一、              课程的主要内容

资产评估学是资产评估师考试的基础学科，其他学科中很多问题的理解需要依靠资产评估学中的相关理论，如机电设备评估和建筑工程评估这两门课程的学习应在对资产评估学课程有所了解和把握之后再进行。也就是说在注册资产评估师的考试中，资产评估学的相关内容在整个考试体系中占有举足轻重的地位，希望能引起各位考生的注意。

从这门课程的整体来看，考试难度不大，考试内容主要包括三个部分，一是资产评估的具体方法；二是对具体方法的运用，如如何对房地产、机器设备等固定资产进行评估；如何对无形资产进行评估；如何对企业整体价值进行评估。由于涉及到的评估对象不同，每种评估对象都有其自身的特点，因此，评估时用到的方法和程序有所差异；第三个部分是资产评估报告和国外资产评估的相关内容，是在上述资产评估理论和实务操作的基础上所形成的评估成果，要求学员掌握报告编写的基本要求和技巧。

对于第一部分，资产评估的具体程序方法，是我们这门课程考试的重点，也是难点。评估方法是第二部分相关资产评估实践的理论基础。从我国目前的评估体系来看，很多内容借鉴西方国家的理论体系，而学习过西方经济学后我们了解到，西方经济学在对客观事物进行描述的时候多依靠数学模型而非定性描述。这种特征反映到资产评估学中，体现为评估方法的定量化。评估的时候运用的三种主要方法包括成本法、收益法和市场法均是用理论模型去定义和描述的，因此，在三种评估方法中涉及的每一个公式都必须熟记。

如在第二章中，我们会学习到这三种资产评估方法的具体内容，第二章当中所学到的方法会贯穿正门课程的始终。我们以市场法为例给大家介绍评估方法的学习过程和掌握技巧。学习评估方法时要注意从三个层次上去把握，一是感性的认识，二是理论的理解，三是定量的描述，以市场法为例：

1、    感性认知市场法。关于市场法，我们先从感性上进行认识和理解。其实我们在现实生活中经常会用到这种方法。我们在市场上购物时，往往需要货比三家，所谓“比”就是将物品的质量、价格、品牌等多种因素综合考虑，进行比较，进而完成了对这些物品的价值评估，选择我们认为“性价比”最高的商品。这些商品有一个共同的特点：活跃在市场上，我们很容易了解它们的市场价格，如果这个市场是竞争性的，那么这个市场价格就可以反映这些物品的价值，因此，我们可以对所购物品用市场法进行评估。

2、    市场法理论学习。从理论上看，所谓市场法是利用市场上同样或类似的资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。由于这种方法最为直观，所以具有较强的说服力。对于这种方法的学习内容，我们可以从以下几个方面去把握：

（1）           在对市场法以及下边我们学习的成本法和收益法进行学习之前，希望大家先关注某种评估方法的运用前提，也就是说我们为什么介绍多种方法，是因为各种待评估资产自身特性上有差异，所处的市场环境有差异，因此所处的背景不同，选择的方法也不一样。要求学员掌握运用具体方法的前提。如既然是市场比较法，就应该有一个活跃的公开的市场，还要在这个市场有可比的资产及资产的交易，这样我们才能了解到交易的价格。

（2）           做到评估过程了然于胸。确定的评估方法，马上想到评估程序，每一种方法都需要掌握这些内容。市场法的评估第一步是选择参照物，参照物的价值是待评估资产价值的确定基础。第二步是在评估对象与参照物之间选择比较因素。在这个环节要注意选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标；第三步是将上述差异进行量化；第四部就可以在参照物成交价格的基础上调整已经量化的指标差异；最后一步是对评估结果的评估。因为一般我们选择的参照物都不是一个，每一种参照物和待估资产的对比都会形成一个评估结果，我们需要在几个评估结果中进行选择。每一步里都有一些需要学院注意的问题，在这里我们就不过多的介绍了。

3、  定量描述，深刻理解。

    根据待估资产和参照物之间的相似程度不同，要求学员掌握两种市场评估方法，一是直接比较法，二是间接比较法。我们以直接比较法为例了解一下我们对各种评估方法掌握的程度。

（1）  当参照物和评估对象可比因素完全一致时，那么我们可以认为评估对象的价值与参照物的合理成交价格相等。用计算公式描述即为：

      评估对象价值=参照物合理成交价格

 

（1）  当参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致时，评估对象的价值可以用公式表述为：

评估对象价值=参照物成交价格×修正系数

               同样意义的计算公式可以有多种描述方法，这些方法中，我们要求大家掌握最基本的、最核心的方法，在此基础上我们再学习其他的衍生方法。

 

（1）           那么我们就可以知道，当照物与被评估对象有多个可比因素不一致时，我们可以将评估对象的价值用公式描述为：

　　        评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n

       从上面的描述中我们希望学员明确两个问题：一是所有评估方法的学习最终都要落到理论公式上，所以要对学习到的公式进行记忆，而对理论公式的理解要以其定性描述为基础；二是评估方法的定量描述初学时觉得有点复杂，其实方法不难，而且容易理解，不用做太多的题就可以掌握。所以不建议大家打题海战，既浪费时间，又收效较小。在学习的过程中应注意对典型方法和典型例题的分析，甚至可以反复做典型例题。

