第二节　房地产估价报告写作（★★★★★★）

知识点一：房地产估价报告构成八大要素

（2015教材新增一句话）对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础下形成估价报告摘要。

知识点二：房地产估价报告写作6要求（2013教材新增）

知识点三：房地产估价报告的写作

一、封面

房地产估价报告

（或叫房地产抵押估价报告、城市房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告。如果是抵押估价目的的报告必须叫房地产抵押估价报告，否则算错误。）

估价项目名称：（注意：重点突出区位、名称、用途，在建工程曾换过名的，要在后边的技术报告实物状况分析中说明）

估价委托人：

房地产估价机构：（2013教材变化，原为“估价机构”）

注册房地产估价师：（注意：姓名+注册号，且是2名以上。如果没有注册号，只要有别的错误就不要纠出，仅仅是案例教材要求有注册号，历年答案中没有此考点，除非纠不出别的错了。）

估价报告出具日期：（是指本次估价出具报告的年、月、日。注意：封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致，要与结果报告中的估价作业期相匹配）（2013教材变化！原为“估价作业日期”，正式接受估价委托年月日至出具报告年月日，是一个工作区间，近两年考试如是两个日期区间，指为错误 ）

估价报告编号：（是在本估价机构内的编号，【易混淆点】结果报告中（二）房地产估价机构的编号是资质证书的颁发编号，而封面的估价报告编号是在本估价机构内所有报告的一个顺序编号。）

【历年真题】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”

【历年真题】13年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”

【教材例1-1】某房地产估价报告封面写作实例：

房地产估价报告

　　估价项目名称：××市××区××花园第18层a套住宅房地产价值评估

　　估价委托人：××市×××贸易公司

　　房地产估价机构：××房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）、×××（注册号××）

　　估价报告出具日期：2014年8月4日

　　估价报告编号：××估字[2014]第××号

二、致估价委托人函（如无标题算错误）

1．标题（致估价委托人函）

2．致函对象

3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）

4．估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）

5．价值时点

6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵）

7. 估价方法

8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）

9. 与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示

10．估价机构盖章  （注意：必须是公章，其他印章算错，无公章算错）

11．法定代表人或者执行合伙人盖章或签名

12. 致函日期（是估价报告出具日期，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内，必须与前边封面的估价报告出具日期一致，这里可不一定是价值时点。）

【历年真题1】06年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”

【历年真题2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”

【历年真题3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”

【历年真题4】09年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、07年“致委托人函中缺少估价目的”

【历年真题5】12年答案“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格”

【历年真题6】13年答案“致估价委托人函”应放在“目录”前

【教材例1-2】致估价委托人函的写作实例

××公司：

    受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了估价。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2014年10月22日。经过实地查勘和市场调查， 遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。

××房地产估价有限公司（公章）

法定代表人：×××（签名）

  二〇一四年十月二十五日

【错误1】致估价委托人函缺标题

【错误2】抵押目的估价结果还应披露假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值和房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

目录

（注意：以下容易出错的四点）

1．包括：估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

2．结果报告和技术报告应出现二级目录

3．目录中文字、页码、内容与正文一致

4．附件要列明基本资料的名称

5．约定仅向委托人提供结果报告不提供技术报告的，存档的技术报告中应当有单独的目录，且目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应页码

四、估价师声明（2013教材变化，原为“注册房地产估价师声明”）

注意：有如下易出错的

1．未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。）

2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）

3．缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，（且必须是两名以上，如是一人就算错误；不得以个人印章代替签名）

4．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。

【历年真题1】07年答案“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”

【历年真题2】08年答案“估价师声明应是注册房地产估价师声明”（注意：但此条在2014年以后考试中不算错误）

    【历年真题3】12年答案“注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估”

【教材例1-3】

                         估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1．我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。

3. 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害

关系人没有利害关系。

    4.我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5. 我们依照国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产

抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6.注册房地产估价师×××、×××已于价值时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录。（注意：必须写出人名！）

