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2011年注册资产评估师考试辅导讲义（11）

发表时间：2011/7/5 15:01:51 来源：互联网点击关注微信：

第二节房地产价格及其影响因素

一、房地产价格种类

按权益不同	所有权价格、使用权价格
按价格形成方式不同	市场价格、评估价格
按房地产的实物形态不同	土地价格、建筑物价格、房地产价格
按房地产价格的表示单位	房地产总价格
	房地产单位价格（说明价格高低水平）
	楼面地价：单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率=建筑总面积/土地总面积建筑密度=基地面积/建筑面积土地单价=土地总价/土地面积楼面地价=土地单价/容积率
其它价格类型	申报价格：《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格成交申报制度，房地产权利人转让房地产，应向县级以上人民政府如实申报价格
例题：单位建筑物面积地价是这平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为（）。 A. 楼面地价 B. 总价格 C. 单位价格 D. 土地使用权价格答案：A 例题：根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。 A.评估 B.申报 C.公示 D.登记答案是：B 例题：某宗地，土地单价为3000元/平方米，该宗地容积率为1.5，建筑面积为150平方米，则楼面地价为（）元/平方米。 A.20 B.200 C.2000 D.4500 答案是：C 例题：若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。 A.建筑总价格/土地总面积 B.土地总价格/土地总面积 C.房地总价格/土地总面积 D.土地总价格/建筑总面积答案是：D 例题：某宗土地1000㎡。国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。 A.建筑物建筑总面积为5000㎡，底层建筑面积为700㎡ B.建筑物建筑总面积为1500㎡，底层建筑面积为300㎡ C.建筑物建筑总面积为4800㎡，底层建筑面积为600㎡ D.建筑物建筑总面积为7000㎡，底层建筑面积为400㎡答案：C

二、房地产价格特征

权益价格	房地产转让、抵押不能转移物质实体本身，只是转移与物质实体有关的权益，如所有权、使用权、抵押权等
价格与用途相关	土地因用途不同而产生价格上的巨大差异
价格具有个别性	没有两宗完全相同的房地产
价格可比性	形成房地产的价格的各项因素可以比较，从而比较房地产的价格。
例题:地价的特征包括（）。 A.地价是地租的资本化 B.地价是权益价格 C.地价具有增殖性 D.地价具有稳定性 E.地价与用途无关答案：ABC

三、房地产价格的影响因素

影响房地产价格的因素一般可以分为一般因素、区域因素、个别因素一般因素是影响一定区域内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，包括经济因素、社会因素、行政因素、心理因素区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素。个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，是宗地或具体房产的特征对价格产生影响的因素。
一般因素	经济因素	(1)经济发展因素 (2)财政金融因素 (3)产业结构因素
	社会因素	(1)人口因素（人口数量、人口密度、人口素质） (2)家庭规模因素 (3)房地产投机因素（即可能促进上涨和下跌，也可能抑制上涨和下跌） (4)教育科研水平和治安因素 (5)社会福利因素
	行政因素	(1)土地使用制度与住房制度、地价政策 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策 (4)行政隶属关系变更 (5)交通管制
	心理因素	人们的偏好
区域因素	区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素。
	商服繁华因素	这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
	道路通达因素	这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
	交通便捷因素	这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
	城市设施状况因素	(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。 (2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。 (3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
	环境状况因素	若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低
土地的个别因素建筑物的个别因素	区位因素	区位是影响地价的一个非常主要的因素，区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
	面积因素、宽度因素、深度因素	一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
	形状因素	土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
	地力因素、地质因素、地势因素、地形因素	地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。
	容积率因素	容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
	用途因素	般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的
	土地使用年期因素。	在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高
	面积、结构、材料等	筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
	设计、设备等是否良好	建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
	施工质量	建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
	法律限制	有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。如高度限制、消防管制等。
	建筑物是否与周围环境协调	建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。
例题：下列影响房地产价格因素中，不属于区域因素的是（）。 A.商服繁华因素 B.道路通达因素 C.环境状况因素 D.产业结构因素答案：D 例题：影响房地产价格的一般因素包括（） A.房地产价格政策 B.城市发展战略 C.城市基础设施状况 D.国民经济发展速度 E.社会发展状况答案是： A\B\D\E