(1)时间因素(就是物价因素，实质上这和成本法中的物价指数调整法基本相似)

注意：“平均每月或者每年价格上涨X%”和“每月或者每年价格上涨X%”两种说法使得时间因素对调整因素的影响的不同

说法一：当说明是“平均每月或者每年价格上涨X%”

评估对象的价值/参照物的价值=100(1+X%×n)/100

说法二：当说明是“每月或者每年价格上涨X%”

评估对象的价值/参照物的价值=100(1+X%)^n/100

说法三：当说明是“从参照物交易日到评估基准日价格上涨X%”

评估对象的价值/参照物的价值=100(1+X%)/100

说法四：价格指数法告诉物价变化情况

①物价指数法的有关定义：

Ⅰ、定基物价指数：

是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨;物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。

Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系

某年的定基价格指数=1+该年的定基价格变动指数

Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系

物价指数=评估基准日的定基物价指数/参照物成交日的定基物价指数

比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数=112/106=105.66%

Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系

物价指数=1+物价变动指数

比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数=112/106-1=5.66%

 

Ⅵ、环比物价变动指数(记做a1,a2……,an教材36页公式2-6-2和57页)

本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商

环比物价指数=1+环比物价变动指数

②价格指数法在评估中运用的计算公式为：

=参照物资产交易价格×评估基准日资产定基价格指数/参照物交易日资产定基价格指数

=参照物资产交易价格×[(1+评估基准日同类资产定基价格变动指数)/(1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数)

=参照物成交价格×价格指数 　(2--7)

=参照物成交价格×(1+物价变动指数) (2--6)

=参照物成交价格× (2-7-2)(4-3)

 

=参照物成交价格×(1+a1)×(1+a2)……(1+an)(2-6-2)

③适用条件

评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长

(2)容积率因素

在正常情况下应首先搜集城市关于容积率标准的规定，测定容积率与地价的相关系数。然后，用比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系数进行对比，求得容积率修正系数。

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