    7.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。（注意：必须说！）

注册房地产估价师

五、估价假设和限制条件

1.一般假设

2.未定事项假设——尚未明确的土地用途、容积率等所做的合理的、最可能的假定。

3.背离实际情况假设——因估价目的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。

4.不相一致假设——应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。（2015新增）

5．依据不足假设——应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的

资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。（2015新增）

6.估价报告使用限制——自估价报告出具之日起，根据估价目的和预计估价对象的市

场价格变化程度来定，不宜超过一年。

估价假设和限制写作应注意以下四项：

①必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；

②估价假设必须具有针对性；

③估价假设应按“合法、必要、合理、有依据”进行说明；

④不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务而滥用估价假设

【注意】假设和限制中容易出错点如下：

1.在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。

2.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要，假定估价对象没有被查封。

3.如果评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

4.一定要有估价报告的使用期限，13年教材改版后将原来在结果报告中的使用期限变为在此处，如此处无算错，如使用期限放在结果报告算错。

【提示】从03年到2010年纠错题从未考过，全是略；

【历年真题1】2010年指错并改正题出过1题。

    【历年真题2】12年答案“在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响”

【教材例1-4】估价假设和限制条件的写作实例

估价假设和限制条件

1.一般假设

（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（2）估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

（4）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（5）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：1）自愿销售的卖方及自愿购买的买方；2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；3）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；4）交易双方有较充裕的时间进行交易；5）不存在特殊买者的附加出价。

（6）由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。

（7）由于估价委托人告知没有法定优先受偿情况，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价假设估价对象不存在未被估价人员发现的法定优先受偿款。

2.未定事项假设

（1）估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象1幢办公楼、2幢宿舍楼等9幢均建成于2002年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

（2）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

（3）根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。

（4）本次估价测算的预期实现抵押权的处置税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需负担的正常税费，仅供参考，其预期实现抵押权的税金应以有关税务部门计算的为准。

（5）估价对象为工业用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，故收益期结束后尚有建筑物残余价值。由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用权出让合同，估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补偿，根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。

3.背离事实假设

（1）估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

（2）估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

4.不相一致的假设

据估价委托人提供的南建房权证房管处字第×××××号《房屋所有权证》载，3幢及5幢工业厂房建筑结构均为钢筋混凝土结构，经注册房地产估介师实地查勘，实际为钢结构，与证载不一致根据实际情况，本次估价按实际建筑结构即钢结构进行估价。

5．依据不足假设

6．估价报告使用限制

（1）本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。

（2）本估价报告自出具之日起一年内有效。但价值时点后，在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果；超过一年，需重新进行估价。

（3）本估价报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

（4）本报告由×××房地产估价有限公司负责解释。

（5）本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

【相关链接：可以是问答题的出题点】明确估价报告使用期限的意义重大

超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。//因此估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。

【历年真题】06年、08年答案“估价报告有效期表述不正确（两年真题相同，原文错误的表述为：本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。）正确的表述应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”

六、估价结果报告（2015教材变成13项，把变现能力分析和风险提示调整为第八大部分。）

1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍

要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、住所及身份证号，（注意：历年纠错真题答案从没有纠错无身份证号的）

2．房地产估价机构（2013前叫“估价机构”）包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错。）

【易混淆点】此处的资质证书编号与封面的估价报告编号不是一回事。这里是资质证书的颁发编号，而封面的估价报告编号是在本估价机构内所有报告的一个顺序编号。

3．估价目的（2013教材调整次序，原此处是估价对象，互颠顺序）

（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

（3）征收农民集体土地的：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。”（2013教材删除）

（4）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。

（5）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”

（6）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。

（7）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。”

【历年真题1】07年答案“结果报告中估价目的叙述不清”。

【历年真题2】13年答案“估价目的应放在估价对象之前”。

4．估价对象（理论教材p73-80、p122）

1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；3）建筑物基本状况：建筑物层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。

不同估价项目的估价对象范围不同。现实中房地产估价对象包括房屋、构筑物、土地、在建工程、期房和灭失的房地产。估价对象还可能不是纯粹的房地产，含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等价值，即以房地产为主的整体资产价值评估。

