第五节  房地产市场政府干预的5必要性7手段4措施

序号

政府干预市场的5必要性

政府干预市场的7手段

1

房地产市场失灵

供应政策

2

住房问题和住房保障

价政策

3

宏观经济周期循环

政策

4

房地产价格剧烈波动

城市规划

5

房地产市场非均衡

税收政策

6

 

控制

7

 

融政策

知识点一、政府干预房地产市场的5必要性10多、14判)

(一)房地产市场失灵

西方传统的政府经济理论认为“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提,而造成市场失灵的主要原因又包括垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。

(二)住房问题和住房保障

形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式,以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施,鼓励非赢利机构的建房方式,以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。

(三)宏观经济周期循环

每一个经济周期一般包括四个阶段:繁荣、衰退、萧条、复苏。

复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程;

衰退与萧条两个阶段构成收缩过程。

从扩张过程转为收缩过程时,宏观经济达到繁荣期最高点,即波峰。而当宏观经济进入周期循环的波峰时,则采用紧缩性的货币政策与财政政策。

从收缩过程转为扩张过程时,宏观经济达到萧条期最低点,即波谷。当宏观经济进入周期循环的波谷时,各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退;

【相关链接】p19房地产市场周期波动四个阶段:复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。

(四)房地产价格剧烈波动

(五)房地产市场非均衡

房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。房地产市场总量非均衡一般表现为:

潜在总需求>有效需求,

实际供给>有效供给。

即:超额需求与超额供给同时并存,

或称短缺与过剩同时并存。

【注意】结构非均衡的维度比较多,主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡,例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间

2014判断】房地产市场有其自身的发展规律,政府没有必要进行干预。(  

【答案】错

【解析】当房地产市场运行出现剧烈的震荡时,政府从促进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发,通过各种政策工具进行市场干预,以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道。参见教材p55

2010多选】国际上通常采取的住房保障方式有(   )

a.政府直接建房

b.对住房投资人减税

c.对住房承租人减税

d.对住房承租人补贴

e.鼓励赢利机构建房

【答案】abd

知识点二、政府干预房地产市场的7手段(从未考)

(一)土地供应政策

 政府是唯一的土地供给者。土地供应政策的核心,是土地供应计划。

(二)金融政策

(三)住房政策(2015教材变化)

目前我国城市的住房供给主要有保障性住房商品住房两类。

两大类

 

 

a.保障性住房

1面向最低收入住房困难家庭的廉租住房

2014年开始,公共租赁住房和廉租房并轨运行后统称为公共租赁住房

 

2面向中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工以及城镇稳定就业的外来务工人员公共租赁住房

3经济适用住房

只在部分城市供应,且建设规模在逐渐缩小

4限价商品住房

5棚户区改造住房

是阶段性的住房保障任务

b.商品房

完全市场化的方式经营

 

(四)城市规划

我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革,将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次,高层次的规划应能指导土地的开发和供应,低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。

 (五)地价政策

 (六)税收政策

 (七)租金控制

知识点三、政府规范房地产市场行为的4措施(从未考)

 (一)健全市场准入制度

 (二)推动行业诚信体系建设

 (三)规范交易程序

 (四)加强产权管理