建筑经济专业知识与实务

1、考试制度

由全国统一组织、统一大纲、统一试题、统一评分标准。属职称评定“以考代评”系列。要求参加考试的人员须在1个考试年度内通过全部科目的考试。

2、考试题型

单选择题：60个，60分； 多选择题：20个，40分； 案例分析题：20个题目40分。题量100道，满分140分，一般84分（60%）合格。

3、考试时间

本科目考试为150分钟，2014年11月1日上午9点至11：30。

 

4、科目特点

内容－记忆与计算相结合

范围－广泛而零散

考试－标准化选择型

深度－有一定深度

题量－题量大（150分钟完成100道题，平均每题1.5分钟）

5、复习方法

首先最好自己能通读一遍教材，然后在听课过程中把所有考点梳理清晰，课后及时复习，配合做相应的习题，然后在此基础上配合做练习以强化重难点及大纲变化点，在理解、记忆的基础上全面掌握，以从容应对考试。

 

6、章节体系及教材变化

第1章  资金时间价值与投资方案选择，基本没变化。

第2章  建筑工程技术经济方法，基本没变化。

第3章  建设项目可行性研究，基本没变化。

第4章  工程建设项目招标投标，基本没变化。

第5章  建设工程合同，基本没变化。

第6章  建设工程造价的构成与计价依据，有变化。（建筑安装工程费用项目组成（建标【2013】44号）

调整：第二节 建设工程造价的构成 图6-2我国现行的建设工程造价构成（概算法分类），表6-1 建筑安装工程费用项目的组成和计算方法（造价形成分类），第三节 建设工程造价的计价依据一、（三）工程量清单的组成和编制方法

 

第7章  建设工程计价方法，有变化。

第三节 工程招投标过程中工程造价的计价方法

增加：一、（一）工程量清单的计价方式；一、（二）工程量清单的计价风险；二、建设工程承包合同价格；（三）建设工程工程量清单计价规范（gb50500-2013)中关于合同价款的约定。删除：一、（一）工程量清单计价的组成内容和一般性计价规定；（二）工料单价法和综合单价法的计价程序。 第三节 工程招投标过程中工程造价的计价方法

调整：将13版教材中一、（二）2.招标控制价的编制人和编制依据调整为一、（三）2、内容有改动；将13版教材一、（三）工程量清单计价模式下投标价的编制调整为一、（四），且具体内容有调整。

第四节 施工阶段工程造价的计价方法

调整：将13版教材内容一、工程变更价款的确定，二、费用索赔，三、建设工程价款的结算调整为一、合同价款调整，二、建设工程合同价款的确定。

 

第8章  工程网络计划技术，基本没变化。

第9章  建设项目风险管理与保险，基本没变化。

第10章  施工企业财务管理，有变化。调整：第一节、施工企业的资产管理 一、资产分类，第二节 施工企业的组成 一、权益融资（一）所有者权益的组成、三、固定资产管理（一）、固定资产的分类、（二）固定资产折旧；第四节 工程经济涉及的主要税种，删除： 13版教材中一、（一）、2.税率 表10-5；增加：一、（三）营业税改增值税试点改革

第11章  建设工程监理，有变化。(gb/t50319-2013)第二节 建设工程监理组织，调整：一、（三）项目监理结构的人员配备内容；第三节 建设工程项目目标控制 调整 一、（二）图11-3

 

第一章  资金时间价值与投资方案选择

本章知识体系：

第一节 资金的时间价值

第二节 单一投资方案的评价

第三节 投资方案的类型与评价指标

考试目的及内容：

测查应试人员是否掌握资金时间价值计算的有关概念，并能应用资金时间价值计算公式解决具体问题；应用净现值法、净将来值法、净年值法、内部收益率法和回收期法进行单一投资方案评价；掌握投资方案类型的划分标准，并能够进行独立方案、互斥方案选择。本章包括3节：

第一节  资金的时间价值

第二节  单一投资方案的评价

第三节  投资方案的类型与选择

 

本章特点:

本章难度大、计算题多、考题所占分值大、理论性非常强、技术含量较高。从历年考题来看，约占11~19分左右，单选题、多选题及案例题均有涉及。要求一定要动手做题！

 