【历年真题1】06年答案“结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。

【历年真题2】07年答案“结果报告中区位状况缺少方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍”；07年第二个答案“结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标”；07年第三个答案是“结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人”；07年第四个答案是“他项权利日期不够具体”。

【历年真题3】08年答案“估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）

【历年真题4】08年答案“估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）

【历年真题5】09年答案“估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明；09年第二个答案“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍”；09年第三个答案“估价对象中缺区位状况说明或介绍”；09年第四个答案“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等”

【历年真题6】10年答案“估价对象实物状况描述不全或不清（或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积）”；10年第二个答案“估价对象权益状况描述不全（或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否优先受偿款情况”

【历年真题7】12年答案“未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。”

【历年真题8】12年答案“估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期”

【历年真题9】12年答案“估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明”

【历年真题10】12年答案“估价对象中缺是否有共有权的说明”

【历年真题11】13年案答“缺估价对象是否有他项权、是否共有权情况说明”

5．价值时点（2013教材之前叫估价时点）必须是公历的某年某月某日，应根据估价目的的确定，为估价对象价值对应的时间及其确定的理由。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。（注意：从2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由，无理由算错误。对于抵押目的估价，价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条件中说明一下。被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。

【历年真题1】03年答案“估价时间用语错误，应为估价时点”

【历年真题2】13年答案“价值时点未说明确定理由或说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。”

6．价值类型(2013以前教材为“价值定义”)

包括价值或价格的名称、定义或内涵。根据估价目的来确定。常见的价值类型有：市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型。

（1）抵押估价的价值类型表述为：“抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。

　　（2）房地产转让价值类型可表述为：“为公开市场价值”；

（3）房地产投资决策分析和咨询服务价值类型可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。

（4）国有土地房屋征收估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。——不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”（见制度p49）

【历年真题1】10年答案“价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义”

【历年真题2】11年答案价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

【历年真题3】13年答案“价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。”

7．估价原则（2013教材和后边的估价依据调了前后次序）

房地产抵押一定要有谨慎原则，市场价值评估应有最高最佳利用原则。但没有独立、客观、公正原则不算错误，一般就是要求合法、价值时点、替代和最高最佳利用原则，但如果是抵押的可以没有最高最佳利用，也就是说非市场价值没有最高最佳利用不算错误。

（注意：2011年教材增加：不可滥列估价原则，必须有针对性，且对所列估价原则进行简要定义！如果无估价原则的定义算错误！）

各估价原则定义如下：

（1）遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

（2）遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

（3）遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

（4）遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

（5）遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

（6）遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

【历年真题1】03年答案“缺少估价原则”。

【历年真题2】05年答案“结果报告缺估价原则”。

【历年真题3】08年答案“估价原则不必考虑谨慎原则”（编者注：因为谨慎原则只是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则，本案例不是抵押价值评估，所以不需要谨慎原则）

【历年真题4】09年答案“估价原则缺谨慎原则”

【历年真题5】13年答案“估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前”

8．估价依据

不可滥列估价依据，要有针对性，不能将已过时或失效的估价依据列出。以下是常见估价依据，根据估价目的不同所选依据不同。

（2015教材新增一段话）依据包括四方面：1）有关法律、法规、政策；2）有关估价标准，包括房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准；3）估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料如估价对象的面积、用途、权属证明等；4）房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

（1）《房地产估价规范》（所有报告必须有！没有算错！）

（2）如果是抵押估价的必须有《房地产抵押估价指导意见》

（3）如果是房屋征收估价的必须有：《国有土地上房屋征收评估办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止、2003年发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》也同时废止。）

（4）《物权法》

（5）《城市房地产管理法》

（6）《土地管理法》

（7）《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》

（8）《××基准地价》等

另外，如果是在建工程，委托人提供的相关材料还必须有：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

【历年真题1】09年答案“估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》”

【历年真题2】11年答案“不应将已过时的估价依据《城市房屋拆迁管理条例》列出”

