第五节房地产拍卖

知识点一、房地产拍卖及特征（常考点）

房地产拍卖特征：

1．房地产拍卖数量多，价值高

2．房地产拍卖法律性强

3．拍卖结束后续工作多

知识点二、房地产拍卖的条件（常考点）

法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书)；2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；4)权利人对房地产的处分权受到限制的；5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；7)国家依法收回土地使用权的；8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

知识点三、房地产拍卖的程序（常考点）

买卖双方完成房地产权属转移和登记各项工作，最后取得房地产产权证书，或取得房地产交易管理部门窗口受理单为止，拍卖过程才告最终结束。

【2006年真题】房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。()

【答案】×

【解析】房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受的需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。

【2008年真题】

拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（）

【答案】√

【解析】有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。

【2007年真题】

因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。()

【答案】√

【解析】房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。

【例题】下列关于有瑕疵房地产拍卖的操作，说法不正确的是（）。

a．拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金

b．拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府土地主管部门报批

c．拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批

d．对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续

【答案】b

【解析】拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。

	强制拍卖	房地产拍卖
概念	强制拍卖是指国家执法机关依法律对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。	房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。
特点	(1)国家强制性。(2)标的的非自有性。(3)主体的特定性。(4)目的的利他性。(5)权利义务的不对等性。	(1)房地产拍卖数量多，价值高；(2)房地产拍卖法律性强；3)拍卖结束后续工作多。
性质	强制拍卖是法定委托拍卖方式的一种。	是任意委托拍卖方式的一种。
原则	(1)法院处置权限定原则；(2)法院主导拍卖程序原则。
委托方	在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。	房地产拍卖委托人的身份有个人、公司法人、司法机关、银行、典当行、税务机关、其他行政执法机关等等。其中房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。
标的	是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产。	有两种存在的状态，即土地使用权和房地合一状态下的物质实体及其权益。
程序	1、价格评估；2、作出强制拍卖的决定；3、确定和委托拍卖机构；4、发布公告与展示标的；5、确定拍卖保留价；6、举行拍卖会；7、确认拍卖结果。	1、接受拍卖委托；2、拍卖房地产标的调查与确认；3、接受委托、签订委托拍卖合同；4、房地产估价及拍卖保留价确定；5、发布拍卖公告，组织接待竞买人；6、现场拍卖阶段；7、产权过户。