第一节   资金的时间价值

本节大纲要求：

资金时间价值产生的原因、资金时间价值计算的种类、复利计算的六个基本公式，能应用现金流量图和基本公式熟练地进行资金时间价值的计算。

本节知识架构：

知识点一、 资金时间价值的含义（轮换考点）

知识点二、资金时间价值的计算（必考点）

知识点三、题型分析

知识点四、解题方法

 

知识点一、资金时间价值的含义（轮换考点）

1.资金时间价值的含义：2方面

1）资金发生的时间不同而使资金的价值不同

2）利息、利率是资金时间价值的体现

2.资金具有时间价值的主要原因：3个(2013-61；2011-61)

1）通货膨胀、货币贬值：等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能

2）承担风险：得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素

3）货币增值：货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能

 

【例题1·计算题】（历年真题）关于资金时间价值产生原因的说法，正确的有：

a.物价膨胀，货币贬值

b. 利润产生需要时间

c.时间与利润成正比

d.资金运动，货币增值

e.风险的存在
　　【答案】ade

 

知识点二、资金时间价值的计算（必考点）

 （一）单利和复利

1.单利

利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息。       

i＝p.n.i

 i：利息额　　p：本金　　i：利率　　n：计息周期

 

【例题2·计算题】（典型例题）将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少？

【解答】1000+1000×6%×3＝1180元

 

2.复利   (2013-1、2012-1综合考核)

复利指每期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，即不但本金产生利息，而且利息也产生利息。

                        f＝p（1+i）ⁿ

 

【例题3·计算题】（典型例题）将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？
　　【解答】1000×（1+6%）³＝1191.02

【注意】本金与利率均相同时，按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。

 

【例题4·计算题】（历年真题）某人以8%单利借出15000元,贷款期为3年;此后以7%的复利将上述借出金额的本利和再借出,借款期为10年.则该人在第13年年末可以获得复本利和是(  )万元。已知（f/p,7%,10)=1.967

a.3.3568   b.3.4209   c.3.5687  d.3.6586

【答案】d【解析】15000元借出后三年的单利和为15000 ×(1+ 8% × 3)=18600（元），本笔钱再借出10年，则第13年复本利和为18600 × （f/p,7%,10)= 18600 ×（1+7%）¹⁰＝ 18600 × 1.967=3.6586。（2013-1、2012-4）

 

（二）资金时间价值的复利计算公式

1.现金流量图——表示的资金的时间价值

1)一条向右的带箭头的线代表时间轴

2)上面的点代表时间点，起点为0，依次为1，2，3，…，n

3)向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出

4)箭头的长短与资金量值成正比

 

【注意】比较的原则：将发生在各个点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和相加减

 

2.资金时间价值计算的基本公式

1）涉及三个值：

p：现值：表示现在时点的资金额

f：将来值（终值）：期末的复本利和

a：年值：是指在一定的时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项。

2）两个因素：利率（i）、计息期（n）

3）六种换算:

（1）现值换算为将来值 p～f

（2）将来值换算为现值 f～p

（3）年值换算为将来值 a～f

（4）将来值换算为年值 f～a

（5）年  值换算为现 值 a～p

（6）现  值换算为年 值 p～a

 

4）补充－因数的说明

□如因数（或系数）可以表示为（a/p，i， n）

□a/p表示经济活动的内涵，斜杠右边的表示已知的值，斜杠左边的表示要求的值。如a/p表示已知现值p求年值a；f/p表示已知现值p求将来值f

□i和n表示两个因素，利率和计息期

5）6个计算公式

(1) 现值换算为将来值 p～f

f＝p（1+i）ⁿ
　　□形象记忆：（存款）一次存钱，到期本利合计多少
　　□系数名称：一次支付复本利和因数（f/p，i，n）

 

【例题5·计算题】（典型例题）某建筑商向金融机构贷款500万元，按复利计息，年利率为12%。若第五年末一次还本付息，应偿还多少万元？

【解析】p～f：f＝p（f/p,i,n）＝p（1+i）ⁿ＝500×（1＋12%）⁵＝881（万元）

 

（2）将来值换算为现值 f～p    （2011-1）

形象记忆：（存款）已知到期本利合计数，求最初本金

系数名称：一次支付现值因数（p/f，i, n）

 

【例题6·计算题】（典型例题）将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款多少元？

【解析】f～p：p＝f（p/f，i，n）＝f/（1+i）n＝100÷（1+6%）⁵＝74.73万元

 

（3）年值换算为将来值 a～f

 