9．估价方法（注意：此处重定义轻理由）

采用的方法及方法的理由（在结果报告和技术报告中都必须说方法和理由，而且如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，但只要选用了两种以上的方法在这儿就不要提不选其他方法的理由，但是到了技术报告中即使采用两种方法也要说明理论上适用但未采用的估价方法的未被采用理由）+ 方法定义（而定义只要求在结果报告中出现，在技术报告中可以不给出方法定义）。

在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。

按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，宜说明估价测算的简要内容。

【历年真题1】03年答案“估价方法中缺少选用估价方法的定义”

【历年真题2】04年答案“估价方法中没有说明收益法和市场法的定义”

【历年真题3】05年答案“结果报告中缺少估价方法的定义”。

【历年真题4】06年答案“结果报告估价方法中缺少估价方法定义”。

10．估价结果

应说明在价值时点的：币种、总价及大写、单价（单价不用大写）；估价结果内涵不清晰的（是否与假设和限制条件一致，从而交待是否扣除出让金、相关费用及税金等；确定估价结果的理由要充分，例如为何采用加权平均法，权重是如何选择确定的）。

当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价。

最终评估价的币种是外币时，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并应注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。

（注意：和致估价委托人函一致吗？和技术报告一致吗？如果是抵押报告的，需要同时披露三种价值：市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值）

（2015新增表示方法）

（1）除房地产抵押估价外，当估价对象为单宗房地产时，应按表1-2格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；

估价结果汇总表            表1-2

                                          币种：

（2）除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，应按表1-3格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；

估价结果汇总表            表1-3

                                          币种：

（3）房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值，应按表1-2和表1-3格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值。

（4）房地产抵押价值评估结果，应按表1-4格式说明最终评估价值。

房地产抵押价值评估结果汇总表            表1-4

                                          币种：

【历年真题1】10年答案“结果报告的估价结果没有大写”

【历年真题2】10年答案“比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由”

【历年真题3】11年答案结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”。

11．注册房地产估价师（2013教材前叫“估价人员”）

说明所有参加估价的注册房估师姓名、注册号，及本人签名，注明签名日期（2015新要求，今年考试没有算错误），至少是两名以上注册房估师，1名算错误！

【历年真题】11年答案结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”。

【注意】（此处删去2013教材刚增的估价人员）

12．实地查勘期（2013教材新增）

为实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。（注意：现场查勘应该在作业期内，不可在作业期前或作业期结束后）

【历年真题】13年答案“缺实地查勘日期”

13．估价作业期

是本次估价的起止日期，具体自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。（注意：要与封面上的估价报告出具日期、与致委托人函的致函日期相匹配。）

【历年真题】11年真题“结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。 第（十二）与（十三）项顺序颠倒”

（2013教材删去了“估价报告使用期限（或叫估价报告应用有效期）”，调整放在估价假设和限制里）

七、估价技术报告（包括6项，2013改版前是8项，2013教材将估价对象实物状况、权益状况、区位状况的描述分析合并为一大项“估价对象描述与分析”）

1．估价对象描述与分析（2015调了区位、实物、权益三者的顺序，但15年最好不要挑出此处顺序颠倒的错误）

(1)估价对象区位状况描述与分析

a. 位置状况：坐落、方位、与重要场所（设施）距离、临街状况、朝向、楼层；

   b.交通状况：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况(就是规划)、停车方便程度；

c.周围环境和景观：自然环境、人文环境，景观

d.外部配套设施状况：基础设施、公共服务设施

【注意】关于楼层和朝向到底属于区位还是实物状况，具体情况具体分析，见理论教材p404第一自然段——“估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，居住、商业、办公和工业用途的房地产，它们的区位状况的具体内容就有所不同。再如，估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况和界定是不同的。如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层。”

【应试补充】根据不同的用途如何描述区位状况

1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况、楼层等内容；

2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况、楼层、朝向等内容；
　　3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。
　　4）写字楼：集聚程度、交通条件、楼层、周边环境。

