房地产估价师

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产权交易，是指资产所有者将其资产所有权和经营权全部或者部分有偿转让的一种经济活动。这种经济活动是以实物形态为基本特征的出卖财产收益的行为。

产权交易不同民事主体之间通过市场转让企业产权的民事法律行为。企业产权交易一般包括企业收购、兼并、重组、破产、股权转让等多项内容。产权交易表现为以下几个特征：

(一)产权交易主体的限制性，是指产权交易出让人和受让人主体资格的特殊性以及转让或受让权利的限制性。

(1)出让人主体资格的特殊性以及出让权利的限制性，是由法人财产权的特征所决定的。在企业产权交易时，出让人主体资格是特殊的，出让权利是受限制的，具体表现为：

①企业可成为产权的受让人，但不能成为本企业产权的出让人;

②国有资产、集体资产产权交易时，出让人具有复杂性。国有企业在进行国有资产产权交易时，必须经过国有资产监督管理部门(国资委)的批准，履行产权界定,资产评估和交易审批等程序;

③出让人出让企业产权时，要征得企业职工的同意或征求企业职工的意见。国有企业转让产权要征求企业职工代表大会、工会意见;集体企业产权交易必须取得职工代表大会同意。出让人、受让人应当妥善安置出让企业的职工(包括离退休职工)，落实职工的社会保障事宜;

(2)受让人资格的特殊性，是针对境外投资者以及特许经营权的转让。外资成为企业产权受让人时，要受到我国外商投资指导目录的限制：

①公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议;

②公司章程对投资或者担保总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额;

③当转让的产权涉及某一行业的特许经营时，受让人必须取得特许经营资格，如烟草专卖权、药品经营权等;

(二)产权交易客体的复杂性，是指产权表现形式的多样性。

每个企业的性质、股本结构、规模、债权债务等完全不同，表现出来的企业产权形态也大相径庭。企业产权所依附的载体可分为两大类：有形资产和无形资产。在产权交易中被转让或受让的财产可能是全部有形财产，也可能是部分有形财产;可能是有形财产与无形财产的整体，也可能只是有形财产或只是无形财产。

另外，产权交易的客体不仅仅指企业的财产，还包括被转让企业的职工安置，这是其他形式买卖所不具备的。

(三)产权交易方式的多样性。

产权交易方式，是指产权交易双方成交财产或财产权利的方法。产权交易可以采取的方法有：

(1)协议转让。即由交易双方通过洽谈和协商，就交易内容、交易价格等达成协议，从而最终成交的产权交易方式。交易主体单一、明确，交易客体复杂的情况下，一般采用这种交易方式;

(2)拍卖转让。是指在多位交易受让意向人的情况下实施的交易行为。在产权交易有多位受让意向人，且转让标的物、价格为惟一决定因素的情况下，采取公开拍卖的方式，由出价最高者获得被转让产权的所有权。

(3)招标转让。是指被转让产权有多位受让意向者，转让标的物相对复杂，且买受具有相关条件时，以公开招标的方式，由评标委员会评出的最优标者成交的交易方式。

(4)变更、转移财产占有主体。是指企业财产的所有权人不发生改变，只变更企业财产的占有人或使用人。这种形式的产权交易主体均为经出资人授权代为行使占有、使用、收益、处分权的资产管理人。

(5)其他方式。是指法律法规、规章和产权交易管理部门批准的其他交易方式。

(四)产权交易的市场性，是指产权交易通过市场得以实现。

所谓产权交易通过市场得以实现包含两层含义：

(1)产权交易的价格由市场决定。市场是产权交易价格的决定性因素，当产权需求大于产权供应、或者受让方认为以高于评估价格受让产权仍能带来较大收益时，交易的实际价格可以高于评估价格;当产权需求小于产权供应、或者受让方认为只有以低于评估价格受让产权才能带来经济收益时，交易的实际价格就低于评估价格。

(2)交易行为必须在交易市场(即产权交易所)进行。国有、集体企业发生下列产权交易行为的，要通过产权交易所进行：

①国有独资公司、非公司制国有企业、集体企业整体产权或部分产权(含有形资产产权、无形资产产权及经营权、财产使用权)的有偿转让;

②国家或集体控股的有限责任公司和非上市股份有限公司的股权的有偿转让;

③中外合资、合作企业或其他企业的国有产权的有偿转让;

④行政事业单位产权的有偿转让;

⑤科技项目产权、房地产项目产权的有偿转让;

⑥国有集体企业和事业单位改制发生的产权转让;

⑦国有集体企业破产所发生的产权转让、或享受国家挂帐停息政策的国有企业被兼并所发生的产权转让;

⑧其他产权交易。

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（责任编辑：中大编辑）

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