具体推导实质为等比数列求和：

sn=a1(1-qn)/(1-q)=1×[1-（1+i）ⁿ]/[1-(1+i)] 公式变形即可求出

形象记忆：（存款）等额零存整取

系数名称：等额支付将来值（将来值）因数（f/a，i, n）

 

【例题7·计算题】（典型例题）若每年年末存入银行10万元，年利率为6%，则5年后的复本利和为多少元？已知（f/a，6%, 5）＝5.637

【解析】a～f：f＝a（f/a，i, n）＝10×5.637＝56.37（万元）

 

（4）将来值换算为年值 f～a
　　
　　

形象记忆：（存款、养老保险）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱 。年轻时定期等额支付养老金，到一定年龄一次性取出，问一次性可取多少钱。

系数名称：等额支付偿债基金因数（a/f，i, n）

 

【例题8·单选题】（典型例题）某设备估计尚可使用5年，为此准备5年后进行设备更新，所需资金估计为30万元，若存款利率为5%，从现在开始每期末均等的存款，则应存款（　）万元。已知（a/f,5%,5）＝0.18097
　　a.6.426　　b.5.429　　c.4.846　　d.5.868
     【答案】b
     【解析】f～a：a＝f（a/f,i,n）＝30×（a/f,5%,5）＝30×0.18097＝5.429

 

（5）年值换算为现值 a～p     (2013-3；2012-3、2012-81、82)

 

形象记忆：（养老金）一次性存入一笔钱，以后若干年每年可领取一定数额的年金，问最初要一次性存入多少钱
　　系数名称：等额支付现值因数（p/a，i, n）

 

【例题9·单选题】（历年真题）某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元。方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10% ，己知（p/a,10%,10 ）＝6.144。则该方案总费用的现值为（　）万元　

a.400 　　b.545.76 　　c.654.87 　　d.700

【答案】b 

【解析】a～p：p＝a（p/a,10%,10）＝40×6.144＝245.76，则245.76+300＝545.76

注意：总费用包括初始投资和运营费用

 

【例题10·单选题】（历年真题）某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10%，已知：（p/a，10%，10）＝6.144，则该方案总费用的现值是（　）万元。

a.245.76　　    b.545.76

c.1356.86 　　d.1843.20

【答案】b　两年考题几乎完全相同

【解析】本题可以不通过计算运用排除法直接得出正确答案。每年末运营费用40万元，则不考虑资本的时间价值时总运营费用为40×10＝400万元,则总费用为300+400＝700万元。由于考虑了时间价值，折现后运营费用一定比不折现少，所以折现后的总值一定会少于700万元。而初始投资额300万元是不用折现的，所以现值的范围一定是300<p<700，只有答案b符合。

 

【特殊情况】永续年值（n-∞）重点

(2013-2、2012-2、2011-2)

如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项

p＝a/ i      或a＝p×i

推导：实质是用求极限

 

【例题11·单选题】（历年真题）某项目预计初期投资为100万元，投资效果持续时间（寿命）为无限，净收益发生于每年末且数值相等，若基准收益率为10%，则年净收益超过（　）万元时，该项投资可以被接受。

a.8 　　b.10 　　c.12 　　d.15

【答案】b

【解析】实质p～a，且永续年值 a＝p×i＝100×10%＝10

 

【例题12·单选题】（历年真题）某地区用100万元捐款修建一座永久性建筑物，该建筑物每年的维护费用为2万元（折算至年末），除初期建设费用外，其余捐款（用于维护的费用）以6%的年利率存入银行，以保证正常的维护费用开支，则可用于初期建设的资金是(    )万元。

a.  66. 67    b.68. 67    c.76. 65    d.80. 67

【答案】a

【解析】当n趋于无穷大时，a= p×i，每年的维护费用折成现值为：p=a/i=2/6%=33.33（万元）。因此，初期建设的资金=100-33.33= 66.67（万元）。　　

 

（6） 现值换算为年值 p～a （2013-84、85；2011-3）

形象记忆：（按揭）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供

系数名称 ：资本回收因数（a/p，i，n）

 

【例题13·计算题】（典型例题）某人贷款12万元，分10年摊还，年利率为6%，按月计息，则每月的偿还金额为多少？

　  【解析】已知p（现值），要求的是a（年值）
　　注意计息期，已知的是年利率，但求的是月还款额，p＝12万元，i＝6%÷12＝0.5%，n＝10×12＝120，a＝p（a/p，6%/12，120）＝12×0.0111＝0.1332（万元）