二、              资产评估教材和考纲介绍

    上面我们对考试的基本内容进行了介绍，接下来，我们就本课程教材和考纲的基本内容作一简要的介绍。前面我们提到，2011年全书共十四章，可分为以下三个部分：

第一部分：第一章到第三章，是理论基础部分。主要包括资产评估总论、资产评估方法和资产评估程序。在这一部分中，第二章的资产评估方法是学习的重点和难点。一会儿我们在给大家介绍一下各章节的分值分布；

第二部分：第四章到第九章，是资产评估实务部分。包括机器设备评估、房地产评估、资源资产评估、无形资产评估、长期投资及其他资产评估、流动资产评估和企业价值评估。这一部分是学习的重点，每一种资产的评估方法和程序都需要学院掌握。道理很容易理解，只有对实物部分有所把握才能做到在应对具体的评估工作。

第三部分：第十章到第十四章，是资产评估报告及国内外资产评估介绍。具体内容包括资产评估报告、国际资产评估准则等。这一部分的重点是掌握资产评估报告的撰写规则和方法。

从上面的介绍可以看出，本门课程主要是对重要知识点的学习和把握，考试要求程度不是很高。

三、              考试题型和分值分布

本科程试卷题型包括单项选择题、多项选择题、计算题，题量分布为单选30题、多选10题、计算题4个，分值分布为：单选30分、多选20分、计算题50分。需要家特别注意的是，我们这门课程考试的分值约有60分以上是计算题（因为选择题中也有计算性的选择题），所以家要高度重视教材中涉及到的计算性的知识点。前面我们提到，虽然本教材涉及到计算题的内容很多，但是事实上知识点不是很多，主要涉及刚才给大家介绍的几种方法和方法在具体资产上的运用，所以我们在计算题目上拿高分还是很有希望的。我们在授课的时候也会突出重点给大家进行讲解。成本法、收益法和市场法三种资产评估的方法，从近3年的统计情况来看，占整个计算题的分值比重分别是19%、67%、14%，也就是说，在三种方法中，收益法的计算是最重要的；另外，从整个试卷看，这三种方法涉及到的考分占到整个试卷的70%左右。

各章分值分布：第一章：1—3分；第二章：8—16分；第三章：2—6分；第四章：5—15分；第五章：10—15分；第六章：1—5分；第七章：3—12分；第八章：5—10分；第九章：2—5分；第十章：8—15分；第十一章：4—10分；第十二章：1—10分；第十三章：2—4分；第十四章：3—7分；

四、              课程讲解安排

在这门课程的授课过程中，我会分以下几个层次来讲解具体的内容，一是要求大家掌握的层次，我会在理论讲解的基础上重点给大家介绍典型例题，如三种方法的具体运用部分，我会把重点方法例题讲解上，要求学员通过对例题的理解加深对方法部分的记忆，最终实现载考试中的快速反应和实际运用；二是考纲当中要求大家熟悉的层次，我会通过对各知识点的分层介绍，加强学员对对知识点的理解；三是考纲中要求大家了解的层次，我在讲课的过程中会作简单介绍，并辅以课后练习帮助大家理解。

三个层次的内容分别是：

1、  资产评估的方法和程序，结合各类资产进行讲解。尤其是对房地产评估和企业价值评估部分，我会做重点介绍；

2、  资产评估总论和资产评估报告；

3、  其他内容。

五、              对学员提出的要求

1、  上课前的预习：课前预习是掌握课上所学方法的基础。尤其是对于我们这门课，由于很多评估方法我们没有接触过，而且

2、  课后的复习：其实对任何一门课程的学习都一样，复习永远比预习要重要的多。这是我从多年的学习实践和授课实践中我得到的体会。这样的实践告诉我们，学员在听完课以后必须对所学内容进行复习。复习时间因人而异，如果你有实践，那最好投入和听课同样多的时间来复习，如果你没有实践，听完课之后即使复习十分钟，那也能起到很大的学习效果。

对重要知识点的学习方法：力争在学习新的课程的时候，原来已经学习的课程基本能够掌握，需要记忆的能够背诵，能够掌握教材介绍的评估的基本方法，尤其是计算方法。要做到高度重视计算性的知识点，在掌握教材的知识点的基础上，适当做些练习，前面我们提到，《资产评估》的考试没必要采用题海战术。深入理解掌握核心理论、概念和基本评估方法是重中之重。
　　由于这门课程计算题目比重很大，有的同学习惯做很多题目，而不认真的学习教材，我不觉得这是一个好的学习方法。考试是针对教材的知识点出题的，一个知识点可以有很多的出题角度，你做会了一个题目，也许只是解决了这个知识点的一个角度，考试的时候可能是出的这个知识点的另外一个角度，结果你还是不会做。所以大家应该认真掌握教材的知识点