2012年《土地估价实务基础》考试辅导

一、《土地估价实务基础》考试介绍

1、考试性质和特点

为规范土地估价师资格考试秩序，加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和执业水平，国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。全国土地估价师考试是由国土资源部组织的专业资格考试，从2006年起每年举行一次。单科合格成绩实行三年有效，滚动管理。连续三个考试年度通过全部应考科目的合格者，可取得国土资源部统一印制的《中华人民共和国土地估价师资格证书》，此证书全国有效，有效期一般为五年；有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。

 

 

2012年土地估价师考试将于9月15日、16日举行，考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科。

 

2、考试方式

所有科目全部实行闭卷考试！ 请大家自带简易计算器、2b铅笔、橡皮、黑色写字笔！不得携带任何书籍、资料、纸张（包括草稿纸）及各类无线通信工具入场。

考试时使用2b铅笔填涂答题卡，使用黑色写字笔按要求填写姓名、准考证号和身份证号并进行答题。填写（填涂）不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。

 

3、考试题型

从近年考试来看，《土地估价实务基础》共有四种题型包括：单项选择题、多项选择题、情景分析题、计算题。总分100分，其中：

单项选择题15分（30道题，每题0.5分）；

多项选择题30分（20道题，每题1.5分）；

情境分析题10分（2道大题，10道小题，每小题1分）；

计算题45分（2道大题，第一题25分，第二题20分）。

 

4、考试内容

2012年《土地估价实务基础》大纲内容主要包括：土地价格的概念和影响因素；土地估价的概念、原则和程序；收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法和基准地价系数修正法等常用的估价方法； 土地分等定级；城市地价动态监测；征地区片综合地价评估等。

 

二、历年试题分析

 

三、《土地估价实务基础》应试策略与技巧

（一）制订合理的复习计划

广大学员有的是行业的业务骨干，有的从事土地行业多年，平时工作事务繁忙，再加上生活压力，平时基本上没有多少时间来复习。如何在有限的时间内完成考试课程的学习，没有一个较合理的复习时间安排是不可能的。建议广大学员根据自身情况，制订一个时间节点表，每个时间节点完成哪一章内容学习，达到什么样的效果，在时间节点表里标清楚。因为人都是有惰性的，如果放松自己，没有一个时间表来约束自己，往往是可做可不做的情况，基本上是不做，对此相信大家应该深有体会。

 

（二）围绕大纲教材，高效复习

考试大纲是考试的方向标，而教材是考试内容的细化。广大学员在开始复习教材每一章节前，可提前预览大纲相应内容，明白章节的重点和难点，做到心中有数，这样在看教材的过程中，就会有针对性，效率明显提高。有些学员在复习过程中就会犯这样的错误：在复习过程中一个并不重要的知识点，甚至考试根本就不会涉及到，他花大量的时间要把它弄懂，最惨的是到最后他还没弄懂，或是一知半解，换句话说，就是钻牛角尖了。当然这种精神在实际工作中，我们应该提倡，但考试毕竟是考试，是按最后分数说话的。这点希望大家重视。

 

（三）举一反三，理解为先

《土地估价实务基础》这门课程中，核心内容是几种常用估价方法，方法与方法之间有区别也有联系，学习时应该对比来进行学习。当学完一个方法后，再学另一方法时，应学会举一反三，这样学起来就比较轻松。而且，这门课程逻辑性比较强，涉及的计算题比较多，应在理解的基础上来进行记忆，切记死记硬背。

 

（四）模拟练习

大家可能都有这样的经历：考试题自己平时都能看懂，貌似所有题都会做，可真正让自己动手去做一套模拟题时，往往得分不高。这就是眼高手低的表现。《土地估价实务基础》这门课考试除了有一些概念性题外，还有大量的计算题和情景分析题，需要大家在学习完教材内容后，应适当做些模拟试题，以加强对知识点的理解，并能提前进入考试状态。当然，做题不是越多越好，每章课后练习题应全做，并选几套有代表性的模拟试题练习，建议大家对历年真题特别是近年真题，应引起重视。

