1.要求

公式的基本原理，利息的计算。

2.出题模式：综合题和选择题

（一）综合题

【例题1·综合题】被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，3-5层每层建筑面积为l 900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

（1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

（2）大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；

（3）专业费用为建筑费用的10%；

（4）预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

（5）管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

（6）开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；

（7）房地产综合资本化率为8%；

（8）每年按365天计算：

（9）本项目不考虑所得税因素。

【根据】上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

[答案]

（1）1-2楼面积：3 000×2=6 000=0.6（万平方米）

（2）3-5层面积：1 900×3=5 700（平方米）=0.57（万平方米）

（3）6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）

（4）年总收入（万元）

=0.6×2 000+0.57×2×365×0.9+1.33&

（责任编辑：中大编辑）

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