（2）估价对象实物状况描述与分析（注意：在2011之前的考试中还沿用老办法把实物和权益状况叫个别因素分析，只要不缺项就不算错误）

a．土地实物：土地面积、四至、土地用途、形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度、平整程度、临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比，（但要注意区分理论p76第14行和p79到数第7行的临街状况，即临什么街、一面临还是二面临街是属于区位状况的！）

    b．建筑物实物：建筑规模、用途、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、外观、防水保温隔热隔声通风采光日照、层高和室内净高、空间布局、建成时间和设计使用年限、使用维护状况及完损状况、竣工日期（建成年月、建成年代）、设计使用年限（钢筋混凝土结构60年、砖混50年、砖木40年、简易10年）。

【应试补充】根据不同的用途如何描述实物状况：

1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、建筑品质及内部格局、楼层、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。
　  2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修等内容。
  　3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。
  　4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型、建筑面积、可出租面积等内容。

（3）估价对象权益状况描述与分析

a．土地权益状况：（1）土地所有权状况；（2）土地使用权状况；（3）他项权利设立

情况；（4）土地使用管制（容积率或建筑控制规模、建筑高度、建筑密度、绿地率、土地用途）；（5）目前使用状况；（6）其他特殊情况。

b. 建筑物权益状况：（1）房屋所有权状况；（2）出租或占用情况；（3）他项权利

设立情况；（4）其他特殊情况。

c. 在建工程：（1）建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工

程施工许可证的取得情况。

d. 房屋所有权又分为单独所有、共有、建筑物区分所有权；他项权利为地役、抵押、

租赁。

2．市场背景描述与分析

说明和分析估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，有针对性的详细说明、分析过去、现在和可预见的未来的市场状况，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。要求：从宏观到微观、从大区域市场到小片区市场、与估价目的关联、与估价方法相对应、对所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测、注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。

【注意】市场背景分析过于简单也可视为一项错误。从大的方面应有以下两块内容：

（1）未进行本地整体房地产市场形势分析的

(2 ) 未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的（这个必须有！）

【历年真题1】05年答案“技术报告缺市场背景分析”。

【历年真题2】13年答案“缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。”

3．估价对象最高最佳利用分析（2015新增）

包括：最佳的用途、规模和档次，即按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。

a.应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。

a.当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；

b.当估价对象已为某种利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：

1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；

2）更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价；

3）改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；

4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；

5）重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价；

6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

c.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：

1）政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；

2）政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：

2.1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；

2.2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的的确定估价所依据的用途。

b．当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。

4．估价方法适用性分析（注意：此处重理由轻定义）

    （1）要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。

（2）对于理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由；对于理论上适用但客观条

件不具备而不能选用的，充分说明不选用的理由。

    （3）对于选用的估价方法，说明其名称、定义和估价思路等估价技术路线。

    （注意：应选用两种或两种以上的估价方法，如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，应该首选的各方法不选的也要说明理由。前边结果报告中有定义的话此处可以无定义！不管选用了几种方法测算，只要有没选用的方法就要明确说明不选用方法的理由，否则可以作为一处错误予以指出。）

【历年真题1】07年答案“没有说明估价方法选用理由（编者注：结果报告和技术报告都没给出）”。

【历年真题2】12年答案“选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例”

5．估价测算过程

详细说明所选用的各种估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源和确定依据等。

（纠错的核心部分，错误会占纠错题的70%左右会值，具体纠错技窍详见后面四大方法容易出错总结）

6．估价结果确定

要详细说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果及其确定的方法和理由（2013教材变化之处，2013前只要求列出最终的估价结果及理由）。

【注意】其可能出现的错误主要表现在：
　　（1）确定估价结果的理由不充分。a.两种方法测算出两个结果，如何得到最终结果，没有说明，例如权重差别大没有说明原因。估价结果需要有理由来支持,例如说：“估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果”。b.确定的“估价结果”与计算结果不一致。
　　（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。

（3）注意：必须与致估价委托人函和结果报告中的估价结果一致；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值

【历年真题1】03年的真题答案“未说明估价结果确定的理由”。

【历年真题2】05年答案“估价结果缺少单价（编者注：结果报告和技术报告都没有单价）”；05年第二个答案“估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分”。