 

记牢一个核心公式，如（ f/a，i, n），其他可通过取倒数等方式类推（综合计算，如2011-83、84）

 

6）资金时间价值计算基本公式推导的假定条件：6个

（1）实施方案的初期投资发生在方案的寿命期初

（2）方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末

（3）本期的期末为下期的期初

（4）现值p是当前期间开始时发生的

（5）将来值f是当前往后的第n期末发生的　

（6）年值a是在考察期间间隔发生的；当问题包括p和a时，系列的第一个a是在p发生一个期间后的期末发生的；当问题包括f和a时，系列的最后一个a与f同时发生

 

（1） 实施方案的初期投资发生在方案的寿命期初

公式默认的现金流量图

　　

　 非默认的现金流量图（不能直接适用公式）

 

【例题14·单选题】（历年真题）资金时间价值计算基本公式推导的前提条件是：假定实施方案的初期投资发生在（　）。

a.方案的寿命期初

b.方案的寿命期末

c.方案的寿命期中

d.方案寿命期的任意时刻

【答案】a

 

（2） 方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末

事实上现金流在一年中随机地发生，但是公式默认为现金流发生在每一期的期末。而且在题目中如没有特别说明，都假设现金流发生在期末，即每年的年末。

1年上的现金流假设发生在第1年年末，n年上的现金流假设发生在第n年年末。

现金流量图中的0点，表示第一年的年初，其它年数1、2、3…n都表示是这一年的年末。

只有初始投资是在第一个计息期的期初，其它年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末。

 

（3） 本期的期末为下期的期初

前一期的期末就意味着本期的期初，除了第一个计息期外，一笔收入或支出如果发生在这一年的年初，则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。

【例题15·单选题】（典型例题）某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为（　）万元。

a.1525.17　　 b.1375.17

c.1489.17　 　d.1625.17

【答案】a

【解析】注意：贷款均为年初发放

 

错误的作法：

f=400（f/p，12%，2）+500（f/p，12%，1）+300＝400×1.2544+500×1.12+300＝1361.76

 

正确的作法：

把各年现值依次折算为终值

f＝p1（f/p，12%，3）+p2（f/p，12%，2）+p3（f/p，12%，1）
　　＝400×1.4049+500×1.2544+300×1.12

＝1525.17

 

（4）现值p是当前期间开始时发生的

（5）将来值f是当前往后的第n期末发生的

 

6）年值a是在考察期间间隔发生的；当问题包括p和a时，系列的第一个a是在p发生一个期间后的期末发生的；当问题包括f和a时，系列的最后一个a与f同时发生

 

【例题16·单选题】（历年真题】某投资方案初期投资额为2000万元，此后从第二年年末开始每年有净收益，方案的运营期为10年，寿命期结束时的净残值为零。若基准收益率为12%，则该投资方案的年净收益为（　）万元时，该投资方案净现值为零。已知：（p/a，12%，10）＝5.650，（p/f，12%，1）＝0.8929。

a.362　　b.378　　c.386　　d.396

【答案】d

【解析】首先要明确运营期期初即为建设期期末，p0=2000，如果把运营期期初的现值p1转化为建设期初的现值p0，则此时运营期期初的现值p1＝建设期末的终值f0，即：p1= a（p1/a，12%,10），然后把p1折算为整个方案期初的现值

根据投资方案净现值为零，具体计算过程为：

npv＝a（p/a，12%,10）（p/f，12%，1）－2000＝0

a×5.65×0.8929＝2000，则a＝396

 

【例题17·计算题】（典型例题）为了在未来5年内通过储蓄得到3万元，若利率为12%，每年年初应存入多少钱？（p/f，12%，l）＝0.8929，（a/f,12%，5）＝0.1574

  错误现金流量图——根据题意把年值标在每年年末是错误的

  错误的计算：

a＝f（a/f，i，n）＝30000（a/f,12%，5）＝4722

正确现金流量图：

　　

首先明确：第一年年初在零的位置上

根据“当包括f和a，系列的最后一个a与f同时发生”，第一次a换算为f，应在第4年的位置上，不在第五年位置，所以必须再进行一次换算：把第五年的终值×（p/f，12%，1）转化为第四年的终值（第四年的终值相对第五年的终值来说，是第五年的现值）

