅（别墅）15万m²；

④办公楼、工业厂房及其他物业50万m²；

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

这个知识点的内容多出现在选择题中，各等级中的款项基本是一样的，但是内容有所不同，不同的内容主要是在数字上，所以对于这个知识点的记忆不需要一条一条地去死记硬背，只要有数字的敏感性即可。管理单位从国务院开始，以此下移。

二级资质（省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责资质证书的颁发和管理，接受国务院建设主管部门的指导和监督）

（1）注册资本为人民币300万元以上。

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

（3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

①多层住宅100万m²；

②高层住宅50万m²；

③独立式住宅（别墅）8万m²；

④办公楼、工业厂房及其他物业20万m²；

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

三级资质（直辖市人民政府房地产主管部门、设区的市级人民政府房地产主管部门负责资质证书的颁发和管理，接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督）

（1）注册资本为人民币50万元以上。

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

（3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

（4）有委托的物业管理项目

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

项目

内容

记忆方法

核定

新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定。

这部分的内容较简单，浏览一遍加上实际管理工作经验很好记忆。

暂定期

一年

申请资质

物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料到当地地房地产主管部门申请资质：

（1）营业执照。

（2）企业章程。

（3）验资证明。

（4）企业法定代表人的身份证明。

（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员职称证书和劳动合同。

职能机构

主要职责

记忆方法

总经理室

对重大问题做出决策。一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师）。

三师和副总经理是一个级别，三师对公司的整体运行负责

人力资源部

制定企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，设计实施薪酬管理，完成人员招募、任免、调配、考核、解聘、辞退等工作。

各部门的设立及职责与大家从事的物业公司中部门设置相同或相似，各部门一旦确定，主要职责也是大体相同的。所以记忆这部分的内容应与实际的工作的公司联系起来。

行政管理部

编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准、对外事务的联络等工作。

财务部

编制财务计划、做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作，还负责督促检查各项目的财政收支情况等。

品质管理部

企业质量管理体系和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，客户关系管理，客户投诉处理等工作。

市场拓展部

物业管理市场调研，市场拓展、项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调等工作。

经营管理部

制定和分解企业经营计划和经营目标，制定物业项目考核体系，考核标准，组织对各物业项目进行目标考核。

工程管理部

工程维修和运行保障，工程保养、改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供技术支持等工作。

安全管理部

各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审，负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作。

环境管理部

负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，负责承包方的监督检查与考核；负责制定公共环境卫生防护的各类管理措施。

项目

内容

记忆方法

概念

是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

主要是记忆概念，特征是对概念的分解。

特征

（1）独立的企业法人；

（2）属于服务企业；

（3）具有一定公共管理性质的职能。

项目

特点（概述）

适应范围

优点

缺点

记忆方法

直线制

企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构

适应小型物业服务企业的初期管理。不能做大也不能做强。

领导能够集指挥和职能于一身，责权分明、指挥及时。

要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能

这部分内容要把教材上的图形和实际的公司组织形式联系起来记忆。

直线职能制

在各级主管的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式，是企业最常采用的一种形式。

管理综合性强的物业公司。

加强了专业管理职能，适应涉及面广，技术复杂，服务多样化。

机构人员多，成本较高；横向协调困难，工作效率低。

事业部制

实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。

多由那些规模大，物业种类繁多，经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用，他是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司采用的一种形式。

（1）强化决策机制，使公司最高领导专注于公司重大事情的决策；

（2）能调动各事业部的积极性、责任心和主动性；

（3）促进了内部竞争，提高工作效率和效益；

（4）有利于复合型人才的考核培养。

事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

矩阵制

在同一项目中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导。

小规模的物业公司

（1）加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了资源；

（2）有利于调动各方工作的积极性，解决处理各自责任范围内的问题；

（3）具有较强的机动性和适用性。

（1）组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；

（2）部门之间关系复杂，协调工作量大，处理不当容易产生矛盾。