【历年真题3】08年答案“估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价”

【历年真题4】08年答案“估价结果不应有可能字样”

【历年真题5】09年答案“估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明”

【历年真题6】10年答案“技术报告结果中未计算抵押价值（或说未考虑法定优先受偿款）”；10年第二个答案“估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由”

八、估价对象变现能力分析与风险提示（仅限抵押报告）

a．变现能力分析

1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；

2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；

3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

【历年真题】09年答案“估价报告中缺变现能力分析”

15．市场风险提示

1）关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；

2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；

3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

5）合理使用评估价值；

6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行评估等。

【历年真题1】10年答案“缺少风险提示”

【历年真题2】13年答案“缺少风险提示”

九、附件

附件的基本资料包括：

1）估价委托书复印件；

2）估价对象位置示意图；

3）估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。（当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。实地查勘的相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。）

4）估价对象权属证明复印件（当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可不包括估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明）。

5）估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿款进行了调查，并应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。

【注意】当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。

6）可比实例位置图和外观照片。

【注意】当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。

7）专业帮助情况和相关专业意见。

8）估价所依据的其他文件资料；

9）房地产估价机构营业执照和估价机构资质证书复印件；

10）注册房地产估价师资格证书复印件；

其他：房屋征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行估价，估价师要求估价委托人提供征收人与被征收人签字认可的对被征收房屋的性质或面积协商一致的书面结果，并做为附件；

【历年真题1】04年答案“估价报告不完整，缺少附件”

【历年真题2】07年答案“附件缺少房屋共有权证复印析”；07年第二个答案“附件缺少估价对象内部照片”；07年第三个答案“附件缺少他项权利证明”。

【历年真题3】10年答案“附件位置不对，应放在技术报告之后”

【编者注】建议考生打印出此节内容带到考场上再包上个书皮，在平时的纠错题中，左手拿此模本，右手拿着卷子，试着找出错误，会有意想不到的惊喜哟！

补充总结知识点一：估价报告错误三大类型【一缺、二乱、三出错】

一份估价报告三种错误类型：重要内容缺失、原则性错误、严重质量缺陷：

1.重要内容缺失

2.原则性错误

（1）估价报告中没有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名的；

（2）估价报告中没有加盖估价机构公章的；

（3）估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；

（4）估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

（5）随意编造估价假设的；

（6）虚构、编造估价对象状况的；

（7）虚构、编造可比实例的；

（8）虚构、编造重要估价参数的。

（9）估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；

（10）估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；

（11）价值时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；

（12）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的。

3.严重质量缺陷

（1）估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；

（2）理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；

（3）估价方法选用出现错误的；

（4）估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；

（5）估价技术路线确定出现严重错误的；

（6）估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的；

（7）估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；

（8）估价报告中的内容前后严重矛盾的；

（9）致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；

（10）对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的；或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。

补充总结知识点二：具体四大估价方法易出错点

（一）比较法易出错点

一、比较法文字公式易出以下错误：

1．技术报告测算中应列出市场法文字公式，没有列出就直接测算结果的为错误；

2．计算公式选用正确了，但无计算过程或者计算过程不清晰；

3．选用公式中字母含义说明不准确或未说明的；

4．计算过程中数字精确度不够或者不合理的。

二、选取可比实例易出以下错误：

1．可比实例少于3个的；

2．可比实例可比性差的：“在区位上是否与估价对象在同一供求圈？用途是否相同？规模是否相当（应在0.5-2倍之间）？权利性质是否相同（主要指的是土地，出让与划拨没有可比性）？交易类型是否与估价目的吻合？可比实例成交日期是否接近估价时点（不应间隔一年以上）？

3．可比实例的基础数据：如楼面地价与单位地价混淆、币种无换算或换算错误、建筑面积与套内建筑面积、使用面积、可出租面积相混淆；

4．可比实例未说明或罗列不全的：来源、名称、坐落、四至、规模、用途、权属、交易日期、付款方式；

5．可比实例成交价格内涵说明不清楚的。

三、比较法交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正（100/105）×市场状况调整（106/100）×房地产状况调整（100/97）

