25．以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门(    )。

a．申请核发建设项目选址意见书    b．领取建设用地规划许可证

c．核发建设工程规划许可证        d．领取建设用地批准书   

【答案】b

【解析】  以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

26．在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对(    )进行审查。 

a．建设项目选址意见书    b．建设用地规划许可证

c．建设工程施工图        d. 建设工程设计方案

【答案】c

【解析】根据建设工程规划许可管理的主要内容，在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。

27．某商场于2002年取得土地使用权，在2012年转让，受让人的使用年限为(    )。

a．20年    b．30年    c．40年    d．50年

【答案】b

【解析】  以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。商场属于商业用地，使用年限为40年，2002年至2012年，该宗土地已经使用10年，剩余的使用年限为30年。

28．经济适用房必须满(    )，才能直接上市交易。

a．2年     b．3年     c.  5年     d．10年

【答案】c

【解析】2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。

29．市场租金是在(    )的基础上，根据供求关系而形成的。

a．成本租金    b．地租    c．商品租金    d．租赁关系

【答案】c

【解析】房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。

30．同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照(    )清偿。

a. 债权人的债权比例      b．抵押合同签订的先后顺序

c．要求债权的先后顺序    d．抵押权等级的先后顺序

【答案】d

【解析】同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权就的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。

31．《合同法》规定，租赁期限不得超过(    )年，超过此年限超过部分无效。

a．10    b．15    c．20    d．30

【答案】c

【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

32．房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起(    )日内不起诉，异议登记失效。   

a．15    b．30    c．60      d．90  

【答案】a

【解析】《物权法》第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。

33．关于房屋预告登记的说法，错误的是(    )。

a．预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力   

b．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的， 预告登记失效

c．预告登记仅适用于预售商品房的登记

d．预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记

【答案】c   

【解析】房屋预告登记，是指申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。并不仅适用于预售商品房的登记。

34．下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是(    )。

a．互换    b．继承    c．赠与    d．抵押

【答案】d   

【解析】 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出债务履行担保的行为。

35．物业管理中“制定物业管理方案”属于物业管理(    )阶段的内容。

a．策划    b．前期准备    c．启动    d．日常运作

【答案】a

【解析】物业管理策划阶段包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。

36．选聘、解聘物业服务企业是(    )的职责。

a．业主大会    b．业主委员会    c．居民委员会    d．业主大会筹备

【答案】a

【解析】业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，其职责包括：①制定、修改管理规约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员；③选聘、解聘物业服务企业；④决定专项维修基金的使用、统筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

37．业主大会的执行机构是(    )。

a．居委会        b．业主代表大会     c物业服务企业    d．业主委员会

【答案】d

【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

38．商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的(    )交存住宅专项维修资金。

a．使用面积    b．套内建筑面积    c．共有面积    d．建筑面积

【答案】d

【解析】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％～8％。

39．选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数(    )以上的业主同意。   

a.二分之一    b．三分之一    c．三分之一    d．四分之三   

【答案】a

【解析】下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

40．选聘专业公司承担专项经营管理服务是(    )的权利。   

a．物业服务企业  b．业主    c．业主大会    d．业主委员会 

【答案】a

【解析】物业服务企业的权利：

   ①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。

   ②依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费。

   ③制止违反物业管理制度的行为。

   ④要求委托人协助管理。

   ⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

   ⑥法律、法规规定的其他权利。

41．根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数(    )以上的业主同意。  

a．二分之一    b．五分之三    c．三分之二  d．五分之四   

【答案】c

【解析】筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

42．业主大会成立前，住宅专项维修资金由(    )代管。   

a．售房单位       b．房地产主管部门    c. 已人住的业主    d．物业服务企业   

【答案】b

【解析】业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。

43．王某自营地下工业仓库，应税房产原值为50万元，每年需要缴纳的房产税额最多为(    )元。

a．4200    b．5400    c．2700    d．3600

【答案】b

【解析】工业用途房产，以房屋原价的50%～60%，作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1一(10％～30％)]×1.2％。本题中应纳房产税额最多为50万元×90%×1.2％=5400元。

44. 2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住宅的，契税税率统一下调到(    )。

a．1％    b．1．5％    c．2％    d．3％

【答案】a

【解析】  自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住宅的，契税概率统一下调到1％。

45. 土地增值税增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为(    )。

a．30％    b.40％    c．50％    d．60％

【答案】a

【解析】土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％。

46．刘某自营食品店，应税房产原值为60万元，每年需要交纳的房产税最低是(    )元。  

a．5040    b．4800    c．5400     d．6000   

【答案】a

【解析】房产税税率：①非出租的房产：房产原值×(1—10％～30％)×1.2％；②出租的房产：租金×12％。

47．城镇土地使用税计税依据是纳税人(    )。   

 a．房屋的建筑面积  b．房屋的使用面积 c．房屋的居住面积  d．实际占用的土地面积   

【答案】d

【解析】城镇土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地。

 48．下列耕地中，属于免征耕地占用税的是(    )。

a．制药企业占用耕地    b．医院占用耕地  c．港口占用耕地    d．停机坪占用耕地

【答案】b

【解析】耕地占用税免税规定：①军事设施占用耕地；②学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

49． 房地产经纪人员在房地产中介活动中出现禁止行为的处罚标准是收回资格证书或公告资格证书作废，并处(    )。   

a．警告    b．5 000元以下罚款   c．1万元以下罚款   d．1万元以上3万元以下罚款   

【答案】d   

【解析】房地产经纪人员在房地产中介活动中出现禁止行为的处罚依据是《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条。处罚标准是：收回资格证书或公告资格证书作废，并处以1万元以上3万元以下的罚款。

50．房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上房地产行政主管部门处以(    )，责令停止销售，并可处以罚款。   

a.警告    b．没收违法所得       c．停业整顿    d．吊销营业执照  

【答案】a  

【解析】房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的处罚依据是《商品房销售管理办法》第四十三条。处罚的标准是：由县级以上房地产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以罚款2万元以上 3万元以下的罚款。