房地产估价师

(一)单项选择题

1.房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。(2012年试题)

A.按套销售

B.返本销售

C.按房问销售

D.售后包租

答案：A

解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

2.某宗国有建设用地使用权法定出让最商年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，甲使用10年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为( )年。(2014年试题)

A.10

B.30

C.40

D 50

答案：B

解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。40-10=30(年)。

3.房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以( )作为缴纳税贽的依据。(2015年试题)

A.再置价格 B.实际价格 C.评估价格 D.挂牌价格

答案：C

解析：房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

4.当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定( )。(2014年试题)

A.债务履行期限

B.被担保的债权数额

C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人

D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

答案：D

解析：讪立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

5.《商品房屋利赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得( )。(2015年试题)

A.转计该房屋

B.单方面提高租金水甲

C.抵押该房屋

D.与承租人协议变更台同

答案：B

解析：《商品房屋租赁管理办法》中规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”。

(二)多项选择题

1.商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( )。(2015年试题)

A.房屋抵押

B.房屋继承

C.变更房屋用途

D.房屋买卖

E经出租人同意转租房屋

答案：ABDE

解析：商品屋屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人山售租赁房尾的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

2.王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有( )。(2015年试题)

A.按贷款发放的先后顺序

B.按贷款数额的大小顺序

C.按各银行起诉的先后顺序

D.按贷款合同签订的先后顺序

E.按房地产抵押登记的先后顺序

答案：ABCD

解析：《物权法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;②抵押权已登记的先于未登记的受偿;③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

3.下列房地产不得抵押的有( )。(2014年试题)

A.幼儿园的教学楼

B.某大学的校办工厂

C.依法查封的房屋

D.正在建造的商品房

E.已出租的商品房

答案：AC

解析：《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

4.商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。(2013年试题)

A.巳通过竣工验收

B.取得建设工程规划许可证

C.取得建设用地使用权证书

D.取得建筑工程施工许可证

E.物业管理方案已落实

答案：AE

解析：已通过竣工验收、物业管理方案已落实，属于商品房现售必需的条件。取得建设用地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，是二者均须具备的条件。

(三)判断题

l.房屋租赁期内，房屋所自权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。( )(2012年

试题)

答案：√

解析：商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

2.抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转计所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。( )(2014年试题)

答案：√

解析：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

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