例题：在资产减值测试评估中，预测的资本性支出应当包括( )

A、维护性资本支出

B、完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出

C、资产改良资本性支出

D、与企业扩张相关的资本性支出

答案：AB

三、资产评估在投资性房地产评估中的应用

(一)投资性房地产与公允价值计量

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

会计准则规定：企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足两个条件：有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。

例题：投资性房地产主要包括( )

A、经营中的建筑物

B、已出租的土地使用权

C、持有并准备增值后转让的土地使用权

D、已出租的建筑物

答案：BCD

(二)投资性房地产评估中的评估对象

1、以经营性租赁方式出租的土地使用权和建筑物

2、持有并准备增值后转让的土地使用权，按国家有关规定认定的闲置土地不属于此范围。

3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。

4、企业将建筑物出租，向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

5、自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。比如：企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。如果一个楼盘，一层出租给一家超市，其余楼层出售，在这种情况下，如果一层能够单独计量和出售，应当确认为投资性资产，其他作为开发产品(存货)。

(三)投资性房地产的评估方法及评估参数

1、市场比较法：与第四章一样，注意投资性房地产租约所带来的影响。

2、直接资本化法：预期收益除以资本化率求取估价对象价值的方法P=A/R.

3、收益乘数法：收益乘数=价格/年收益，房地产价值=年收益×收益乘数;收益乘数包括毛租金乘数、潜在毛收入乘(含租金外其他收入)、有效毛收入乘数(扣除空置率和收租损失)和净收益乘数

(1)当采取月租金来求取股价对象价值时，应采用通过价格除以月租金来求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象价值时，应通过价格除以年租金来求取毛租金乘数。

(2)潜在毛收入乘数是假定房地产充分利用、无空置情况下的收入，包括了租金以外的收入。

(3)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。

(4)净收益又称净运营收益，是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后的得到的净营运收益归属于房地产的收入。

4、现金流折现法：同房地产评估的收益法。

5、租期及回收金额折现法：需考虑评估时租约其租金水平偏离市场实际情况。

四、资产评估在金融工具计量中的应用

金融工具及其计量金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。包括金融资产、金融负债和权益工具。金融资产包括现金、银行存款、应收账款、应收票据、贷款、股权投资、债权投资等;金融负债通常指应付账款、应付票据、应付债券等。从发行方看，权益工具通常指企业发行的普通股、认股权证等。

《会计准则---金融工具的确认和计量》规定，应当按照公允价值计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用。

金融工具评估中的评估对象

(掌握)金融工具可以分为基础金融工具和衍生金融工具

1、基础金融工具包括企业持有的现金、存放于金融机构的款项、普通股以及代表在未来期间收取或支付金融资产的合同权利或义务等，如应收款、应付款，存出保证金和存入保证金等。

2、衍生金融工具是指金融工具确认和计量准则涉及的，具有下列特征的金融工具或其他合同：

(1)其价值随着特定利率/金融价格/商品价格/汇率等变量的变化而变化。

(2)不要求初始净投资或有求很少的初始净投资。

(3)在未来某一日期结算，结算需要经历一段特定时间，包括远期合同/期货合同/互换和期权等

例题：企业的客户贷款、客户存款、债券投资和应付债券等属于( )

A、财务金融工具

B、基础金融工具

C、资本金融工具

D、衍生金融工具

答案：B

(三)金融工具的评估方法

存在活跃交易市场的金融工具，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值;不存在活跃市场的金融工具采用合

1、权益工具的评估方法

权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。从发行方看，权益工具通常指企业发行的普通股、在资本公积下核算的认股权等。评估师可以根据实际情况分别采用收益法、市场法、成本法对权益工具的公允价值进行评估。

2、 不含衍生工具的金融负债的评估方法

(1)固定利率金融负债的评估方法

固定利率金融负债的公允价值通常采用未来现金流折现法确定，即通过一个合适的折现率计算该金融负债预期的未来现金流的现值。

通过金融负债合同内的利息和本金条款，可以明确金融工具未来的现金流量。折现率可根据待估金融工具的合同条款和实质特征，采用市场上其他金融工具的市场收益率作为折现率。

(2)浮动利率金融负债的评估方法

也是采用未来现金流折现法，在确定未来现金流时，浮动利率金融负债的合同条款往往只规定合同期内的利息率随着某些基础金融变量(比如伦敦银行同业拆解利率)的变化而变化，未来现金流无法准确估计，因此，评估师应对基础金融变量的变化做出估计。

第三节 以财务报告为目的评估的评估报告

一、评估报告特点

以财务报告为目的的资产评估报告，特点主要体现在评估目的和价值类型上
评估目的	是为财务报告服务的，根据会计准则的要求，对财务报告中的各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评估，评估目的不同导致评估报告的不同。
价值类型	以财务报告为目的的评估报告的价值类型是公允价值或特定价值，应当符合相应得会计准则计量属性规定的条件。其他报告分市场价值类型和非市场价值类型。

二、评估报告的特别要求

评估程序或条件受到限制时的要求评估程序或条件受限时不得出具评估报告。而一般的评估报告经协商可以出具，但评估报告中说明受限情况及其对评估结论的影响。主要原因在于会计计量的需求，公允价值信息必须具有可靠性。

会计准则和相关法规修改时的要求以财务报告为目的的评估报告是基于会计准则或会计核算和披露要求而完成的，会计准则及相关法规修改后，无法完全遵守评估指南中规定的，评估师应在评估报告中说明。

与企业会计准则和审计规范的协调与要求由于以财务报告为目的评估业务的复杂性，除与委托方沟通外，还应与企业的会计师和审计的注册会计师沟通，以充分理解会计准则和会计核算的具体要求。

评估方法与前期不一致时的说明与要求如果前期采用的评估方法所依据的市场数据已发生重大变化而不再适用，或采用与前期不同的方法更能反映评估的公允价值时，评估师可以变更评估方法，但应当在报告中描述相应的变动并说明原因。

例题：当以财务报告为目的评估的评估程序或条件受到限制时( )

A、应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结果的影响

B、不得出具评估报告

C、应当明确评估报告的使用限制

D、出具限制性评估报告

答案：B

例题：由于会计准则和相关法规的修改，导致在执行以财务报告为目的评估业务时无法完全遵守《以财务报告为目的评估指南(试行)》的要求时，( )

A应当在评估报告中进行充分说明

B不得出具简明型评估报告

C应当明确评估报告的类型

D不得出具完整性评估报告

答案：A

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