【公式记忆窍门】“下上下”

1．后面有比较因素条件指数表和修正系数表，但前面没有列出可比实例情况分析表，是有果无因

2．交易情况修正常出错：

（1）分子分母颠倒顺序，分子应为100；

（2）交易情况说明不清楚或者过于简单的；

（3）交易情况修正系数调整方向错误，与描述情形刚好相反；

（4) 修正系数确定理由不充分的。

3．市场状况调整常出错：

（1) 分母为100；

（2）成交日期表述不明确的；

（3) 价格指数与市场状况描述不一致的；

（4）价格指数调整中，定基价格指数的分子上应为估价时点的价格指数、环比价格指数是从基准日期下一个月的指数在分子上；

【记忆技窍】“求谁，谁在上”

（5)调整系数确定理由不充分的。

4．房地产状况调整易出错：

●以下三子项分子全为100；

（1）区位：

①因素选择不全或者针对性差的；

②因素差异分析不够的；

③调整因素分值确定与因素差异描述不一致的；

④子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素30%的权重，而某子因素20%的权重）。 

（2）权益：

①因素（年限、容积率等）不全或者不明确的；

②因素差异分析不够的；

③调整因素分值确定与因素差异描述不一致的；

④子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素30%的权重，而某子因素20%的权重）。 

（3）实物：

（同上。）

四、估价结果的确定

1．比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值无理由；

2．比准结果取三个可比实例采用加权算术平均法理由充分了，可没有对权重（尤其是权重不等的情况下）进行说明。

（二）收益法易出错点

一、有效毛收入

1．获取收益二方式：分为出租和自营，但重点是出租的，自营不太考。

2．有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入、空置和收租损失。

3．租金水平：

①租金内涵交待不清；

②租赁实例状况描述不完整、不清晰；

③租赁实例可比性较差。

4．租约限制：有租约按租约期内的合同租金，没租约或租约外按市场客观租金。

二、运营费用（扣除项目不要多项也不漏项）

运营费用中四不包括：

1．所得税；

2．抵押贷还本付息额；

3．折旧摊销；

4．改扩建费用；也就是说纯收益应中包括以上四项。

运营费用六应扣除（4+2）：维修费、管理费、保险费（投保房屋火灾险）、房地产税（房产税+城镇土地使用税）、租赁费用（房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费）、租赁税费（两税一费、租赁手续费）。

【记忆技窍】“房管保修、租赁税费”

三、净收益

1．没用客观收益而是用了实际收益；

2．没有考虑出租率和空置损失、出租率或入住率或满客率；

3．收益中没有包括有形收益和无形收益；

4．未考虑未来收益的变化。

四、变化趋势分析：净收益流量变化趋势分析依据不充分或者不合理的，升降幅度预测数值依据应该充分。

五、报酬率或资本化率选用

1．报酬率选用的方法不正确，有累加法、市场提取法、排序插入法；
　　2. 报酬率的确定不具有客观性；
　　3. 未说明报酬率的来源，或说确定报酬率的依据不充分、无理由；安全利率的选取没有必要的说明或选错，无风险报酬率应选取同一时期国债利率或银行存款利率，绝对不可以是贷款利率；

【相关链接】在成本法中的投资利息一般采用价值时点房地产开发贷款的平均利率

4．采用了非本类房地产的报酬率，如商业的用了住宅的报酬率。
　　5.不同收益类型的房地产采用同一报酬率，如地下车库和地上办公楼用同一个报酬率。
　　6.把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。

六、收益期限的确定
　　1.没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限（∵没有交代建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限孰短，∴无法考虑剩下二部分价值：剩余期限的建设用地使用权在价值时点价值，或剩余建筑物经济寿命土地出让期限界满需要无偿收回时建筑物残值予以补偿的情形）。
　　2.带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别,租约期内用合同租金，租约期外用客观的市场租金；
　　3.将房地产的建设期作为收益年限；
　　4.确定有效收益年限理由不充分；
　　5.估价报告前后收益期限单位不相同，前边结果报告用月收益，后边技术报告用年收益；
　　6.收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。
　七、选用公式易出错点（必须列出字母或文字公式！）

