第一章 物业经营管理概述

第一节 物业经营管理的概念

 

【考点一】物业经营管理的内涵

1.物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

2.传统物业管理活动：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理物业经营管理：强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的要求。

3.物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。（掌握）

 

【考点二】物业经营管理活动的管理对象（掌握，类型和特点）

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

1.写字楼

写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

（1）甲级写字楼

具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。

（2）乙级写字楼

具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

（3）丙级写字楼

物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。

 

2.零售商业物业

零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：

 

 

3.出租型别墅或公寓

（1）别墅：是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。

（2）公寓：是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓、花园公寓和单间公寓。

4.工业物业

工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。

工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。

5.酒店和休闲娱乐设施

酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：

1．服务对象不同。

2．地理位置不同。

3．服务内容不同。

4．建筑设计和装潢风格不同。

 

【考点三】物业经营管理服务的目标

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

 

【考点四】物业经营管理企业

1.物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业管理企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。

2.物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。

（1）管理型物业管理企业：是具有策略性物业管理能力的企业，受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。。

（2）专业型物业管理企业：是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

（3）综合型物业管理企业：是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

 

第二节 物业经营管理的层次与工作内容

 

【考点一】物业经营管理的层次（掌握）   

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

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【考点二】物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）

 

1.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

2.资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。

3.资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。

 

【考点三】物业经营管理中的战略性工作（熟悉）

     1.确定战略：首先需要明确的是频繁改变资产组合是不切实际而且不经济的，因此根据发展战略认真确定初始组合非常重要。

    2.确定标准：投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。

    3.构建信息基础：分类保存、系统搜集

    4.决策分析：投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。

5.进行资产组合：

（1）在任何情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合。

    （2）在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个有效边界曲线。

    （3）资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险，

 

【考点四】物业经营管理的常规工作（熟悉）

     1.现金流和成本管理

     2.日常维修和维护

     3.未来维修和维护

     4.设施设备管理

     5.物业保险管理

 

第二章 房地产投资及其区位选择

第一节 房地产投资

 

【考点一】房地产投资的概念（掌握）

1.房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

2.投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

3.通过进行房地产投资，投资者可以①获得作为房地产业主的荣誉、②获得较高的收益和资本增值，③还可以降低其投资组合的总体风险、④抵抑通货膨胀的影响。

 

【考点二】房地产投资的形式 （掌握）

 

 

 

【考点三】房地产投资的特性（掌握）

1.位置固定性或不可移动性

（1）位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。

（2）通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。

2.寿命周期长

（1）房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。

（2）经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。

（3）自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

（4）自然寿命一般要比经济寿命长得多。国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。

3.适应性

适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

4.各异性

5.政策影响性

政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

6.专业管理依赖性

7.相互影响性

例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。

 

【考点四】房地产投资的利弊（熟悉）

1．房地产投资之利

(1)相对较高的收益水平。

 (2)能够得到税收方面的好处。

(3)易于获得金融机构的支持。

(4)能抵消通货膨胀的影响。

(5)提高投资者的资信等级。

2．房地产投资之弊

(1)流动性差。

(2)投资数额巨大。

(3)投资回收期较长。

(4)需要专门的知识和经验。

 

第二节 房地产投资的风险

 

【考点一】房地产投资风险的基本概念

1.风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

2.标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

3.房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。

 

【考点二】系统风险（熟悉）

房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制。

1.通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

2.市场供求风险

3.周期风险：房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

4.变现风险

5.利率风险

（1）通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。

（2）利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。   

6.政策风险：土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等

7.政治风险：政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。

8.或然损失风险

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。投资者可以就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。

 

【考点三】个别风险（熟悉）

1.收益现金流风险

2.未来经营费用风险

3. 资本价值风险：资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。

4.比较风险：又称机会成本风险。

5.时间风险

6.持有期风险

 

【考点四】风险对房地产投资决策的影响

1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

2．根据风险管理的能力选择投资方向

3．根据风险周期变化特点把握投资时机