 

 

（五）答题方法与技巧

 1、单项选择题

直接挑选法：学员若对此题考查内容非常熟悉，直接从四个备选项中选出答案。

排除法：备选答案中，排除肯定是错误的选项，若最后剩下一个选项，就是正确答案；若剩下2项，甚至3项不能排除，可以把此题暂时作个标记，回过头来再仔细研究，若到最后确实不能给出唯一正确答案，应根据你所掌握的知识来猜，千万不要放弃不做。

 

例题1：某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为（   ）年。（2009年考试真题）

a.43              b.44              c.53              d.54

答案：a

解析：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，工业用地的最高使用年限为50年。本题中，该工业用地的土地使用权最长截止日期为2058年，厂房的经济寿命虽然能够使用到2069年，但是随着土地使用权的收回，厂房使用时间也随之截止。所以，截至2015年1月，该厂房剩余耐用年数为2058-2015=43（年）。

 

例题2：采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是（   ）  （2009年考试真题）

a.职工工资           b.房屋折旧费            c.营业税          d.改扩建费用

答案：d

解析：关键是掌握收益还原法中费用问题。

 

2、多项选择题

每题五个备选项中一般至少有两个符合题意，多选有错误选项的不得分；少选但均为正确选项的每项得0.35分。

多选型选择题答题基本方法：

(1)消元法：多选题都是两个或两个以上答案是正确的，其干扰项(错误项)最多为三个，因此，遇到此题运用消元法是最普遍的。先把自己认为错误的选项消除掉，余下的基本上是正确答案。

(2)分析法：将五个选择项全部置于试题中，纵横比较，逐个分析，去误求正，去伪存真，获得理想的答案。

 

例题： 下列选项中，必须计入土地开发费的有（    ）。（2009年考试真题）

a.土地平整费           b.小区开发费            c.公交站点建设费          

d.公用设施配套费       e.客运铁路专线

答案：abd

解析： 本题考查重点是成本逼近法中土地开发费。

 

3、情境分析题

选择题。2题，内含10小题，每小题有a、b、c、d四个备选项，其中至少有一个符合题意。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分；少选但均分正确选项的每项得0.25分。

情境分析题是给定两篇具体材料，每篇材料后5道相应选择题。考生需认真阅读完两篇材料后，完成相应题目解答。一般涉及的都是小计算题，难度不大，考查的内容基本上是常用的几种估价方法的运用。

 

4、计算题

该题型主要考察应试者对主要估价方法的综合运用能力，要解答的每道题通常贯穿一种主要方法，但方法中所用到的某些条件不直接给出，需借助其他方法计算得到。解答该类题目的一般步骤如下：

　　第一，审题。审题时需明确题目要求和给出的已知条件，注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月还是按年计算，是单位建筑面积租金还是可出租面积租金，注意各因素比较的基准等，并注意所给条件中哪些是有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用错。同时，应试者还必须弄清以下几个时间：土地使用权取得时间、建筑开工、竣工时间、建筑物出售、出租时间、各类投资集中投入时间、土地估价时间，最好将各时间标注在时间轴上。

 

第二，确定解题方法和解题思路。通过审题，明确题目要求和已知条件，便可确定以哪种估价方法为主线，并根据该方法中用到的未知条件确定需借助的其他方法。估价方法的确定至关重要，一定要看清题目，确定正确的估价方法，否则时间都来不及。估价方法确定了，解题思路也便有了。

第三，公式和计算步骤。计算过程中，涉及的计算公式一定要列出，哪怕没有时间计算，列出需要的几个公式也能得到相应的分数。计算一定要分步计算，而且尽量细分，因为在阅卷评分中计算题的步骤划分是很细的，每个步骤和计算结果都有对应的分值，一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定丢分多。应试者必须牢记各种地价评估方法的计算步骤，并能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避免跳步被扣分。注：只有计算结果的不得分。