　    1．选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的；

2．选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式）；

3．未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；
　　  4. 未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式。

  （三）成本法易出错点

一、房地产价格构成项目不全面，成本构成项目应有7大项：

1．土地取得费用（注意：购置的土地取得税费为：契税、印花税、交易手续费）；

2．开发成本（注意：第一，场地平整等费用与前面的土地取得成本相衔接，如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清运和场地平整费或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用；第二，如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。）

3．管理费用（注意：计算基数=（土地取得成本+开发成本）×4%）；

4．销售费用（注意：第一，区分销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的；销售代理费一般是与销售同时发生的。第二，计算基数=开发完成后的房地产价值×3%）；

5．投资利息（注意：第一，计算基数=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×复利利率（一般采用价值时点时房地产开发贷款的平均利率），易出错误：计息四项不能缺项也不能多项、利率绝不可取成存款利率；第二，计息期两不考虑，不考虑建设期特殊的非正常因素、不考虑预售和延迟销售的情况；第三，计息期错误，土地取得成本计息周期为整个建设期，其余的本费假设在建设期内均匀投入；第四，销售税费不计算利息）；

【相关链接】收益法中报酬率的安全利率（即无风险利率）是用国债利率或存款利率；

6．销售税费的计算基数和税率采用易出错（注意：第一，销售税费的依据是销售收入而不是成本，计算基数=开发完成后的房地产价值×5.5%；第二，销售税费三包括：两税一费+印花税+交易手续费；第三，销售税费三不包括：买方缴纳的契税+卖方缴纳的土地增值税+企业所得税）；

【相关链接】在第一部分土地取得成本中三包括：契税+印花税+交易手续费；

7．开发利润（注意：第一，利润率缺乏依据；第二，利润率与利润计算基数不对应，正确的对应关系是：

“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”
　　“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”
　　“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”
　　“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”
　　二、没有选择价值时点的客观成本，而是用了实际成本；
　　三、如果地价采用基准地价系数修正法时，基准地价公布之日与价值时点有时差，而未进行时差对价格影响的修正；
　　四、重置价格公布之日与价值时点有时差，而未进行时差对价格影响的修正；
　　五、建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现的错误；
　　六、计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；

七、确定建筑物折旧年限时，当建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，没有交代出让合同约定土地出让期限届满无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物的残余价值是否给予补偿；

　　八、分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；
　　九、对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权短于法定最高年限时，没有对估价结果进行年期修正；
　　十、若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；
　　十一、残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致，正确的为：

1．钢筋混凝土结构为0；

2．砖混结构一等为2%；

3．砖混结构二等为2%；

4．砖木结构一等为6%；

5．砖木结构二等为4%；

6．砖木结构三等为3%；

7．简易结构为0。
　　十二、成新率的确定缺少依据，或与《房地产估价规范》不一致，正确的为：

1．完好房为八、九、十成新；

2．基本完好房为六、七成新；

3．一般损坏房为四、五成新；

4．严重损坏房及危险房为一、二、三成新。

  （四）假设开发法易出错点

1、绝不允许假设开发法开发完成后的价值用成本法来测算

2、动态分析法（现金流量法）中不需要计算投资利息和开发利润

3、未列出假设开发法计算公式的

4、应说明三种估价前提，从案例考试角度看，未说明三种估价前提的，可作为一处错误予以指出。抵押目的估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

5、计算公式出现漏项或增项错误

正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—后续开发成本—后续管理费用—后续销售费用—后续投资利息—后续销售税费—后续开发利润—取得税费；要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应；
　　6、推测未来楼价方法错误（正确的方法是：①对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法）；
　　7、没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式）；
　　8、开发经营期（开发建设期（包括前期、建造期）、经营期）的确定缺乏依据；
　　9、折现率的确定没有说明理由；与报酬率混淆
　　10、计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；
　　11、投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税费、开发成本、管理费用、销售费用等需要计息！销售税费不计息！！）；