正确的计算：

a＝f（p/f，i，n2）（a/f,i，n1）＝30000×（p/f，12%，1）×（a/f，12%，5）＝4216

或f=3000=a（f/p，12%，5）+ a（f/p，12%，4）+ a（f/p，12%，3）+ a（f/p，12%，2）+ a（f/p，12%，1），把等式变形后也能通过计算得出。当然本题给出了参考系数，最好是按照给定的思路计算。

 

知识点三、常见题型分析（补充理解）

1.在三个值之间进行直接的换算（初级－直接套公式）

2.条件不符合公式的假定条件，需进行一定的变换（中级-套用多个公式换算）

3.综合题，主要是案例分析题，结合运用各知识，需要对题目有一个非常透彻的理解（高级）

 

知识点四、解题方法（补充理解）

1.第一步，审题。复杂题必须画出现金流量图帮助理解

2.第二步，确定换算关系。审题后确定其经济适动的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如a＝p（a/p，i，n），这需要熟练掌握六种换算

3.第三步，审查条件。题中的条件与公式换算的假定条件是否一致，如不一致，则需调整换算关系式

4.第四步，检查一致性。注意i与n的内涵是否一致:

1)如果i是年（季、月）利率，则n就是以年（季、月）为标准的计息期

2)如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12。

5.第五步，计算。将已知数据带入关系式中计算

 

解题方法运用例题：

【例题18·计算题】某人每年年末存款1000元，前八年年利率为3%，后两年的年利率变为4%，问该人存款的10年末复本利和为多少元。已知（f/a，3%，8）＝8.8932，（f/p，4%，2）＝1.082，（f/a，4%，2）＝2.040。

第一步，审题，先画出现金流量图

第二步，确定换算关系a～f。本题分两部分分别计算相加。

 

第三步，审查条件。

1)每年年末，符合公式

2)当包括f和a时，系列的最后一个a与f同时发生，也就是两部分折算成f1和f2时，分别处在第8年和第10年的位置上

3)两部分换算后的将来值不在同一时点上，不能直接进行代数运算，必须再进行一次换算。将发生在第8年的f1再换算到第10年的位置上，他们之间的关系相当于p～f

4)调整后的公式为

f＝a1（f/a，3%，8）（f/p，4%，2）+a2（f/a，4%，2）

第四步，注意一致性。

1)年利率与计息期一致

2)注意第二次折算时，利率采用最新的利率

第五步，计算

＝1000×8.8932×1.082+1000×2.040＝11662（元）

 

【本题常见错误分析】

错误一：未进行条件审查，无第二次换算

f＝a1（f/a，3%，8）+a2（f/a，4%，2）

错误二：第二次换算时，利率未采用变化后利率

f＝a1（f/a，3%，8）（f/p，3%，2）+a2（f/a，4%，2）

 

【例题19·计算题】（典型例题）欲进行房地产开发，需购置土地，假设土地价款支付方式是：现时点支付600万元，此后，第一个五年每半年支付40万元；第二个五年每半年支付60万元；第三个五年每半年支付80万元；按复利计算，每半年的利率为4%。则该土地的价格相当于现时点的值是多少？

【解析】作法一：
　　

 600指的是第一年初支付的600万元

第一个五年每半年支付40万元；第二个五年每半年支付60万元，即把60万拆解为40万+20万；第三个五年每半年支付80万元，即把80万拆解为40万+20万+20万；

这样，就相当于在15年的每个半年内支付40万元，40×（p/a，4%，30）；在第二、三个五年的每半年内支付20万元，20×（p/a，4%，20），然后换算为第一个五年年初的现值，20×（p/a，4%，20）×（p/f，4%，10）；在第三个五年的每半年内支付20万元，20×（p/a，4%，10），然后换算为第一个五年年初的现值，20×（p/a，4%，10）×（p/f，4%，20）。

【解析】作法二：
　　

p＝600+[40×（f/a，4%，30）+20×（f/a，4%，20）+20（f/a,4%,10）]×（p/f，4%，30）
相当于把每个五年的年值转化为第三个五年的终值后，再统一转化为第一个五年期初的现值。

【解析】作法三：
　　

 

p＝600+40×（f/a，4%，10）+60×（f/a，4%，10）（p/f，4%，10）+80（f/a ， 4% ， 10）×（p/f，4%，20）

分阶段把年值换算为各阶段现值（时点0、10、20），再把各阶段现值作为各阶段“将来值”统一换算为现时点现值。