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土地增值税法

[考情分析] 次重点章，分值在5分左右。

知识点1：土地增值税基本原理

第一节 土地增值税基本原理

一、土地增值税概念：

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

二、土地增值税特点：

1、以转让房地产的增值额为计税依据;

2、征税面比较广;

3、实行超率累进税率;

4、实行按次征收。

第二节 纳税义务人

土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人。

纳税人的特点：①不论法人与自然人;②不论经济性质;③不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。

第三节 征税范围

一、征税范围： 1、转让国有土地使用权;2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

二、征税范围的界定

按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有

①转让国有土地使用权，征土地增值税;

②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围;

③自行转让集体土地是一种违法行为。

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让

①转让土地使用权征税(二级市场)，出让土地使用权不征(一级市场);

土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为;

土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。

②未转让土地使用权、房产产权也不征。

标准之三：转让房地产是否取得收入，取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。

总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。

三、若干具体情况的判定

1、出售：

(1)出售国有土地使用权;征税

(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;征税

(3)存量房地产买卖。

2、继承、赠予：

(1)继承不征税(无收入);

(2)赠予：

a、属公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税;

b、非公益性赠予征税;

3、出租不征税(无权属转移)：不征税

4、房地产抵押：

(1)抵押期内不征税;

(2)抵押期满：

a、偿还债务本息收回房地产不征税;

b、不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。

5、房地产交换：单位之间换房，征税;个人之间互换自住房免征。

6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业不征税;将投资联营房地产再转让，征税。

7、合作建房建成后自用不征税;建成后转让征税。

8、企业兼并转让房地产暂免征税。

9、代建房不征税(无权属转移)：不征税。

10、房地产重新评估不征(无权属转移、无收入)：不征税。

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